제4장 강제경매 -> A. 강제경매의 개시

제4장 강제경매

 

‧ 채권신고 = 민집148조 3, 4.호 소정의, 등기된 우선권 있는 채권자(등기된 가압류권자, 저당권자, 배당요구한 등기된 전세권자 등)가 하는 경우 (84⑤④)

‧ 가등기권자[담보가등기권]가 하는 경우도 (가담법16①)

‧ 실무상 ‘배당요구서, 권리신고 및 배당요구서, 권리신고서 등’ 제목으로 제출 ┈ 용어를 정확하게 구사하지 않음을 주의

‧ 채권계산서를 겸한 채권신고서

‧ 권리신고 ┈ 부동산강제경매절차에서 이해관계인(90)의 지위를 획득하기 위하여 일정한 권리자가 경매법원에 그 권리를 신고하는 것

‧ 권리신고의 목적이 배당요구인 때 → ‘권리신고 및 배당요구신청서’를 배당요구 종기까지 제출

‧ 소액임차인 등이 권리신고한 것만으로는 배당요구한 것으로 보지 아니함 ┈ ∴ 배당요구하여야 함

‧ 부동산 위의 권리자가 집행법원에 그 권리를 증명하는 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되나, 권리신고한 것만으로 당연히 배당받는 것은 아님

‧ 배당요구 (경매의 경우) ┈ 일정한 채권을 가진 자가 경매법원에 자기의 채권을 배당하여 줄 것을 요구하는 행위, 실무상 ‘권리신고 및 배당요구’를 겸해서 신고

‧ 배분요구 (공매의 경우) ┈ 체납처분에 의한 압류매각재산의 매각대금에 대하여 배분을 요구하는 것

‧ 강제경매와 매매와의 차이 : 강제경매 = 매매의 일종이라는 것 (우리나라의 통설・판례) ┈ but, 주요한 차이점 有

구분	국가기관 개입	매각조건	매각 후 등기절차	목적물 인도 불응시	소유권 이전등기	담보책임
강제경매	집행기관 개입・주도	법에 의해 정함 (법정매각조건)	법원사무관 등의 등기촉탁	인도명령	대금지급시	권리의 하자에 한함
일반매매	개입없이 사적자치	당사자의 합의	매수인의 신청	인도소송	이전등기완료시	권리・물건의 하자 불문

‧ 접수 : 사건부호 ‘타경’ - 타채, 타기

‧ 민사 : 가(소・단・합) → 나 → 다

‧ 형사 : 고(약・단・합) → 노 → 도

‧ 가사 : 드 → 느 → 즈

‧ 민사신청 (가압류・가처분) : 카(단・합)

A. 강제경매의 개시

가. 강제경매의 신청

1. 신청

‧ 관할 : 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할 (79①, 268)

‧ 부동산으로 의제되거나 부동산에 관한 규정이 준용되는 것(공장재단, 선박, 건설기계, 자동차, 항공기 등) ⇨ 그 등기 또는 등록을 하는 곳의 지방법원 (규칙41)

‧ 전속관할 → 당사자 합의에 의한 관할 인정 ☓

‧ 관할이 없는 법원에 신청 → 이송 (각하 不可) : 민소법 준용되고 민소법은 대원칙이 이송

‧ 신청의 방식 : 서면

‧ 서면, 관할법원에 제출 : 기재사항 - 채권자, 채무자, 부동산 및 집행권원 등 4가지

‧ 집행권원의 정본 + 채무자의 소유로 등기된 부동산의 등기부등본 첨부(81①1호)

‧ 집행비용도 예납해야 (18) ┈ 비용예납 ☓ → 신청 각하 또는 집행절차 취소 (18②)

‧ 예납의무자 → 경매신청인

‧ 예납할 비용 : 송달료, 공고료, 현황조사수수료, 감정료, 매각수수료

‧ ① 신청서, ② 첨부서류, ③ 비용예납 3 가지는 <필수적>

‧ 집행법원(사법보좌관)은 집행의 요건과 그 개시요건 그리고 신청요건 등을 심사하여

‧ 신청이 적법하다고 인정할 때 → 강제경매개시결정를 하고,

‧ 신청이 이유 없거나 부적법 → 신청기각 또는 각하의 결정

‧ 부동산 현황조사, 감정인의 시가감정, 광고비, 수수료 등에 드는 비용

‧ 신청서 인지 5,000원 (집행권원의 개수에 따라 각 5,000원의 인지 첩부)

