..... 中 주택임대차보호법

中 주택임대차보호법

의의

구분	확정일자 날인한 전세	전세권 설정등기
요건	점유와 주민등록 이전 필요 (현황이 주거용일 경우만 가능)	점유와 주민등록 불필요 (주거용, 상가 기타 건물에 가능)
효력	건물 및 부속 토지에서 환가 → 보증금 전액 순위에 따라 보장 제3자에 효력승계 불가	건물값에서만 환가 제3자에 효력승계 가능 (전대 가능)

적용범위

⚫ 인적 범위

∙ 자연인만 ○, 외국인출입국관리법의 규정에 의해 외국인등록을 한 외국인 : 보호 ○

∙ 법인 ☓ ┈ but, 대통령령이 정하는 ‘대항력이 인정되는 법인’ → 대항력 인정 ○

∙ ‘대한주택공사법’에 따른 대한주택공사

∙ ‘지방공기업법’49에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

∙ 법인명의로 임차하여 사원이 주택의 인도와 전입신고를 마친 주택의 임차법인 ☓

∙ 주택임차권의 양수인 or 전차인

∙ 임대인의 동의를 받아 주택임차권을 양도한 경우 → 양수인은 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 않고, 동일성 유지한 채로 존속 ○

∙ 동의 없이 무단 양도 → 보호 ☓

∙ 임대차의 양도 or 전대에 있어서 대항력의 존속 여부 (판례)

∙ 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내

∙ 전입신고기간 내 전입신고 + 인도받아 점유 계속 → 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력 소멸 ☓, 동일성 유지한 채로 존속

⚫ 적용되는 것

∙ 주택의 ‘전부’ or ‘일부’를 임대차하는 경우 ┈ (ex) 방 1칸 or 두 칸, 2층집의 아래층이나 2층을 임대하는 경우

∙ “주택 = 주거용 건물” 의미 ┈ 주택 외의 건물 ☓ ┈ (ex) 점포, 사무실, 공장, 창고 등

∙ 주거용 건물에 해당 여부

∙ ① 임대차계약 체결시 실질용도에 따라 결정 (판례)

∙ ② 계약체결시 판단 : 동의하에 개조한 경우 → 그때부터

∙ 판례 : 주거용건물에 해당되는지 여부의 판단기준시점 → 임대차계약체결 당시

∙ 판례 : 개조한 때 → 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 ‘개조한 때’를 기준

∙ 판례 : 주거용건물에 해당되는지 여부의 판단기준 : 공부 기준 ☓, 실지 용도에 따라 결정

∙ 주택의 ‘대지’도 동법의 적용대상

∙ 해당여부에 대한 판례

∙ 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용

∙ 주택의 일부를 점포로 사용하거나 사무실로 사용하는 경우 → 적용 ○

∙ 가게와 방 한 칸이 딸려 있는 주택의 일부를 임차하여 영업 ○

∙ 주택이 아닌 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우 → 적용 ☓

∙ 거꾸로 ‘비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용’하는 경우 ☓ [판례]

∙ 여관의 방 하나를 내실로 사용 ☓

∙ 다방에 방 두 개가 딸린 경우에 그 방을 주거용으로 사용 ☓

∙ 주택에 대해 임대차의 형식을 빌리지 않고 ‘등기하지 아니한 전세계약[이른바 채권적 전세]’에도 동법 적용

∙ 미등기 전세 ┈ 전세금 = ‘임대차의 보증금’으로 간주

∙ 주택에 대해 민법(621)에 의해 임대차등기를 한 경우

∙ 주택임대차(특히 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 마쳐진 경우)에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정 준용 (3의4)

∙ 기타

∙ 외국인 적용 ○

∙ 무허가, 미등기 불문 (불법이라도) ┈ 무허가 건물에 임차한 임차인, 미등기 건물에 임차한 임차인, 주택공유자 중 일부와 임대차 계약을 체결한 외국인인 임차인, 무허가 점포주택에 임차한 임차인 → all 보호대상

∙ 미등기주택의 임대차도 주임법의 보호대상이나, 미등기주택의 소액임차인이 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐서 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 ~ [대판 2001다39657]

∙ 주택의 명의신탁자로부터 임차한 자가 대항력을 갖추면 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임차권 주장 가능 (95다22283)

⚫ 적용되지 않는 것

∙ 주택의 ‘사용대차’ ☓

∙ ‘일시사용을 위한 임대차’ (11) : 일시사용이 명백한 경우 ☓

∙ 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용・수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주임법상 소액임차인으로 보호 ☓ [대판 2001다14733]

⚫ 편면적 강행규정

∙ 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력 ☓ ┈ 임대인에게 불리한 것은 그대로 효력 발생

주택임차권의 대항력

제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 or 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항・제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

<시행령> 제1조의2 (대항력이 인정되는 법인) 「주택임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제3조제2항 후단에서 "대항력이 인정되는 법인"이란 다음 각 호의 법인을 말한다.

1. 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사

2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

A. 요건

∙ 확정일자는 대항력과 관계 ☓ (확정일자 = 우선변제권의 요건)

∙ 적법한 임대차계약

∙ 주택의 인도

∙ 임차인이 현실적인 점유를 하는 것이 필요 ┈ 실제 살지 않으면서 주민등록(전입신고)만 한 경우 → 대항력 취득 ☓

∙ 임차인이 전대를 한 경우처럼 간접점유도 ○

∙ (현실의 인도가 보통이나,) 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득 [94다3155]

∙ 간접점유도 가능하며, 임차인이 따로 대항력을 갖추지 않더라도 전차인의 대항력을 그대로 원용할 수 있다는 의미

∙ 임차주택의 전대와 임차인의 대항력

∙ 임차인(A)이 임대인(B)의 승낙을 얻어 C에게 전대를 한 경우, 판례는, A가 이미 대항력을 취득하였는지 여부를 불문하고 C가 (직접)점유를 하고 또 그의 이름으로 주민등록을 하는 것을 통해 A가 대항력을 가지는 것으로 봄

∙ C를 통해 당해 주택이 임대차의 목적이 되었다는 사실은 충분히 공시될 수 있고, 또 그렇게 보더라도 제3자에게 불측의 손해를 입힐 염려가 없으며, 임차인으로 하여금 전대에 의한 임차보증금의 회수를 용이하게 하여 주임법의 취지에도 부합한다는 점을 그 이유

∙ A가 임차권의 대항력을 가지게 되는 것은 현재 점유하고 있는 전차인 C의 이름으로 주민등록이 된 경우를 전제로 하는 것

∙ 그래서 C에게 전대를 하고서도 C는 주민등록을 하지 않고 실제로 살지 않는 A의 이름으로 주민등록이 된 사안에서, 판례는 ‘A는 주민등록의 대상이 되는 ‘당해 주택에 주소 or 거소를 가진 자’가 아니어서 그의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라 할 수 없고, 따라서 이를 통해 A는 임차권의 대항력을 취득할 수는 없다’고 판시

∙ 주민등록 = 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 간주 (3①)

∙ 주민등록 (전입신고) : 공시 기능 (등기와 마찬가지) ┈ ∴ 공부상과 일치해야 함 ┈┈ vs. 이에 반해 우선변제에 확정일자를 요구하는 취지 = 공시 ☓ (임대인・임차인의 담합에 의한 액수변경 방지 목적 ○ - 99다7992)

∙ 동거가족만 전입신고를 하거나, 가족의 주민등록을 남기고 임차인만 일시적으로 주민등록을 이전한 때에도 대항력이 인정

∙ 임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우, 그것은 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 할 수 없어 대항력은 그대로 유지, 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 그 처의 주민등록으로도 무방 (남겨진 가족을 통해 대항력 유지되는 것)

∙ but, 원칙적으로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 → 이전시에 대항력 상실 ┈ 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 즉시 대항요건(대항력) 상실, 다시 재이전하더라도 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 발생함. 다만, 확정일자와 관련하여 위의 경우 전출이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고, 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요없이, 재전입 이후에 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 변제받을 수 있다. (98다34584)

∙ 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함 [87다카3093・3094]

∙ 주민등록이 직권말소된 경우 ○ ⇒ 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우 → 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당 (대판 2002다20957)

∙ 주민등록과 임차주택의 실제와 불일치 → 대항력 ☓

∙ 임차주택의 실제 지번과 임차인이 전입신고 한 지번이 서로 일치 ☓, or 실제로 존재하지 않고 지번으로 주민등록을 한 경우에는 대항력 취득 ☓

∙ 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고 → 준공 후 공부상 ‘1층 101호’로 등재 : ☓ ┈ 신축 중인 연립주택의 임차인이 잘못된 현관문의 표시대로 “1층 201호”로 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 “1층 101호”로 등재 ☓

∙ 같은 담장 안에 있는 세 필지의 토지 중 임차주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록 : ☓ [대판 2000다44799]

∙ 주민등록이 실제 살고 있는 주택의 지번과 다른 지번에 착오로 등록되어 있는 경우, 나중에 올바른 지번으로 고치게 되면 → 고친 날짜에 대항력 취득

