..... 中 상가건물임대차보호법

中 상가건물임대차보호법

법의 성격

⚫ 민법의 특별법 : 특별규정 없는 것은 민법이 적용된다는 점

⚫ 강행법규성 : 상임법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것만 효력 ☓ (편면적 강행규정)

⚫ 경과규정 = 부칙

∙ 2002. 11. 1. 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용 (현재는 문제될 것이 없음)

∙ 다만, 제3조(대항력 등)・제5조(보증금의 회수) 및 제14조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다. 이 법 시행 당시의 임차인으로서 이 법 규정에 따른 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다. 임대차계약서상의 확정일자를 신청하고자 하는 자는 임대차계약서와 함께 사업자등록증을 제시하여야 한다.

적용범위 (2)

∙ 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대해 일시사용이 아닌 임대차에 적용 ○

∙ 사업자등록의 대상이 되는 <영업용 건물의 임대차>에 대해서만 적용되므로 종교, 동창회, 종친회 등의 사무실은 적용대상 ☓

∙ 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 → 적용 ☓

∙ 법인에도 적용 ○   주임법 : 법인 ☓ (원칙적으로)

∙ 미등기전세(17) 적용 ○

∙ 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용 ☓

∙ 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 ⇨ 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산

대항력 (3, 8)

∙ 건물의 인도와 사업자등록을 ‘신청’한 때 → 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력 ┈ 신청한 때 ○ ┈┈ 교부한 때 ☓

A. 대항력 발생요건 (3) = 건물인도 + 사업자등록

∙ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세 제5조, 소득세법 제168조 or 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청

∙ 특별소비세법 제21조의 규정에 의하여 개업 신고를 한 경우, 교통세법 제18조의 규정에 의하여 개업 신고를 한 경우, 법인세법 제109조 규정에 의하여 법인설립신고를 한 경우도 ○

B. 대항력의 내용

∙ 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주

∙ 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 = 수증자, 교환당사자, 상속인, 후순위권리자의 권리행사로 권리를 취득한 경락인 등

∙ 임대인의 매도인 담보책임

∙ 임대차의 목적이 된 건물이 매매 or 경매의 목적물이 된 경우 ⇒ 매도인과 매수인의 관계에서 매도인이 매수인에 대해 부담하는 담보책임

∙ 민법 575(제한물권이 있는 경우의 매도인의 담보책임) 및 578(경매와 매도인의 담보책임)조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 or 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용 ┈ 주임법 참조

∙ 민법 536(동시이행항변권)의 규정도 준용

C. 경매에 의한 임차권 소멸 (8)

∙ 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸

∙ 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 <대항력이 있는 임차권>은 그러하지 아니함 ┈ 주택임대차에도 동일한 규정

보증금의 회수 (5)

A. 우선변제권 (5)

⚫ 우선변제권 보장

∙ 대항요건(인도+사업자등록신청) + 확정일자 (관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인) → 민사집행법에 의한 경매 or 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

∙ 다만, 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금 수령 ☓

⚫ 임차인 강제경매신청시 임차건물의 명도여부

∙ 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 or 이행의 제공을 집행개시의 요건 ☓ ┈ 주택임대차도 마찬가지

⚫ 이해관계인의 이의신청

∙ 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 or 체납처분청에 이의를 신청

⚫ 소액사건심판법 준용

∙ 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법의 일부규정을 준용

B. 최우선변제권 (14)

⚫ 요건

∙ 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(인도 + 사업자등록)을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액 ┈ 확정일자는 필요 ☓

∙ 최우선변제권 성립여부의 판단에 있어서 보증금 = “환산보증금” (주택과 다름) ┈ [ 보증금 + 월차임 ☓ 100 ]

⚫ 최우선변제권 있는 임차인 및 일정액의 범위

⚫ 제한

∙ 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추는 것을 전제로 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액 ┈┈ vs. 주택임대차 : 2분의 1  --> 2분의 1로 개정

∙ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우

∙ 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다 → ‘안분비례’한다는 의미

∙ 임차권등기가 경료된 상가건물의 임차인에 대한 적용배제 ┈ 주임법과 동일

∙ 최우선변제권만 ☓ ┈ but, 우선변제권 → 인정

임차권등기명령 (6, 7)

∙ ‘임차권등기명령’ (6)

∙ 소요비용(등기신청비용 & 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용) : 임대인에게 청구 가능 ┈ 주택임대차와 同一

∙ 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원・지방법원지원 or 시・군법원에 임차권등기명령을 신청

∙ 기각하는 결정에 대하여는 항고 가능

∙ ‘민법(621)의 규정에 의한 임대차등기의 효력 등’ (7)

∙ 임차권등기명령규정(6) 중 ⑤⑥ 준용 ➜ 즉, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 → 대항력 & 우선변제권 취득 (⑤항)

∙ 단, 이미 취득한 대항력 or 우선변제권 그대로 유지

∙ 임차권등기 이후에는 3①의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 or 우선변제권 상실 ☓

∙ 등기 이후에 임차한 임차인은 14의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리 ☓ (⑥항)

임대차기간 등-존속기간 (9, 10)

A. 최단기의 제한 (9)

∙ 1년 보장. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 가능

∙ 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차 → 1년으로 간주

∙ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 간주

B. 임차인의 계약갱신 요구권 (10①)

∙ 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절 ☓

∙ ┈ 다만, 다음 각호의 1의 경우 X (1호 ~ 8호)