‧ 송달료 : (신청서상의 이해관계인수 + 3) x 10회분

‧ 신문공고료 : 기본(2필지까지) 200,000원, 2필지 초과시 1필지당 100,000원 추가

‧ 부동산현황조사료 : 500만원 이상 → 63,260원, 500만원 미만 → 53,260원

‧ 경매수수료

‧ 5천만원까지 : 청구금액 x 0.02 + 3,000원

‧ ～ 1억원까지 : (청구금액 - 5,000만원) x 0.012 + 1,003,000원

‧ 1억원이상 : (청구금액 - 1억원) x 0.005 + 1,603,000원

‧ 5억원 초과 : 청구금액 = 5억원으로 봄

‧ 유찰수수료 : 6,000원

‧ 평가비용(감정료) 계산방식

‧ 1,000만원 초과 ～ 5,000만원까지 : 채권액 x 0.0015 + 63,000원

‧ 5,000만원 초과 ～ 1억원까지 : 채권액 x 0.0008 + 98,000원

‧ 1억원 초과 ～ 50억원까지 : 채권액 x 0.0004 + 138,000원

‧ 50억원초과 ～ 100억원까지 : 채권액 x 0.0002 + 1,138,000원

‧ 감정료는 200,000원 이하인 경우 200,000원 나부

‧ 경매개시결정기입등기 : 등록세・교육세 = 청구금액의 0.24%

‧ 신청서의 기재사항 (80)

‧ ① 채권자・채무자・법원(집행법원)의 표시 (1호) ┈ 채무자・채권자의 성명, 주소

‧ 공유지분일 경우 → 공유자 전원의 성명・주소 및 채무자의 지분 (공유자 우선매수청구권 있기 때문)

‧ 가압류 이후 소유권이 제3자에게 이전된 경우 → 가압류당시 채무자만 표시하면 됨. 소유권을 취득한 제3자는 채무자로 표시 ☓ (실무상 : 제3취득자 표시)

‧ 담보권 실행 → 채무자 ☓, 소유자 ○ (물상보증인의 경우 설정자인 소유자 기재) ⇨ 담보권 실행은 담보를 치는 것

‧ ② 부동산의 표시 (2호) ┈ 경매대상인 부동산

‧ 환지예정지일 경우 → 종전의 토지 및 환지예정지 (73마683)

‧ 공장재단, 광업재단의 경우 → 그 재단을 구성하는 모든 물건

‧ ③ 경매의 원인이 되는 채권 (3호) ┈ 청구금액의 전부 또는 일부

‧ 집행권원 채권을 모두 특정 : 특정되어야 매각절차의 진행여부(102) 및 경매의 범위(124)가 결정

‧ 청구액은 반드시 정액을 표시하지 않아도 됨

‧ ‘언제부터 언제까지 매월 금 얼마의 비율에 의한 금원’이라고 표시하면 됨

‧ 실무상 : 신청일까지의 이자를 계산하여 정액으로 표시하고 배당요구종기까지의 나머지 이자만 위와 같은 방법으로 표시 (등록세계산을 위해서임)

‧ 강제경매는 일부청구를 한 경우 매각절차 개시 후에는 청구금액의 확장 인정 ☓

‧ 담보권실행의 경우에도 마찬가지 (다만, 담보권실행의 경우 → 이중경매신청해야 하는 것) → 집행권원이 필요 없으므로 문제될 것 ☓)

‧ 강제집행의 경우 → 집행권원이 없으므로 이중경매 不可 (수통부여・재도부여 ☓) → ∴ 배당요구밖에 다른 방법이 없는 것, 청구금액의 확장신청은 배당요구의 효력만 (83마393 : 아래 판례 참조)

‧ 채권의 일부청구를 한 경우에 그 매각절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고, 그 후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 민집88에 의한 배당요구의 효력밖에 없다(대결 83마393).

‧ 경매신청서에 청구금액으로서 원리금의 기재가 있는데 경매개시결정에는 원금만이 기재되어 있는 경우라도 채권자는 원리금의 변제를 받을 수 있다(대결 68마378).