∙ 전입신고를 잘못한 경우에는 대항력을 주장 不可 ┈ 주민등록이 공부상 동표시와 일치하지 않는 경우 ☓

∙ 공무원 착오로 다른 지번에 주민등록이 된 경우에는 대항력 인정

∙ 임차인의 잘못이 없이 실제와 다르게 주민등록이 된 경우 : 대항력 ○

∙ 임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 틀리게 기재된 경우 : ○ (대판 91다18118)

∙ 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우 : ○ [대판 2000다37012]

∙ 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법・동법시행령에 따라 시장 군수・구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, ~ 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당 [2002다20957]

∙ 주민등록신고의 효력발생시기 = 신고수리시 (2006다17850)

∙ 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) : 지번, 동, 호수가 일치해야 (등기부와 일치해야 대항력 인정됨) ┈┈ vs. 다가구・단독주택 not so

∙ 공동주택인 다세대주택은 동・호수까지 기재하여야 하지만,

∙ 다가구 주택(한개의 건물 중 일부를 임차)의 경우 주민등록에 호수를 기재할 필요가 없고 지번만의 신고로도 대항력 취득

∙ 설사 다가구주택의 호수를 다르게 기재하더라도 임대차의 공시방법으로 유효 (대판 97다29530)

∙ 편의상 구분한 호수까지 기재할 의무・필요 ☓, 다가구주택 내에서 이사하더라도 상관 ☓

∙ 다가구 ⇒ 다세대로 용도변경시 : 대항력 상실 ☓ ┈ 물론, 새로운 계약체결시에는 동・호수 정확히 기재하여 재전입 신고 要

∙ 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하는지 여부(소극) ┈ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다. [이유] 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대 주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고, 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대 주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이므로, 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다.(2006다70516)

∙ 단독주택 : 지번까지만 일치하면 충분 (101호, 102호 이런 식으로 호수를 정의했더라도)

∙ 주민등록은 대항력 취득시에만 요구되는 것이 아니라 그것이 계속 존속하는 한도에서만 대항력이 유지 ⇨ 효력발생요건이자 효력존속요건

∙ 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 ~ [대판 95다44597]

∙ 갑 (임대인) -------->

         ① 을 : (임차인) : 입 + 전 + 확

         ② 을 : 일시퇴거

         ③ A 저당권

         ④ 을 : 재전입 + 주 + 확 ☓ (다시 확정일자 갖출 필요 ☓)

         ⑤ B 저당권

∙ A가 경매신청 병에게 경락 ⇨ 임차권 소멸 (대항력 ☓, 경락인에게 대항 ☓)

∙ B에 대해서는 우선하여 변제권 有

∙ 결국, 순위는 A → 을 → B

∙ 다만, 주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 이전되었고 그와 같이 주민등록이 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을만한 사유가 없는 경우에는 임차인은 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다는 것이 판례 [2000다37012]

∙ cf. 우선변제권을 인정받기 위하여는 경매절차에서의 배당요구의 종기인 매각기일까지 존속하고 있어야 함 ┈ 과거 : 배당요구종기 = 매각기일까지 (현재는 배당요구종기가 매각기일 이전)

∙ 기존의 주택소유자가 주택을 매도하고 동시에 임차인이 되는 경우 → 소유권이전등기 다음날부터(오전 0시부터) 대항력 발생 [99다59306]

∙ 갑이 1988.8.30. 그의 명의로 주택에 대해 소유권이전등기를 하고 같은 해 10.1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가, 1993.10.23 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 잔금 지급기일인 1993.12.23.부터는 갑이 임차인의 자격으로 거주하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 소유권이전등기는 1994.3.9.에 마쳐진 사안에서,

∙ ‘주임법3①에서 정하는 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다’고 판시하면서,

∙ 위 사안에서 제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 을 앞으로 소유권이전등기가 된 1994.3.9. 이전에는 갑의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력 인정 ☓

∙ ▶비교판례 : 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차(전대차)하여 전입신고를 마치고 거주하던 중 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 (다음날 ☓) 임차권의 대항력을 취득 [2000다58026]

∙ 주임법3①에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 하고,

∙ 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례

∙ 을의 소유권이전등기와 위 제1순위 근저당권설정등기가 같은 날 경료되었으나, 그 접수순서에 있어 을의 소유권이전등기가 앞서므로, 갑은 위 임차권으로써 이 사건 부동산의 낙찰인인 원고에게 대항 가능

∙ 갑은 전차인으로서 전차할 때부터 대항력을 취득하는 것이 아닌지 → 검토 필요 : 이 사례는 무단전대인 것으로 보임 (동의 없는 무단전대는 부적법한 임대차로서 보호 ☓ (by NAM)

⚫ 임대차의 존속기간이 종료한 후의 대항력

∙ 주택임대차가 종료한 후인데도 보증금을 반환받지 못한 임차인

∙ 법원에 임차권등기명령을 신청 → 임차권등기를 경료하였다면 ⇒ 대항력 or 우선변제권 주장 가능 (주임법3의3①~⑤)

B. 대항력의 발생시기와 존속

⚫ 그 ‘다음날(익일)’부터 = 그 ‘다음날’ 오전 0시부터 대항력 취득

∙ 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권등기가 같은 날 이루어진 경우 → 제3자의 저당권이 우선

∙ --------|--------------------------------|------------------|----------
          대항력(인+전) + 확정일자 ☓    말소기준권리(저당)      확정일자 ○

∙ 원칙적으로 “인수” (∵ 대항력)

∙ 다만, 확정일자 받은 시점에 우선변제권 취득하므로 후순위권리자로서 배당참가도 가능 ┈ 임차인의 선택

∙ but, 배당참가를 선택하였더라도 순위에 따른 배당에 보증금 전액을 변제받지 못한 경우 경락인에 대항하여 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장 ○

∙ 인도 & 신고 all 갖춘 후 그 다음날 오전 0시

∙ 인도 → 신고 : 신고 다음 날

∙ 신고 → 인도 : 인도 다음 날

∙ 갑(임대인)----------> ① 을(임차인) : 인+전+확(1억)  ② A : 저당(5,000)  ③ 을 : 갱신 2,000증액

∙ A의 경매신청으로 병에게 경락 : 1억 5,000

∙ ① 을 1억, ② A 5,000

∙ 을은 병에게 건물을 반환해야 함 ┈ 대항력에 의해 보장받은 1억 전액을 배당받았으므로 대항력의 존속을 주장할 수 없고 경락인에게 반환해야 함

∙ 갑 (임대인) ------> 을 (임차인, 전대인) : 인 ☓, 전 ☓ -------> 병(전차인) : 입 ○, 전 ○

∙ 전차인 병이 대항력을 갖춘 때부터 임차인도 대항력 취득

∙ 갑 (임대인) ----> 을 (임차인) : 인 + 전 : 2004. 1. 1. ----> 병(전차인) : 입 + 전 : 2005. 1. 1.

∙ 병은 2004. 1. 1.부터 대항력 취득 → 임차인의 대항력을 동일성 유지하며 승계

∙ 대항력은 최선순위저당권자보다 후순위인 경우 → 대항력 소멸

∙ 임대차보다 후순위인 저당권자가 있는지 여부와 무관 ┈ 무조건 임대차가 최선순위여야 함, if not → 무조건 대항력 소멸

∙ 선순위저당권자보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 그 경락인은 주임법3에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함 ☓, 경락인에 대해 그 임차권의 효력 주장 ☓ [대판 99다59306]

∙ 증액부분은 저당권자를 해치는 경우 저당권자에게는 대항 ☓ (판례)

∙ * 특수한 경우 *

∙ 戊 ------->    ① 을 저당권 (소액 : ex, 1,000만원)

         ② 갑 임차 <입주 + 전입> 확정 ☓ (1억 4,000만원)

         ③ 병 저당권 (5,000만원)

         ④ 갑 확정일자

∙ 병의 경매 신청으로 1억 5,000만원에 A에게 경락

∙ 순위 : ①을 1,000 ② 병 5,000 ③ 갑 9,000

∙ but, 이때 갑은 戊의 의사에 반하여서도 대위변제 가능 (1,000만원) ┈ (그것도 366조 범위 내에서 = 지연이자 1년분만 변제하면 됨
변제하면 → 저당권 소멸 → 병이 경매하더라도 → A(경락인) 에게 임차권 주장 가능

∙ A(소유자 : 전 + 거주) ----> B에게 매도 (A에게 임대차하여 A가 임차인이 되고 계속 거주)

∙ B는 이전등기와 동시에(그날) C에 대한 자신의 채무를 담보하기 위해 저당권 등기

∙ A는 B로의 이전등기한 다음날(익일) 비로소 대항력 취득

∙ 거기다가 + 확정일자 ⇒ 우선변제권도 취득

∙ C가 B의 채무불이행으로 경매신청한 경우 A는 임차권으로 경락인에게 대항 ☓ (C의 저당권이 A의 임차권보다 우선하기 때문)

∙ C의 저당권 등기가 B의 이전등기 후 2일 후에 행해졌다면 A가 우선

∙ A가 임대차계약과 동시에 확정일자를 받았다고 하더라도 C보다 우선하여 배당 ☓

∙ but A는 전입신고를 다시 하여야 대항력을 취득하는 것 ☓ ┈ 소유자로서 전입신고된 것으로 足

∙ 갑 -----> 을      ① 입 + 주 + 확 ○

∙           ② 일시퇴거

∙   A      ③ 저당

∙   을      ④ 재전입 + 주 + 확정 ☓ (재전입+주 : 익일 → 대항력 취득)