∙ 갱신요구기간

∙ 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사 가능 ┈ 전체 임대차 기간 ⇒ 5년

∙ 갱신된 임대차의 효력

∙ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건 의제

∙ 다만, 차임과 보증금은 대통령령이 정한 범위 안에서 증감 가능 ┈ 100분의 12 → 100분의 9로 개정 ┈┈ vs. 차임 등 증감청구권과 다른 것

∙ 전차인도 계약갱신요구권 ○

∙ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여

∙ 임대인에게 계약갱신요구권 행사 가능 (13②)

제10조 (계약갱신 요구등) ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   ┈┈  ※ 3기가 아님을 주의

  2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   ┈┈  ※ 거절할 수 있다는 의미

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 or 일부를 전대한 경우

  5. 임차인이 임차한 건물의 전부 or 일부를 고의 or 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 건물의 전부 or 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 목적 건물의 전부 or 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

  8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다. ➜ 아래 참조

④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 or 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

제13조 (전대차관계에 대한 적용 등) ①제10조 내지 제12조의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다.

②임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

C. 법정갱신(=묵시의 갱신) (10④)

∙ 요건

∙ 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 or 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우

∙ 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주

∙ 존속기간 : 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다

∙ 효력

∙ 법정갱신이 있어도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고

∙ 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생

∙ 주임법과 규정 방식이 다름을 주의 (주임법 → 법정갱신과 관련하여 10③과 같은 규정 ☓)

차임 등의 증감청구권 (11)

∙ 당사자 ┈ 장래에 대하여 ┈ 단, 증액청구 = 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못함 & 청구당시의 차임 or 보증금의 100분의 9의 금액을 초과 X

∙ 관련 판례

∙ 임대차계약 종료 후 재계약을 하는 경우 주임법7(차임등증감청구권)의 적용 여부 ┈  주임법7은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 or 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용 ☓ [93다30532]

등록사항 등의 열람・제공 (4)

기타 (13, 14, 15, 17)

⚫ 전대차관계에도 일정한 규정의 적용 (13 → 10, 11, 12) ┈ 10 (계약갱신요구 등), 11 (차임 등의 증감청구권), 12 (월차임 전환시 산정률의 제한)

∙ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권 행사

⚫ 편면적 강행규정 (15)

⚫ 등기하지 아니한 전세계약에 관하여도 준용 (17)

⚫ 월차임 전환 (12) -- 15%

∙ 보증금의 전부 or 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 연 1할5푼 초과 ☓

∙ ┈ 5,000만원(월차임 ☓)을 3,000만원+차임으로 전환 ➜ 2,000만원☓15% = 연 300만원 초과 ☓ → 300만원÷12(월) = 월차임 25만원 초과 ☓

○・☓ 문제

∙ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하여도 보증금을 수령할 수 있다. (☓)

∙ 임차인이 임차건물에 대하여 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법#41의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 or 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (○)

∙ 서울에서 보증금 5천만원에 월세200만원을 지급하는 영업용건물의 임대차에도 상임법 적용된다. (☓ : 5천 + 200 ☓ 100 = 2억 5천이므로, 1억 9천을 초과함)

∙ 확정일자는 관할동사무소, 법원등기소, 공증인 사무소 등에서 받을 수 있다. (☓ : 세무서 ○)

∙ 서울에서 보증금 1,000만원에 월세 40만원을 지급하는 영업용건물의 임대차인 경우 보증금 1,000만원은 대항요건만 구비하면 경락대금에서 선순위물권자보다도 우선하여 배당받을 수 있다. (☓ : 1,000 + 40☓100 = 5,000만원이므로 4,500만원을 초과하므로 최우선변제권 적용 ☓)

∙ 광역시(인천광역시와 군 지역 제외)에서 보증금 1억에 월세 40만원을 지급하는 상가임대차에 대하여는 상임법의 보호를 받을 수 있다. (○ : 1억 4,000만원이므로)

∙ 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. (☓ : 3기)

∙ 우선변제 받을 임차인 및 보증금 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 3분의 1범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. (○)

∙ 권리금의 회수에 관한 명문규정을 둠으로써 임차인을 보호하고 있다. (☓)

∙ 계약이 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환한다“는 특약이 임차인의 비용상환청구권을 배제하는 취지라면 임차인에게 불리하므로 무효이다. (☓)

∙ 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 경료된 후에 건물을 임차한 자에게는 ‘보증금 중 일정액’에 대한 우선변제권이 인정되지 않는다. (○)

∙ 대항력의 발생요건은 인도와 사업자등록이며 계약서상의 확정일자는 대항력의 발생요건이 아니다. (○)

주임법과 상가임대차법의 비교

구분	주택임대차	상가건물임대차	비고
적용범위	주거용 건물 임대차	상가건물임대차 (대령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차 미적용)
대항력	인도 + 주민등록 (전입신고)	인도 + 사업자등록	익일
우선변제권	대항요건 + 확정일자 (등기소 등)	대항요건 + 확정일자 (관할세무서장)
최우선변제권	대항요건 + 소액보증금 당해 주택가액의 2분의1범위 안	대항요건 + 소액보증금 당해 건물가액의 3분의1 범위 안에서 --> 2분의1로 개정
존속보장	2년	1년
법정갱신	○	○
증감청구	○ (증액청구 제한 1/20)	○ (증액청구 제한 9/100)
임차권등기명령	○	○
임차인의 계약갱신요구권	☓	○
월차임전환시 산정률의 제한	연 14% --> 10%로 개정	연 15% --> 12%로 개정
일시사용을 위한 임대차	적용 ☓	적용 ☓
기타	편면적 강행규정	편면적 강행규정