‧ 집행권원에 원금 외에 이자채권이 포함되어 있는 경우에는 경매신청시에 이자채권에 관하여 표시가 없었다 하더라도 배당요구의 종기까지 채권계산서에 기재하면 그 부분에 관하여 배당요구의 효력이 있으므로 배당 ○

‧ 강제경매에 있어 경매개시 결정후 청구금액 확장신청과 그 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3 취득자에 대한 대항력 ┈ 강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 경매절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 배당요구의 효력밖에는 없는 것이므로 강제경매 개시결정에 의하여 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 경매부동산을 처분하여 그 등기를 경료하였고 그 후에 청구금액 확장신청이 있고 먼저한 강제경매 사건이 강제경매 절차에 의하지 않고 종료하였다면 청구금액 확장신청 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3취득자는 그 소유권 취득을 확장신청인에게 대항할 수 있다.(대법원 1983.10.15. 자 83마393 결정[강제경매개시결정취소])

‧ 둘다 배당요구 종기 전까지는 조치해야 함

‧ 약속어음의 공정증서에 의하여 강제경매를 신청할 경우 → 공정증서상에 이자의 약정이 없다면 법정이자는 청구금액에 포함 ☓ (94마542・543)

‧ ④ 경매를 신청할 수 있는 집행권원 (3호) ┈ 즉시집행이 가능한 것이어야 하므로 기한미도래, 조건불성취의 경우 → 신청 ☓

‧ ⑤ 대리인의 표시

‧ 무능력자의 법정대리인 (또는 특별대리인)

‧ 법률상의 재판상행위 대리인 : 지배인(상11), 부재자재산관리인(민22②), 선박관리인(상765), 선적항 밖에서의 선장(상749), 기타 특별법에 의한 법인 등의 간부직원・등기된 대리인, 국가의 소송수행자 등

‧ 임의대리인 : 변호사대리 원칙, 법원의 허가에 의한 임의대리인 가능 ┈ 소송대리인은 별도의 위임 없이도 경매신청 可 (민소90①)

‧ 첨부서류 ○

‧ ① 집행력 있는 정본 : 사본으로 개시결정 不可 (68마912)

‧ ② 송달증명서 ⇨ 적극적 개시요건 → 당연히 붙여야 함 ┈ 판례 : 절대무효설 → 부동산강제경매(71다1252), 전부명령(80다카2070)

‧ 보충설 (무효이나 송달을 추후 보완하면 유효)

‧ 보정설 (무효이나 이의가 없으면 하자 치유)

‧ 취소설 (유효이고 이의 없으면 하자 치유)

‧ ③ 집행문 : 예외 有

‧ ④ 집행문 및 증명서의 송달증명서 (39②③)

‧ 조건이 있는 집행문의 경우 → 집행문 및 조건성취를 증명하는 증명서 등본의 송달증명서 ┈  채무자에게 송달

‧ 승계집행문의 경우 → 그 송달증명서 ┈  승계인에게 송달

‧ 승계집행문 송달 없이 이루어진 화해조서에 기한 소유권이전등기 (취소설 : 대법80다438) : 채무자의 승계인들에 대하여 집행문을 부여한 뜻을 부기한 화해조서정본을 송달한 증명없이 화해조서정본에 따른 강제집행에 의하여 소유권이전등기가 행하여졌다면 이는 위법이지만 이로써 곧 위 소유권이전등기가 무효라고는 할 수 없다고 판시

‧ ⑤ 담보제공증명서와 그 등본의 송달증명 (40②)

‧ 담보제공을 조건으로 한 가집행선고의 경우

‧ 담보제공 없이 실시한 집행은 당연무효

‧ 담보제공서류등본의 불송달은 취소설 (65다336)

‧ ⑥ 반대급부이행 증명 (41①)

‧ ㉠ 집행개시요건 (단, 의사의 진술을 명하는 판결에서는 집행문 부여요건) ┈ 반대급부이행 없이 한 집행은 무효

‧ ㉡ 임차권자의 동시이행판결에 기한 경매신청

‧ 경매신청시 → 이행증명서 不要 (주임법3의2①, 상임법5①)

‧ 배당금 수령시 → 매수인의 명도확인서 要

‧ ⑦ 다른 의무의 집행불능시 그에 갈음하여 집행을 하는 경우 → 집행불능증명서 (41②)

‧ ⑧ 등기부등본 (81①.i호) : 실무상 신청 1개월 이전에 발급된 등본을 첨부

‧ ⑨ 미등기부동산의 경우 → 즉시 채무자명의로 등기할 수 있음을 증명하는 서류 (81①.ii호)

‧ ⑩ 기타 : ㉠ 자격증명서 ㉡ 위임장 ㉢ 등록세영수필통지서 및 영수필확인서 ㉣ 부동산목록10통 (집행법원 작성원칙, 실무상 신청인 제출)

‧ 첨부서류 ☓

‧ 이행기도래의 증명서면 = 첨부서면 ☓ (이행기 미도래에 대한 이의신청시 경매취소사유일 뿐이며, 절차진행 중 이행기도래하면 하자 치유)  ┈ 이행기도래는 집행개시요건일 뿐