∙   B      ⑤ 저당

∙ 우선변제 순위 : A → 을 → B : 을은 확정일자를 다시 갖출 필요 ☓

∙ 을 임차권 소멸 (∵ 대항력 없기 때문 A의 저당권에 대항 ☓) → ∴ 경락인 병에 대항 ☓

⚫ 다른 권리와의 관계

∙ 그 요건 구비의 선후에 의함

∙ 저당권이 실행된 경우에 대항력의 순위 = 최선순위의 저당권과 비교해야 하므로 비록 후순위 저당권자에 의한 저당권의 실행이라 하더라도 대항력이 최선순위저당권자보다 후순위인 경우에는 대항력은 소멸한다는 것

∙ [판례] 경매에서 선순위 저당권이 있는 경우 : 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주임법3에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장 ☓ [99다59306]

∙ 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 ☓

∙ 주택임차인이 대항력을 갖추고 아울러 전세권등기도 경료한 경우에, 경매로 인하여 전세권 소멸하였더라도 최선순위의 저당권보다 먼저 주임법에 의한 대항요건을 갖추었다면 임차권은 그대로 존속 [판례]

C. 대항력의 내용 (임대인의 지위 승계)

∙ 임차주택을 계속 용익할 수 있다는 것을 의미 ┈ 경매, 증여, 상속, 매매, 교환 등 all

1. 양수인 등에 대한 관계

∙ 임대인 지위의 승계 간주

∙ 대항력 = 임차인 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는 것

∙ 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자(상속, 경매, 증여, 매매, 교환 등으로 임차물의 소유권을 취득한 자)는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주

∙ 임대인의 지위 = 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말함

∙ 지위승계 = 법률상 당연승계 → ∴ 임대인에게의 통지나 임차인의 동의・승낙 필요 ☓

∙ 임차인 = 전소유자에게 갖는 계약상의 권리 전부를 양수인에게 그대로 갖게 됨

∙ 임차인 : 양수인에 차임지급의무 (양수인 = 차임지급청구권 취득, 양도인 : 차임지급청구권 ☓)

∙ 임차보증금반환채무도 일체로서 양수인에게 이전, 종전의 임대인 그 채무를 면함 (판례)

∙ 주택의 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 양도담보권자는 위 규정에서 말하는 ‘양수인’에 해당 ☓ (대판 93다4083)

∙ 법인에게 주택을 임대한 경우 - 대항력 ☓ ➜ 승계 ☓

∙ 법인은 주임법 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주임법에 의한 임대인의 지위를 당연히 승계 ☓

∙ 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸 ☓ [2003다2918]

∙ 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우

∙ 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우 양도인(임대인)의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸 ☓ [2001다64615]

∙ 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주임법4②에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 동법 제3②에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸 ☓ [2001다64615]

∙ 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도된 경우에도 마찬가지

∙ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 간주(4②)
∴ 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것이므로 신소유자도 임대인 지위 승계되는 것으로 처리됨을 의미

∙ 임차주택이 경매된 경우 임차권은 소멸하지만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권 = 소멸 ☓  (법3조의 5)

2. 경락인에 대한 관계

⚫ 임차인이 경락인에게 대항할 수 있는 경우

∙ ① 임의경매의 경우 → 임차인의 대항력 발생시점이 저당권설정일자보다 앞선 경우

∙ ② 강제경매의 경우 → 경매개시결정의 기입등기보다 앞선 경우 (다른 저당권이 없는 경우 전제)

∙ 판례 : 대항력 & 우선변제권 가진 임차인이 우선변제권 선택한 경우 → 전액 배당받지 못한 경우 ⇒ 잔액을 반환받을 때까지 경락인에 대하여 임대차관계의 존속 주장 가능 (대판 96다53628)

⚫ 임차인이 경락인에게 대항할 수 없는 경우

∙ 최선순위 저당권보다 늦은 경우 → 무조건 경락인에게 대항 不可 (대판 89다카33043)

∙ 경매가 되기 전에는 후순위 저당권자에 대하여는 대항력이 있음

3. 제3자에 대한 관계

∙ 저당권자, 압류채권자 등과 같은 제3자에 대한 관계 → 대항력과의 선후를 기준으로 그 우열 결정

∙ 저당권은 경매를 통한 매각으로 모두 소멸(민집91②), 2번 저당권자의 경매신청으로 매각이 된 경우, 그것은 결과적으로 1번 저당권자에 의해 경매가 이루어지는 것과 다를 바 없어, 그 후에 대항력을 갖춘 주택임차권은 소멸

∙ 임차권의 대항력을 갖춘 후 그 임차물에 대해 저당권설정등기가 경료되고 그 후 임차보증금을 증액한 사안에서, 그 임차보증금의 증액부분은 저당권자를 해치는 것으로서 저당권자에게는 대항 ☓ (대판 90다카11377)

∙ 선순위저당권자가 있으면 → 대항력 ☓ ┈ 그런데, 실제 저당권이 설정되어 있지않는 주택은 거의 없다는 점을 주의할 필요

주택임차인이 대항력을 갖추고 전세권등기도 한 경우 (판례) A가 주택임대차의 대항력을 갖춘 후 B가 주택에 대해 근저당권설정등기를 하고, 그 후 A가 주택에 전세권등기를 하였는데 B가 경매신청을 한 사안에서, A의 전세권등기가 경매로 소멸하더라도 A의 주택임차권의 대항력은 존속 [93다10552,10569] 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 별개의 것 [93다39676]

D. 경매에 의한 임차권 소멸 (3의5)

∙ 임차권은 임차주택에 대하여 경매가 행하여진 경우 → 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸
다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 <대항력이 있는 임차권>은 소멸 ☓ ┈ 상가임대차에도 동일한 규정 ○

∙ 주임법상의 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기(=임차인에 대한 배당표의 확정시) 및 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차인에 의한 임차주택의 사용・수익이 낙찰대금을 납부한 경락인과의 관계에서 부당이득으로 되는지 여부 (소극)

∙ 관련 판례

∙ ① 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부(소극)

∙ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부 (적극)

∙ ② 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부 (소극)

∙ 주임법3의5 단서에서 말하는 경락에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력 뿐만 아니라, 우선변제권도 포함되는지 여부 (소극)

E. 준용규정 (3④⑤)

⚫ 대항력 있는 임대차가 설정된 주택이 매매 or 경매가 된 경우 → 매도인 담보책임 有 (3④ → 575①③, 578)

∙ 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 전세권 등의 제한물권이 설정된 경우와 같이 취급 (575①)

∙ ‘이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택’ = 대항력을 갖춘 임대차

∙ 매수인이 매도인에게 계약해제 or 손해배상청구 가능 (제척기간 = 1년) (575③)

∙ 본조에서 575②을 뺀 이유

∙ 이미 575②에서 → 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우 준용한다고 규정되어 있기 때문

∙ 경매의 경우에도 경락인은 채무자에게 담보책임을 물을 수 있음 (578①②③)

∙ ①항 : 채무자에 대한 해제권・대금감액청구권, ②항 : 채권자의 2차적 담보책임, ③항 : 흠결고지의무와 손해배상청구권

∙ 사실 이런 경우 채무자는 보호의 여지가 없으므로 문제가 없지만, (근저당권자 등) 채권자의 경우 좀 문제 ┈ but 그들에게 손해가 되는 것은 아님

∙ 근저당권자 등은 이미 대항력이 있는 임대차를 전제하고 채무자에게 대출한 것이기 때문

∙ 일반채권자도 하등의 손해가 되는 것은 아님

∙ but, 이미 배당받은 후에도 경락인으로부터 청구를 당하는 등의 불안요소는 있음

∙ 그러므로 대항력 있는 임대차가 존재하는 경매목적물의 경우 극히 주의해야 함

∙ 배당받았다고 끝나는 것은 아님을 주의

∙ 채무자는 특수한 [고지의무]를 부담하고, 채권자는 경매신청시 대항력 있는 임대차가 존재한다는 것을 안 경우 [고지의무] 부담

⚫ 동시이행의 항변권 준용규정의 의미 (3⑤)

∙ 매수인 : 지급한 대금의 반환 or 손해배상청구권 ⇦⇨ 매도인 : 매수인에게 급부한 것의 반환청구권 ┈ 둘 사이에 동시이행의 관계

주택임대차의 존속의 보호

⚫ 임대차기간

∙ 최단기간의 제한 - 2년

∙ 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차 → 2년으로 간주 (최소 2년간 보장)

∙ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 간주

∙ 강행법규 but, 임차인에게 불리한 경우에 한해 무효 ⇒ 소위 ‘편면적 강행규정’ → ∴ 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효 주장 ○

∙ 최장기간의 제한 20년 (민법 임대차 규정 적용) ┈ ∵ 주임법 = 특별법

⚫ 약정에 의한 임대차기간의 갱신

∙ 얼마든지 가능 ┈ but 위 최단기간의 제한

⚫ 계약의 묵시적 갱신 (법정갱신)