‧ 어음・수표 등 상환증권의 제시는 필요 ☓, 집행개시요건도 ☓

‧ 법률의 규정에 의한 담보권의 이전은 부기등기를 경료하지 않아도 경매신청 可 (피담보채권 전액을 변제한 자가 담보권자를 대위하여 경매신청을 하는 때에 승계를 증명하는 서류를 첨부하면 피승계인 앞으로 담보권의 이전등기를 마친 후 그 등기부등본을 첨부하여야 하는 것은 아니다. (○)

‧ 즉, 피담보채권의 포괄승계인은 저당권등기의 부기등기 없이도 경매신청 可

‧ 저당권부채권의 양수인(특정승계)은 저당권이전등기를 한 후여야 경매신청 可 ┈ 저당권이전의 부기등기만 갖추면 되고 채권양도의 대항요건을 갖출 필요 ☓ (2004다29279)

2. 대상 ○

‧ 등기된 토지・건물

‧ ㉠ 토지

‧ 토지의 정착물 → 독립된 부동산으로 취급될 수 없는 것은 독립하여 경매 신청 不可

‧ 인정 : ① 소유권 보존된 입목 (입목법2,3①), ② 명인방법을 갖춘 수목

‧ 인정 ☓ : ① 돌담, 다리, 도랑 등, ② 채무자 소유의 미등기 수목 (98마1817), ③ 미분리 천연과실

‧ 분리된 천연과실 → 수취권자에게 귀속

‧ 분리되기 전 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것 → 유체동산

‧ ㉡ 토지의 공유지분 = 독립하여 강제경매의 대상

‧ 단, 집합건물에서 대지권취지의 등기가 되지 아니한 토지는 분리처분 할 수 있다는 규약이 없는 한, 독립하여 경매의 대상 ☓

‧ ㉢ 건물 : 항상 토지와 별도의 부동산으로 취급되므로 경매의 대상

‧ 독립된 부동산으로서의 건물 : 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽 要 (2000다51872)

‧ 완성건물이냐 미완성건물이냐의 문제 → 완성된 독립한 건물이라고 하기 위해서는 <최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽>이 이루어져야 함.

‧ [판례] 신축건물이 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥・주벽 및 천장슬라브공사가 완료된 상태일 뿐 아니라 지하1층의 일부점포가 일반분양까지 되었다면, 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바 없어도 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 점에서 독립한 건물로 요건을 갖추었다고 판시 (2002다21592・21608)

‧ 건물의 공유지분, 구분소유권도 물론 경매의 대상

‧ 미등기 토지・건물 : 미등기부동산도 강제경매의 대상 ○ (81①.2호)

‧ 직권보존등기 한 후 강제집행하는 것

‧ 미등기부동산의 경우 ⇨ 처분제한의 등기(압류・가압류・가처분)시 직권보존등기를 선행하여 집행

‧ 경매취하 하더라도 직권보존등기 말소 ☓ (신청에 의해 말소할 일) ┈ 체납압류의 경우 직권보존등기 ☓ (대위보존등기에 의할 수 밖에 없음)

‧ ㉠ 직권보존등기 가능한 토지・건물

‧ 미등기부동산이라 하더라도 채무자의 소유이고 등기가능한 상태라면 경매개시결정에 의하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 후, 경매개시 결정등기(압류)를 할 수 있으므로 경매의 목적물이 됨

‧ 채무자가 소유권을 취득하지 못하고 소유권이전등기청구권만 가진 상태 → 대상 ☓

‧ 직권보존등기가 가능한 토지 → 토지대장 등에 의하여 채무자 명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 토지

‧ 직권보존등기가 가능한 건물 → 건축허가 및 사용승인을 받아 건축물대장이 작성된 상태이어서 역시 채무자명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 건물

‧ 첨부서류로 판결도 可

‧ 토지 → 토지대장 또는 국가를 상대로 한 소유권확인판결

‧ 건물 → 건축물관리대장 또는 대장소관청을 상대로 한 소유권확인판결 ○, 과세증명 ☓, 건축허가신청 ☓, 건축허가자 상대 소유권확인판결 ☓

‧ ㉡ 사용승인 받지 못한 미등기 건물 (81①②단서)

‧ 미등기건물 중에서 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이면 비록 사용승인(준공검사)를 받지 아니한 경우라도 부동산집행 가능

‧ ⇔ 현재는 미등기라 하여도 앞으로 등기 가능한 적법한 미등기건물에 한하여

‧ 모든 미등기건물이 대상이 되는 것은 아님에 주의

‧ 이때에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류 첨부해야 함 (81①.2호 ‘단서’)

‧ 그 부동산이 미등기건물인 경우 첨부할 서류

‧ ① 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 (건축물대장, 소유권확인의 판결, 수용증명서, 시・구・읍・면장의 건물소유권증명서 등) 소유권확인판결의 경우 : 토지 → 국가 상대, 건물의 경우 → 대장 소관청 상대

‧ ② 건물의 지번・구조・면적을 증명할 서류 ┈ 건물의 지번・구조・면적이 건축허가・건축신고한 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 강제경매신청을 각하하여야 함 (규칙42②)

‧ ③ 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

‧ ④ 소유자(채무자)의 주민등록번호와 주소를 알 수 있는 서면(주민등록표 초본 등) 소유자(채무자)가 법인 등이라면 등기용등록번호를 증명할 수 있는 서면 (법인등기부등본) 등

‧ ⑤ 사용 승인여부를 확인할 수 있는 서면 ⇨ 승인이 안 되었다는 사실

‧ 채권자가 위 증명서류를 구비하기 위해서는 공적 장부를 주관하는 공공기관(관할 시・군・구)에 증명 청구 可 (81②)

‧ ②의 증명이 불가한 경우 → 위 증명을 받지 못하는 경우 경매신청과 동시에 그 조사를 법원에 신청 可 (81④) → 법원 : 집행관에게 그 조사를 命함 (81④)

‧ 일부만 완공된 경우 ⇨ 그 구분건물 : 可 (if 구분건물 ☓ → ☓)

‧ 신축건물 중 지하 1～3층은 완공되어 지하 1층의 점포가 일반분양까지 된 상태라면 지상층 부분이 골조공사만 이루어져 미완성의 상태이더라도 지하층 부분만 구분소유의 대상이 되어 독립한 건물요건을 갖춘 것으로 인정 (2002다21592・21608)

‧ 무허가미등기건물 ⇨ ☓ ┈ 건축허가나 건축신고를 하지 아니한 무허가의 미등기건물 → 부동산집행 ☓

‧ 유체동산에 대한 집행방법에 의하는 것 ☓

‧ 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 의하는 것 △

‧ 기타 대상 ○

‧ 공장재단・광업재단 → ○  (공장 및 광업재단저당법3,4,54)

‧ 매각부동산이 공장재단・광업재단의 일부를 구성하고 있을 때 이에 대한 개별집행은 금지

‧ 재단의 일부에 속함이 드러난 경우 → 매각절차 취소

‧ 광업권・어업권 → ○ (광업법10,수산업법18②)

‧ 소유권보존등기 된 입목 → ○ (입목 = 부동산으로 간주) ┈ 간주부동산 (입목3①)

‧ 입목등기 ☓ → 독립하여 경매 ☓

‧ 지상권 및 그 공유지분 (규칙40) → ○ (지상권과 그 지분 = 부동산으로 간주 ┈ 간주부동산) ⇨ 이상은 all 강제관리의 대상도 ○

‧ 용익권 중 지상권만 (전세권 ☓, 지역권 ☓)

‧ ※ 준부동산 : 선박 등

‧ 주무관청의 허가없이 처분할 수 없는 부동산

‧ 학교법인의 기본재산, 사찰소유의 경내지 내의 부동산에 대해서는 경매신청은 가능

‧ but 매각허가기일까지 허가를 얻지 못하면 매수인이 소유권 취득 不可 (97다49817)

‧ 공장저당의 목적이 된 공장에 속하는 기계 = 부동산강제집행의 대상 ○

3. 대상 ☓

‧ 공동광업권의 지분 ⇨ 그 밖의 재산권

‧ 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분 不可 (광업법30②)

‧ 지역권

‧ 요역지의 소유권에 부종하므로 (민292①), 요역지와 분리하여 처분 不可 (292②)

‧ 전세권 ⇨ 그 밖의 재산권

‧ 존속기간이 만료되지 아니한 전세권 → 그 밖의 재산권 집행에 의함 (251①)

‧ 존속기간이 만료된 전세권 → 채권집행 [전세금 반환청구채권에 대한 압류 및 추심・전부명령의 대상]

‧ 저당권의 목적인 전세권에 대한 담보권실행은 부동산의 집행방법으로 하는 것을 인정 (95마684)

‧ 존속 중 → 부동산 집행

‧ 만료 이후 → 역시 채권집행

‧ 가등기담보권, 부동산환매권 ⇨ 그 밖의 재산권

‧ 압류금지부동산

‧ 학교부지・교사, 전통사찰・향교건물에 대한 경매신청 → 부적법 ┈  국가유공자에 대한 대출금으로 취득한 부동산 = 압류금지규정 폐지