∙ 요건

∙ 임대인 = 만료 전 6개월부터 1개월까지

∙ 임차인 = 만료 전 1개월까지 → 갱신거절의 통지 or 조건변경이 없으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면

∙ 묵시적 갱신을 허용하지 않는 경우

∙ ① 임차인이 2기의 차임액을 연체하거나 ② 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하고 있는 때 (주임법6③)

∙ 효과

∙ 기간 만료시에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주

∙ 다만, 존속기간은 2년으로 간주 (⇨ 임대인에게는 2년으로 의제 (4①본문), 임차인은 언제든지 해지통고 ┈ 통고 후 3월이 지나면 임대차 소멸)

∙ 임대차기간 만료전 경매되는 경우

∙ 임차인은 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때 ➜ 기간만료 전에도 해지하고 우선변제 청구 가능

∙ 배당요구를 하는 것 = 임대차해지의 의사표시 (대판 94다37646)

⚫ 특수한 문제 (my thought ⇒ 모두 잘못된 이론구성 ➜ 판례 참고)

∙ 1년 기간으로 임대차 계약 작성한 경우

∙ 2년의 기간을 보장받음

∙ 임차인은 1년 기간 주장 가능 : 단, 1개월 전까지 해지의 통고 要

∙ 해지 통고 ☓ → 묵시적 갱신 → 기간의 정함이 없는 것으로 간주 ∴ 원칙적으로 2년으로 의제

∙ 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 계약해지 가능

∙ 해지 통고시 → 임대인의 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생

∙ 임대인 입장에서 1년으로 계약기간을 정하면

∙ 임차인에게 1년의 계약기간을 주장하지 못함

∙ 임차인은 1년 경과후 언제든 해지 가능 (다만, 해지 통고 후 3개월 경과시에 해지의 효력 발생)

∙ 1년 경과 후 계약이 갱신되면 → 기간의 정함이 없는 것으로 되고 ∴ 원칙적으로 다시 2년으로 의제

∙ 2년으로 의제된 후 임대인은 계약해지 주장 못함

∙ but, 임차인은 언제든 계약해지 주장 가능

∙ ∴ 임대인이 이에 대처하기 위해서는 의제된 2년의 계약기간 경과 후 6개월부터 1개월까지 사이에 해지의 의사표시를 해야 함

∙ if not → 다시 2년의 계약기간 족쇄에 묶이게 되는 것임

∙ 임차인 입장에서 1년으로 계약기간을 정하면 유리한 점

∙ 임차인은 그 계약기간을 1년으로 주장 가능

∙ 1년 경과 후 바로 법정 갱신(묵시의 갱신)이 되고 그것은 2년으로 기간이 의제되므로

∙ 결국, 3년의 기간을 보장받게 됨 ┈ 이때, 1년의 계약 기간 경과 후 임대인은 해지통고 불가, 해지통고 하더라도 효력 ☓

∙ 1년의 약정계약기간 + 1년 (총 2년) 경과시 임대인이 6개월부터 1개월까지 해지통고 가능

∙ but, 임차인은 1년의 약정계약기간이 아닌 1년 경과 후 법정갱신에 의한 2년으로 의제된 계약기간을 주장하여 1년 더 살 수 있음

∙ 그렇게 되면 임대인은 다시 1년을 기다렸다가 계약기간 종료가 임박했을 때 (6개월부터 1개월까지) → 해지통고를 하여 계약을 종료시킬 수 밖에 없는 처지

∙ 대법원 판례의 입장

∙ 임차인이 주임법4①의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주임법6①,4①에 따른 새로운 2년 간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주임법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다고 판시 [96다5551, 2002다41633]

∙ 결국 2년미만의 임대차기간을 가진 임대차계약을 맺었다고 해도 원칙적으로 임대차의 계약기간은 2년. 다만 예외적으로 임차인만이 2년 미만의 임대차기간을 주장할 수 있는데 그 기간이 도래했음에도 2년 미만의 임대차기간을 주장하지 아니하면, 단서에 규정된 예외적 상황이 종료됨으로 원칙대로 2년의 임대차기간을 가진 임대차계약이 되는 것. 따라서 1년의 임대차계약 + 2년의 묵시적 갱신기간으로 되는 것이 아니라 본래 2년이었던 임대차계약이 임차인이 2년미만의 임대차기간을 주장하지 않았으므로 회복되어 여전히 2년의 임대차 계약으로 남는 것

∙ 계약기간인 1년 계약 종료후 다시 1년짜리 계약을 한 경우 ⇒ 이것이 문제인데 원칙대로 계약을 1년으로 했더라도 2년이 보장된다고 해석해야 할 것

∙ 1년 계약 후 1년 뒤 다시 1년짜리 계약서를 써게 되면 임차인이 1년 계약를 종료를 인정한 것이 되며, 다시 체결한 1년짜리 계약만 유효하게 되는 것이며, 1년 계약기간은 임차인이 주장할 수 있으나 임대인은 임차인에게 대항 不可

차임・보증금의 증감청구권 등

제7조 (차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 or 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 금융기관에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

⚫ 차임・보증금 증감청구권 ┈ 형성권 ┈ 반드시 재판상으로 청구하여야만 하는 것은 아니고, 재판 외의 방법에 의해서도 행사 可能

∙ 「증액」의 경우 : 일정한 제한

∙ 약정한 차임・보증금의 20분의 1 을 초과 ☓

∙ 임대차계약 or 약정한 차임・보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못함 - 임대차 or 증액이 있은 후 1년 이내 ☓

∙ 주임법7은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 or 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용 ☓ [93다30532]

∙ 상가건물임대차와 다름을 주의 → 상가건물임대차보호법10③,11 비교하여 내린 결론 (by NAM)

∙ 주임법 → 임대차계약 존속 중 일방적인 증액청구에 대한 제한만 ○ ⇒ 1/20

∙ 상임법 → 존속 중 일방적인 증액청구 뿐만 아니라 갱신요구(5년보장)시에도 증액제한 ○ ⇒ 9/100

∙ 상가건물은 5년간 갱신요구권이 있음에 반해 주임법은 없고,

∙ 상가건물의 경우 명시적으로 계약갱신요구와 관련하여 차임등증액시 규제조항(위 상임법10③)이 있음에 반해 주임법에는 없음

⚫ 월차임 전환시 산정율의 제한

∙ 보증금의 전부 or 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 연 14% 초과 ☓

∙ (ex) 보증금 5,000만원 + 30만원 (월세) → 4,000만원 + 30만원 ( + 11만6천원 [= 1,000만원 ☓ 1할4푼] ) ┈ 결국, 41만 6천원의 월세 이상 ☓

보증금의 회수

A. 우선변제권

1. 의의

① 보증금 회수방법 2 가지

∙ 임차인이 임대인을 상대로 보증금의 반환을 청구 → 보증금반환청구소송을 제기

∙ 다른 채권자에 의해 경매 등이 개시되는 경우에 일정한 요건 하에 임차인이 그 권리순위에 따라 우선변제를 받는 것 but 경매청구권 ☓

② 강제경매신청에서 집행개시요건의 완화

∙ 임차주택을 경매신청(강제경매)하는 경우 반대의무의 이행은 집행개시요건 ☓  ┈ 다만, 수령을 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도 ○

∙ 임차인 = 경매청구권 ☓ ∴ 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받거나 기타 이에 준하는 집행권원에 기해 강제경매를 신청

∙ 그런데, 임차주택의 명도와 보증금의 반환은 동시이행의 관계에 있기 때문에, 임대인의 보증금반환채무의 이행지체를 이유로 그 반환청구를 하려면 임차인이 먼저 임차주택을 명도하여야만 (536①)

∙ 특히 민집41①은 집행권원에 기초한 집행개시의 요건으로, 「반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 or 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다」고 규정

∙ But, 주임법상 ⇒ 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 모두 갖추는 것을 요건으로 하여 임차인이 임차주택의 환가대금에서 우선변제, 임차인이 위 법리에 따라 먼저 주택을 명도하게 되면 주택의 인도라는 요건을 상실하여 우선변제권을 잃게 되는 문제가 발생, 이것은 임차인의 보호에 역행 → 그래서 본조①항은 민집41의 규정에 불구하고, 즉 임차인이 주택을 명도하지 않고도 강제경매를 신청할 수 있는 것으로 특례를 정한 것

③ 우선변제권의 순위

∙ 주택인도 & 주민등록을 갖춘 익일 & 확정일자의 일시 중

∙ 늦은 시점(세 요건을 모두 갖춘 때)를 기준

∙ 임대차가 갱신된 경우 → 임차권의 대항력 취득시기는 갱신 전 원래의 취득시점

∙ 선순위저당권자의경매신청이 있으면 임차권은 종료, 임차인은 소액보증금 최우선변제 받고, 나머지 잔액은 선순위저당권자의 다음으로 배당

∙ 제1순위저당권과 제2순위저당권 사이에 확정일자를 받고 대항력을 취득한 임차권이 있는 경우, 제2순위저당권자의 실행으로도 임차권 소멸 [86다카1936]

∙ 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주임법3에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장 ☓

∙ 임차인은 제1저당권자보다 우선변제특권이 있는 보증금 중 일정액을 변제받고, 그 나머지 보증금에 대하여는 제1저당권자 후에 2순위로 배당

∙ but, 임차인이 주택의 인도와 주민등록은 마쳤으나, 확정일자를 갖추지 않은 경우라면 우선변제‘특권’까지는 인정되지만, 그 보증금잔액에 관한 우선변제권은 인정 ☓

∙ 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부의 판단기준

2. 요건

소액임차인 (최우선변제권)	임차인 (우선변제권)
․ 배당요구 ․ 소액보증금에 해당 ․ 첫 경매개시결정 전까지 대항력 구비 ․ 등기된 건물만에 한하지 ☓ (2001다39657 ➜ 판례 변경)	․ 배당요구 ․ 확정일자 구비 ․ 배당요구종기까지 대항력 유지 ┈ 대항력은 경매개시결정 이후에 구비해도 가능

⚫ 우선변제요건 구비시한 : 배당요구종기 전까지 구비

∙ ┈ vs. 최우선변제권의 요건은 첫 경매개시결정 전까지 (주임8①) ┈ 2차개정시 신설

⚫ 요건의 존속기한 : 배당요구의 종기인 경락기일 [95다44597]

∙ 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 [95다44597]

∙ → 민사집행법 개정으로 배당요구 종기는 경락기일이 아니라 법원이 따로 지정

∙ ⇒ 어떻게 되는 것인지 ? ----→ 배당요구 종기까지 (경락기일 : 매각기일 ☓) 라고 생각하였다가 ②

∙  매각기일까지인 것으로 바꿈 ③

∙ 그러다가 최종적으로는 배당받을 때까지인 것으로 최종결론 ④ ┈ 그러나, 이론적으로는 배당요구 종기까지 (판례도 같은 입장)

∙ [판례]

∙ ① 판례 : 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기 (=경락기일)

∙ 주임법8에서 임차인에게 동법③①소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주임법8 소정의 임차인 이외에 동법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 ~ [95다44597]

∙ ② 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간 = 배당요구종기

∙ 현행 민사집행법 제84조 제1항에서는 “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.”라고 규정하고 있어 배당요구의 종기와 매각결정기일을 분리하고 있는바, 구 민사소송법 제605조 제1항에서 경락기일(매각기일)이 배당요구의 종기였던 점을 고려하면 배당요구의 종기까지 위 대항요건을 유지하여야 한다는 취지로 보이므로 현행 민사집행법상 법원이 정한 ‘배당요구의 종기’까지 위 요건을 유지하여야 할 것으로 생각

∙ ③ <법률구조공단의 상담 내용>

∙ 주임법에서는 임차인이 우선변제를 받기 위하여 대항요건을 언제까지 유지하고 있어야 하는지에 대해서는 명시적으로 규정 ☓

∙ 판례를 보면, "달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주임법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데 (95다44597), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 한다"라고 판시 (2000다61466)

∙ 그런데 구 민사소송법에서는 배당요구의 종기를 경락기일(매각기일)까지로 정하고 있었으나, 현행 민사집행법에서는 "경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다."라고 규정

∙ 따라서 소액임차인으로 일정 금액에 대해 최우선변제권을 갖고 있다고 하더라도 배당요구 종기일까지는 경매법원에 배당요구를 하고, 배당금의 기초가 되는 매각대금을 납부한 경매절차 매수인에 대하여 매각허가결정을 한 마지막 매각기일까지는 위 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있어야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있을 것으로 생각

∙ 다만, 임차기간이 만료되었다면 주택임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기 후에는 이사하고 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 상실 ☓

∙ ④ <사견> 법률조항으로 명시되어 있지 않아 관련 책자마다 다소 다르게 설명되고 있고, 경매학원마다 다소 다르게 강의, 그리고 새로운 집행법이 시행된 후에는 판례 ☓

∙ ∴ 가장 정확한 내용은 대법원 판례가 나와야 하겠지만 경매 실무자는 가능하다면 배당을 받을 때까지 대항력을 유지하라고 하며 임차기간이 만료되었다면 임차권등기명령제도를 이용하라고 권함

∙ 낙찰이 되었더라도 잔금미납 등으로 인하여 재경매가 되는 경우도 있으므로 실질적으로는 배당기일까지는 점유와 주민등록을 유지하는 것이 바람직

∙ 만약 부득이한 사정에 의하여 이사를 가야 한다면 임대차기간이 만료되었다는 조건하에 임차권등기명령을 통하여 임차권등기 활용

∙ 정리하면 

∙ 요건의 존속기한은 배당요구의 종기인 경락기일 [95다44597]

∙ ⇨ 주임법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기 = 민사집행법상 배당요구의 종기 (2007다17475)

∙ 95다44597과 2007다17475는 같은 취지 (2000다37012도 같은 취지)

∙ 우선변제권을 행사하는 시점, 즉 배당요고를 하는 시점까지 대항요건이 존속하면 되는 것으로 해석한다면, 다수의 임차인 및 가장임차인의 출현을 막기 어렵기 때문.

∙ 즉, A라는 임차인이 배당요구를 하고 즉시 퇴거한 후 B라는 임차인이 다시 그 주택을 인도받고 주민등록을 옮긴 후 확정일자를 갖추어 배당요구를 하면 그 새로운 임차인에게도 동법3②에 의해 우선변제권이 인정된다. 이를 악용하면 가장임차인이 얼마든지 발생할 수 있게 되는 문제

⚫ 주택임대차의 ‘대항력’과 임대차계약서상에 ‘확정일자’를 갖춘 임차인 ┈ 대항력은 경매개시결정 이후에 구비해도 가능

∙ 확정일자 → 대항력 ⇒ 대항력 취득한 다음날 기준

∙ 주민등록 이전하였다가 재전입한 경우 → 재전입한 때로부터 새로운 대항력 취득 [98다34584]

∙ 대항력 먼저 갖추고 → 확정일자 나중에 받으면 ⇒ 확정일자 갖춘 날 기준

∙ ■ 확정일자 이유 : 그 날의 보증금 액수 파악 위해 필요한 것

∙ ■ 확정일자 → 저당 → 증액 : 증액된 부분은 저당권보다 우선 ☓. but, 증액 후에 다시 확정일자를 받게 되면 후순위권리자 보다 우선변제권

∙ 우선변제에 관하여 선순위인지 여부는 대항요건을 구비한 시점이 아니라 확정일자부여일을 기준 [92다30597]

∙ 우선변제요건을 갖춘 날(확정일자를 받은 날)에 효력이 발생. 다만 별도의 물권이 부여되는 것이 아니므로 경매청구권이나 전세권 등이 부여되는 것 ☓

∙ 갖춘 날 ⇒ 그날 9시

∙ 동일 날짜에 저당권이 설정되면 저당권과 동순위 → ∴ 우선변제 ☓

∙ 주의 할 것은 확정일자를 먼저 받고 나중에 대항요건을 갖추었다면 대항요건의 효력발생시기인 대항력을 갖춘 그 다음날 우선변제의 효력발생

∙ if 확정일자 9.1      → 전입신고 9.3 → 저당권설정 9.4

∙ 9.4일 0시에 우선변제효력 발생, 저당권은 9.4일 등기한 때에 효력 발생(9시)하므로 임차권이 선순위가 됨을 주의

∙ 입 + 전 (1・10) + 확 (1・20), 저당권(1・20) → 동일 순위

∙ 확정일자(1・10) + 인 + 전 (1・20), 저당권(1・20) → 저당권 우선 (∵ “인 + 전” 다음날 대항력 生)

∙ 확정일자날인

∙ 부여기관 : 등기소, 공증사무소, 전국의 읍・면・동사무소

∙ 원본만 제시하면 누구나 확정일자를 부여받을 수 있음

∙ 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차 계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동・호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다고 함 (∵ 공시가 목적이 아니기 때문, 이것은 공시가 목적인 주민등록(전입신고) 요건과 대조적)

갱신 & 증액의 경우 갑(임대인) -----> ①을 (임차인) 인 + 전 + 확(3,500)                   ②병 저당권(3,000)                   ③을 갱신 + 1,000증액

병이 경매신청 : 정에게 7,000에 경락됨        1. 을 3,500        2. 병 3,000        3. 을 500 (나머지 500에 대해서는 정에게 대항 ☓ )

3. 효력

⚫ 민사집행법에 의한 경매 or 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

∙ 우선변제를 받기 위해서는 자신의 권리를 증명하여 배당요구를 하여야

∙ 주임법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당 [98다12379]

∙ if 배당요구 ☓ → 배당에서 제외

∙ 배당요구를 하였다면 배당받을 수 있었던 금액 상당이 후순위 채권자에게 배당되었다고 하여도 이를 법률상 원인없는 것이라고 할 수 없으므로 후순위 권리자를 상대로 반환청구 ☓

∙ 법정담보물권과 다른 점

∙ 저당권의 경우 : 배당요구를 하지 못해 배당에서 제외된 경우 → 배당받은 후순위 권리자를 상대로 부당이득의 반환청구 가능

∙ 대지 포함

∙ 대지와 건물이 같이 매각되어 주택임차인에게 동시에 배당할 때에는 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다. (2001다66291)

∙ 대지와 건물의 경매대가를 합산한 후 채권의 분담을 정하면 ☓

⚫ 파산시 별제권 ○

∙ 주택임차인이 파산법상 인정되는 별제권을 취득하기 위해서는 임차권의 대항력 외에도 확정일자를 갖춰 우선변제권을 가져야 ~ [대판 2001다55963]

⚫ 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령 ☓  (공평의 원칙상)

∙ 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 인도하여야 한다는 의미

∙ 배당요구 종기까지 배당요구를 한 다음 → 배당요구 종기 이후에는 언제든지 이사 可 ┈ 대당요구 종기 전에 이사가려면 → 임차권등기 要

∙ [판례]

∙ 임차인의 보호를 위한 주임법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며, 따라서 주임법3조의2②에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 or 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 or 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아님  [93다55241]

⚫ 보증금이 전액변제되지 아니한 경우 대항력 유지

주임법3의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) ‘임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 채권은 그러하지 아니하다’는 규정 신설

∙ 본문의 의미 : 경락에 의해 소멸한다는 의미 = 배당을 선택하여 배당을 받는 경우를 의미

∙ 단서의 의미 : 확정일자에 의해 순위에 따라 일부 배당을 받았더라도 대항력이 있는 임차인은 인도를 거절하면서 임대차의 존속 주장 ○

∙ 이것은 <대항력>가 존속되는 것을 전제로 하는 것이고 확정일자와는 무관 ┈ 다만, 임차인이 대항력이 있다는 의미는 경매에 소멸하는 최선순위저당권보다도 선순위인 경우만

∙ 대항력을 갖추고 있으므로 임차권의 존속을 선택한 경우 → 임차권 소멸 ☓ (당연한 것)

∙ 주임법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는 것 [98다4552]

∙ 단, 대항력 발생(인도+전입신고) 이후 저당권설정 이후 증액된 부분 ☓

⚫ 대항력 있는 임차권자는 존속기간 만료전이라도 경락인에게 대항력 행사와와 우선변제권을 행사할 수 있는 권리를 선택하여 행사 가능

∙ 단, 말소기준권리(1순위 저당권자)보다 우선하여 대항력을 갖추어야 경락인에게 임차권 주장 가능 ┈ if not → 후순위권리자에 대해 우선변제권만 有

∙ 임차인의 보호를 위한 주임법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사 가능

∙ 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주임법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없는 것 [93다39676]

∙ 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무 (적극) 및 그 해지의 효력 발생시기 = 해지통고 즉시 효력 발생

∙ → 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 발생하고, 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는 것 [94다37646]

∙ 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 한 경우 임대차관계의 종료시기 = 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 한 때

∙ 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료되는 것 ☓  [97다28407]

∙ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변 가능 [98다2754]

∙ ~ 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 동법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 동법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸

∙ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 경락 후 새로이 경료된 근저당권에 기한 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (소극) [98다2754]

∙ 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐 [98다2754]

∙ ⇨ 이러한 판례의 취지를 반영하여,

∙ 1999년 개정에서 3의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 규정 신설

∙ ‘임차인은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 채권은 그러하지 아니하다’

∙ [참고] 종전의 법3의2①단서 ‘임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료한 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다’고 규정한데 대하여, 종전 판례의 입장은

∙ 임차인에게 해지권을 부여하는 것이 공평의 원칙 및 신의칙상 타당하고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다는 것이라고 판시 ┈ 즉 임대차의 존속 중에 임차주택이 경매되는 경우에 임차인은 임대차기간까지 임차권을 주장하거나 아니면 임대차를 해지하고 보증금의 우선변제를 선택할 수 있는 것으로 해석

∙ 판례의 입장을 반영하여 1999년 개정에서 위 규정을 삭제

⚫ 보증금반환청구소송에 대한 소액사건심판법의 준용 : 보증금액과 무관하게 무조건 소액사건으로 처리한다는 것

⚫ 「임대차계약증서상의 확정일자」에 관한 판례

∙ 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 or 그 이전에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우, 그 우선변제권은 동법3①에 의한 주택의 인도와 주민등록을 마친 ‘다음날’을 기준으로 발생

∙ 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 때에는 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고, 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선변제권 ○

∙ 우선변제의 요건으로 임대차계약서상에 확정일자를 요구하는 취지는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 데 있고, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것 ☓ [99다7992]

∙ 확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동・호수의 기재를 누락한 경우, 주임법 3의2② 소정의 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부 (적극)

∙ 주임법 3의2②에 의하면, 주택임차인은 동법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동・호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주임법 3의2②에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없는 것

∙ 확정일자 = 동・호수와 무관

∙ 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당 (2001다51725) ┈ 대지와 건물에 임대차계약을 한 후, 지위강화를 위해 건물에만 전세권설정등기를 하여도 임대차계약증서에 확정일자를 받은 것과 같다는 취지

4. 기타

⚫ 이해관계인의 이의

∙ 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 or 체납처분청에 이의 신청할 수 있음

∙ 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분 → 이 경우 보증금은 소송의 결과에 따라 배분

⚫ 확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면

∙ 원칙 : 재발급 받아 순위 보전할 방법 ☓ ➜ 새로 확정일자를 받은 일자를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 됨

∙ 다만, 임대차계약서가 분실 or 멸실하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권 소멸 ☓ [대판 96다12474]

∙ 분실시 → 재발급 ☓, 우선변제권 ☓ ┈ 다만, 공증인가사무소 발급대장에 확정일자 받은 사실이 인정된다면 ○

∙ 확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고, 공정증서대장 등 다른 방법으로 입증할 수 있다. (98다28879)

B. 보증금 중 일정액의 보호 (소액보증금) (대항력 + 소액보증금 규모)

1. 보증금규모 및 최우선변제권

주임법
2013. 12. 30. 개정 서울특별시: 9,500 - 3,200 과      : 8,000 - 2,700 (수도권 중 과밀억제권역 - 서울특별시 제외) 광역시   : 6,000 - 2,000 (과밀억제권역,군지역 제외, 안산・용인・김포・광주시 포함) 그      : 4,500 - 1,500		1/20 1년	1/2 범위내	33% (올림)	연10%
대항력 : 인+전 우선변제 : 인+전+확 최우선변제 : 인+전+소액	전입신고의 경우 ∙ ↱ 다가구 : 지번만으로 足 ∙ ↳ 다세대 : <지번+동・호수>까지 要 ∙ 다가구 → 다세대로 용도변경시 동・호수 기재 재전입신고 필요 ○
	동・호수 기재 누락된 [임대차]계약서에 받은 확정일자 → 우선변제 효력 인정 (∵ 확정일자는 공시기능과는 무관하며 외부에 보여주는 것이 아니기 때문)
확정일자 : 법원, 공증사무소, 동사무소 등 갱신요구권 인정 ☓ (법정갱신제도는 인정)

상임법
2002. 10. 14. 제정 당시 서 : 2억 4천 : 4,500 - 1,350 과 : 1억 9천 : 3,900 - 1,170 (서울제외) 광 : 1억 5천 : 3,000 -  900 (군제외, 안산/용인/김포/광주 포함) 그 : 1억 4천 : 2,500 -  750		12/100(12%) [차임 등 증액청구의 기준] 1년	1/3 범위내	30% (반올림)	연15% [월차임 전환시 산정률]
2013. 12. 30. 개정 서 : 4억        : 6,500 - 2,200 과 : 3억       : 5,500 - 1,900 광 : 2억 4,000 : 3,800 - 1,300 그 : 1억 8,000 : 3,000 - 1,000		9/100 1년	1/2 범위내	33% (올림)	연12%
대 : 인+등 우 : 인+등+확 최 : 인+등+소액	[보증금 + 월차임 ☓ 100]
확정일자 : 부동산 소재지 관할 세무서장 갱신요구권 인정 ○ (상가권리금을 간접적으로 보장)

∙ 월차임액 : 제한 ☓

∙ 단, 상가 ⇒ 보호범위 결정시 <☓ 100> 하기 때문에 중요

∙ ‘최우선변제’되는 보증금의 범위와 우선배당금은 지역별, 년도별로 차이가 있으므로 아래를 참고

∙ 년도별 소액보증금범위와 우선배당금 한도 개정 경과

개정일자              지역            보증금범위               최우선 변제액

1984년 6월 14일      특별시,광역시    300만원 이하            300만원

                     기타지역         200만원 이하            200만원

1987년 12월 1일      특별시,광역시    500만원 이하            500만원

                     기타지역         400만원 이하            400만원

1990년 2월 19일      특별시,광역시    2,000만원 이하           700만원

                     기타지역         1,500만원 이하           500만원

1995년 10월 19일     특별시,광역시    3,000만원 이하           1,200만원

                     기타지역         2,000만원 이하           800만원

2001년 9월 15일      수도권          4,000만원 이하           1,600만원

                     광역시          3,500만원 이하           1,400만원

                     기타지역         3,000만원 이하           1,200만원

∙ ① 1998. 8. 1      근저당권         1,000만원       (3,000・1,200)
② 2002. 8. 1      근저당권         3,000만원       (4,000・1,600)
③ 2005. 8. 1      임대차계약       4,000만원       (4,000・1,600)  ⇒ ① 번이 변제로 말소되면 최우선변제권 ○

2007년 10월 23일     수도권          4,000만원 이하           1,600만원

                     광역시          3,500만원 이하           1,400만원

                     기타지역         3,000만원 이하           1,200만원

2008년 8월 21일      수도권          6,000만원 이하           2,000만원

                     광역시          5,000만원 이하           1,700만원

                     기타지역         4,000만원 이하           1,400만원

2010년 7월 21일      서울특별시       7,500만원               2,500
                     과밀억제권역     6,500만원               2,200
                     광역시          5,500만원               1,900
                     (군지역은 제외, 안산/용인/김포/광주시 포함)
                     그 밖의 지역     4,000만원               1,400

2. 요건 = ‘우선변제를 받을 임차인의 범위’에 속하여야

∙ 보증금이 -- 지역별 범위 내 ┈ 위 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 그 보호의 대상에 들어가지 못함

∙ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상 & 가정공동생활을 하는 경우 ➜ 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산하여 판단 (시행령3④)

∙ 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 (8①)

∙ 경매신청의 등기 (경매개시결정의 기입등기 or 체납처분으로서의 압류등기) 前, 확정일자 = 필요 ☓

∙ 악용 방지 위해 1989년 2차개정시 신설한 것

∙ 1981년 주임법 제정시에는 없던 제도

∙ 1983년 1차 개정시 신설된 제도 (이때는 ‘소액보증금제도’ 이었음)

∙ 1989년 ‘보증금 중 일정액 보호제도’로 전환하면서 악용방지규정도 마련한 것

∙ 배당요구 要

∙ 임차보증금을 소액으로 감액한 경우에도 경매개시결정등기 전에 소액이 아닌 임차보증금을 소액보증금의 범위내로 감축하는 계약을 체결하였다면 이러한 경우 소액임차인으로서 보호 ○

∙ 확정일자부 임차인이 소액임차인인 경우에는 소액임차인으로서의 권리를 행사하여 일정금액에 대하여는 최우선순위로 배당. 나머지 금액에 대하여는 확정일자 임차인의 권리로써 우선변제권을 행사하여 순위에 따른 우선배당

∙ 소액임차인들간에는 동순위이고 임차주택가액의 1/2범위 안에서 보증금비율에 따라 배당 (안분비례)

∙ 소액임차인의 범위는 선순위 담보권 설정일을 기준으로 판단 ┈ 주의 ┈ 임대차계약시 기준 ☓  최선순위의 근저당권 등의 설정일 기준 ○

3. 효과

∙ 위 요건을 갖추면, 임차인은 그 보증금 중 일정액에 대해서

∙ 다른 담보물권자보다 최우선변제권 취득

∙ 다만, 근기법에 의한 소정의 임금우선채권(최종3월분 임금채권, 최종 3년간 퇴직금)과는 같은 순위로 배당

∙ 집행의 목적물인 임차물에 부과된 당해세인 국세 or 가산금보다 최우선

∙ ‘그 보증금 중 일정액의 범위’= 주택(대지를 포함) 가액의 2분의 1을 최고한도로 하여,

∙ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상 → 그 2분의 1에 해당하는 금액을 기준으로 각 임차인의 보증금 중 일정액에 비례하여 분할

∙ 각 보증금 중 일정액 ÷ 각 보증금 중 일정액(보장되는 보장되는 금액 : 현행 기타 지역 - 4,000만원에 1,400만원)을 모두 합한 금액

비율 각 임차인의 최우선적으로 변제받을 일정액 ÷ 각 임차인의 최우선적으로 변제받을 일정액의 합산액 주의하고 또 주의할 것 (법에는 규정 ☓, 시행령에 규정 ○)

∙ 보증금 4,000만원・ 3,000만원・ 2,000만원・ 1,000만원・ 800만원

∙ 1,400 + 1,400 + 1,400 + 1,000 + 800 = 6,000만원

∙ 3명 : 1400÷6000, 1명 : 1000÷6000, 1명 800÷6000의 비율씩 배당한다는 의미

∙ 만약 낙찰금액이 6,000만원이라면 그 반액인 3,000만원을 위 비율씩 배당한다는 것

∙ 결국, 700만원, 700만원, 700만원, 500만원, 400만원 ⇒ 합계 3,000만원

∙ ex)

∙ 임차인 1인이고 1/2 초과시 → 주택(대지포함) 가액의 1/2 해당금액까지만 최우선변제

∙ 2인 이상 → 주택(대지포함) 가액 1/2 ☓ (각 보증금 중 일정액) / (각 보증금 중 일정액의 합산액)

∙ 4,000만원 낙찰, 2인 (3,000만원, 2,000만원) → 2,000만원(주택가액의 1/2) ☓ 1,400만원 ÷ 2,800만원 ⇒ 각 1,000만원씩 최우선배당

∙ 범위 (대지가격 포함) : 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 1÷2를 초과하는지 여부 판단시에 대지가격도 포함 ┈ 건물 + 대지 = 3,000 + 6,000일때 9,000을 기준으로 4,500까지 최우선변제

∙ 임차권등기가 경료된 주택의 임차인에 대한 적용배제 (주임법3의3⑥)

∙ 임차권등기가 경료된 주택을 임차권등기 경료 이후 임차한 임차인 → 최우선변제권 인정 ☓

∙ (임대차 목적이 주택의 일부분 - 해당부분에 한정)

∙ 갑(임대인) ------------->  을 : 입+전+확 (1억)
                  병 : 저당
                  A : 4,000
                  B : 4,000   ┈ 병의 경매신청으로 정에게 1억에 경락

∙ A와 B에게 최우선적으로 각 1,600씩 배당 합계 3,200 배당

∙ 을에게 남은 돈 6,800 배당 ┈ 을은 나머지 임대보증금 3,200을 받을 때까지 임대차 존속

∙ 저당권이 설정된 대지에 건물을 신축하고, 그 건물의 소액임차인은 그 저당권의 환가대금에서 <소액보증금> 우선변제권이 인정 ☓ [대판 99다25632]

C. 전세금보장 신용보험

∙ 개인일 경우 : 서울보증보험을 통해 가입 가능

∙ 임대차 기간 중 주택이 경매되거나, 임대차 계약 종료 후 30일 이후까지 보증금을 반환받지 못했을 경우 보상

∙ 주택에 대한 개인의 임대차인 경우 보험료 = 전세금의 연 0.7%, 임대차계약일로부터 5개월 이내 가입

∙ 단, 임대차계약 기간 만료 이전에 이사갈 경우, 세입자가 일방적으로 임대차계약을 해지한 경우 등은 보험금 청구 不可

임차권등기명령・민법에 의한 주택임대차등기

A. 임차권등기명령

⚫ 의의

∙ 임대차 종료 후 보증금 반환받지 못한 임차인이 등기함으로서 대항력과 우선변제권 유지하면서 주거이전 할 수 있는 제도

⚫ 신청

∙ 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만 신청 可

∙ cf. 임대인의 동의가 있다면 → 만료되기 전 ⇒ ‘민법의 규정에 의한 주택임대차등기’ 가능

∙ if not → 임대차 종료 후에만 신청 가능

∙ 임차주택 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원 or 시・군법원에 임차권등기명령 신청 (3의3①)

∙ 임차인 단독 신청 가능

∙ 비용 (신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용) : 임대인에게 청구 가능

⚫ 성질

∙ 임차권등기명령에 의한 임차권을 등기한다 하여도 물권으로 변하는 것은 아니므로 전세권 등과 같이 우선변제권에 기한 경매신청권이 발생되는 것 ☓

⚫ 집행

∙ 임차권등기명령의 효력발생시기

∙ 판결에 의한 때 : 선고를 한 때

∙ 결정에 의한 때 : 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때

∙ 효력발생시

∙ 지체없이 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁

⚫ 효력 - 임대차등기의 효력

∙ 효력 : 임차권등기신청時 ☓, 등기경료시 ○

∙ 이사할 수 있는 시기 : 임차권등기명령신청 후 절차가 완료되어 등기부에 등기가 된 후

∙ 신청만 해 놓고 이사 가면 → ☓

∙ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 → 임차인은 동법이 정하는 대항력과 우선변제권을 취득

∙ 다만, 임차권등기 이전에 이미 대항력 or 우선변제권을 취득한 경우 → 그 대항력 or 우선변제권은 그대로 유지

∙ 임차권등기 경료 후 → 주거를 이전하더라도 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지

∙ 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료된 주택은 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권 ☓  (3조의3⑥) ┈ 우선변제권 (3의2) 그대로 유지 ○

∙ 만약 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 해당부분에 한정 ┈ 즉, 다른 부분의 임대차는 최우선변제권 등이 있음

⚫ 비용부담 및 불복절차

∙ 신청, 등기와 관련하여 소요된 비용 → 임대인에게 청구 가능 (3의3⑧)

∙ 임차인 → 신청을 기각하는 결정에 대하여 항고 가능

∙ 임대인 → 임차권등기명령의 결정에 대하여 이의신청 가능

B. 민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력

∙ 임차권등기명령이 아닌 민법(621)에 의해 주택의 임대차를 등기 → 제3자에 대하여 효력 ○  But, 그 경우에도 임차인의 우선변제권은 민법상 인정 ☓

∙ ┈ but 주임법은 민법에 의해 주택임대차등기를 한 때 위 임차권등기명령에 따른 효력을 준용 (3조의4①) ⇒ 소액보증증금의 최우선변제권을 인정

∙ 효력

∙ 등기한 때로부터 제3자에 대하여 효력이 발생 (민법621②)

∙ 임차권등기명령제도의 내용 준용. 즉

∙ 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력・우선변제권 취득 → 민법에 의한 등기시에도 대항력・우선변제권 취득

∙ 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 or 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 or 우선변제권은 그대로 유지

∙ 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리 ☓

∙ 임차인이 대항력 or 우선변제권을 갖추고 민법 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우

∙ 신청서에 다음 사항을 기재, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 함 ┈ 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우 해당부분의 도면 포함 (부등156)

∙ 주민등록을 마친 날                  (사업자등록을 신청한 날)

∙ 임차주택을 점유한 날                 (임차건물을 점유한 날)

∙ 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 (임대차계약서상의 확정일자를 받은 날)

주택임차권의 승계와 포기 (‘상가임대차’에 없는 제도)

⚫ 의의

∙ 원칙적으로 상속 ┈ by the way ┈ 임차인이 상속권이 없는 ‘사실혼 배우자’와 동거를 하다가 사망 → 보호 필요성

⚫ 특별규정

∙ ①　상속권자 없이 사망 (단독승계) → 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계

∙ 임차인 사망 & 상속권자 없는 경우 → 사실혼 관계의 배우자가 상속

∙ 임차인 사망, 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자도 없는 경우 → 임차권 국가에 귀속

∙ ②　사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활 ☓ → 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족과 공동 승계

∙ 2촌 이내의 친족 = 사망한 임차인의 부모, 형제자매, 자녀가 해당되며, 이들 사이에는 상속의 일반원칙에 따른 상속순위에 따라

∙ if. 2촌 이내의 친족 無 → 사실혼자 단독승계

∙ 사실혼은 법률혼 없어야 인정되므로 법률혼 배우자가 있는 경우 사실혼 배우자는 승계권 ☓

∙ ③　상속권자가 가정공동생활을 하는 경우 : 상속권자만 승계

⚫ 효과

∙ 임대차관계에 생긴 채권과 채무를 승계

∙ 권리 승계 : 임차보증금반환청구권, 수선청구권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등 모든 권리 승계

∙ 의무도 승계 : 사망한 임차인의 연체차임과 임차보증금반환청구권 등

⚫ 임차권 승계의 포기

∙ 임차인 사망 후 1월 이내, 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때 ⇔ 승계거부 ┈┈→ 권리・의무 승계 ☓

강행규정

제10조 (강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

소액사건심판법의 준용

제13조 (「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.

○/☓ 문제

∙ 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 2촌 이내의 상속권자에 우선하여 임차인의 권리와 의무를 승계한다. (☓)

∙ 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 갱신된 임대차존속기간이 2년임을 주장할 수 있다. (○)

∙ 임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 경우, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행의 관계가 아니다. (○)

∙ 주택임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날의 오전 0시부터다. (○)

∙ 주택임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인이 소유권을 양도한 경우, 임차인의 이의제기가 없는 한 보증금의 반환의무자는 양수인이다. (○)

∙ 갑이 을에게 대여한 금전채권을 변제받지 못하자 이를 임대차보증금으로 전환하여 을소유의 아파트에 대하여 임대차계약을 체결하고 주택인도 및 주민등록을 마쳤다면, 임대차계약을 통정허위표시로 볼 수 없는 한, 갑의 임차권은 제3자에 대한 대항력이 있다. (○)

∙ 주민등록이 직권말소된 후 임차인 갑이 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 말소된 주민등록을 회복한 것이 아니라면, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 이해관계를 맺은 선의의 제3자 을에 대하여 갑은 임차권은 대항할 수 없다. (○)

∙ 임차인 갑이 임대인의 승낙을 받아 을에게 임대주택을 적법하게 전대한 경우, 갑이 임대주택에 거주하지 않고 자신의 주민등록을 이전하지 아니하더라도 전차인 을이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 하여야 갑은 제3자에 대하여 대항력을 갖는다. (○)

∙ 위의 경우, 전차인 을이 주택을 인도받았으나 을의 이름으로 주민등록을 이전하지 않았더라도 갑의 이름으로 주민등록이 되어 있다면 을은 제3자에 대하여 대항력을 갖는다. (☓)

∙ 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득 (대판 2000다55645)

∙ 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 임차인이 대항력을 취득한다. (○)

∙ 일단 대항력을 취득한 후 임차인은 어떤 이유에서든지 가족과 <★함께> 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 상실된다. (○)

∙ 주택양수인에 대항력있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 경우, 임차주택이 임대차기간 만료 전에 경매되면 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다. (○)

∙ 입주 및 전입신고를 한 주택의 소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 종전의 상태를 유지한 채 그 주택을 다시 임차한 경우, 주택임차권의 대항력은 주택양도인의 최초 전입신고일 익일부터 발생한다. (☓ 이전등기의 익일부터)

∙ 주민등록 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 재등록이 이루어진 경우 그 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서도 기존의 주택임차권의 대항력은 유지된다. (○)

∙ 같은 담장 안에 있는 3필지의 토지 중 임차주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 한 경우 임차주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다하더라도 대항력은 인정되지 않는다. (○ → 지번은 항상 정확하게 해야 함)

∙ 별도의 공시방법이 없는 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다.

∙ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 행사하여 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 때에는 그 잔액을 반환받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있을 뿐만 아니라 그 후 그 주택에 새로이 경료된 저당권설정등기에 기한 경매절차에서도 배당받을 수 있다. (☓ : 배당을 받을 수는 없다)

∙ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관하여는 저당권에 기하여 건물을 낙찰받은 매수인에게 대항할 수 없다. (○)

∙ 대지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 당해 건물의 소액임차인은 그 저당권실행에 따른 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다. (○)

∙ 확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동・호수의 기재가 누락된 경우에는 주임법에서 규정된 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 없다. (☓)

∙ 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주임법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다. (○ 법인 : 주임법 적용 ☓)

∙ 주택임대차로서 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용・수익할 목적으로 갖지 아니한 계약은 무효이므로 주택임대보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다. (○)

∙ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소유된 비용을 임대인에게 청구할 수 없다. (☓)

∙ 대항력을 갖춘 주택임차인은 계약기간 중 주택의 소유자가 변경되는 경우에는 임차권을 주장할 수 없다. (☓)

∙ 임차권등기 명령신청 후에는 임차인이 다른 곳으로 이사를 하여도 종전의 대항력과 우선변제권이 유지된다. (☓ : 신청으로는 부족하고 등기까지 경료되어야 함을 주의)

∙ 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 신청할 수 있다. (○)

∙ 임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 or 지방법원지원, 시군법원에 신창할 수 있다. (○ : 단독신청임)

∙ 임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다. (○)

∙ 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로 진정하게 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동・호수의 기재를 누락하였다면 주임법제3조의2제3항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 본다. (☓)

∙ 수도권중 과밀억제권역에서는 4,000만원 이하의 소액보증금은 선순위담보물권이 설정된 시점에 따라서는 최우선변제권을 행사하지 못할 수도 있다. (○)

∙ 소액보증금에 해당되어 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매신청기입등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. (○)

∙ 대항요건에 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있는 범위는 주택가액의 1・2범위로 제한된다. (☓ : 1・2은 최우선변제권의 행사범위)

∙ 세입자가 확정일자를 받은 상태에서 전입신고한 다음날과 저당권설정등기일이 같은 경우에는 세입자가 저당권보다 배당순위에서 앞선다. (○)

∙ 주택임차인은 주택뿐만 아니라 대지의 환가대금에 대해서 우선변제권을 행사할 수 있다. (○)

∙ 입주와 전입신고를 한 후 그 다음날 확정일자를 받은 경우에 저당권설정일자도 확정일자 받은 날과 같은 경우에는 저당권자와 동순위로 배당 받게 된다. (○)

∙ 대항요건과 확정일자를 받은 것이 가압류보다 늦은 경우에 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없고 가압류채권자와 평등하게 배당받을 수 있다. (○)

∙ 보호대상 보증금 범위 안에 들고 대항요건을 갖추었다면 선순위 저당권설정일에 관계없이 최우선변제를 받을 수 있다. (☓)

∙ 점유와 전입신고를 먼저 한 후 그로부터 3일 후에 받은 확정일자와 저당권등기일이 같은 경우에는 임차인이 우선변제 받는다. (☓ : 동순위)

∙ 점유와 확정일자를 받은 후 신고한 전입신고일과 저당권등기일이같은 날인 경우에는 저당권자가 우선한다. (○)

∙ 대항요건을 먼저 갖추고 나중에 확정일자인을 받은 경우에 우선변제의 효력이 발생하는 시점은 확정일자일이 기준이 된다. (○)

∙ 확정일자부 임차인과 가압류권자와의 관계에서 우선순위는 점유와 전입신고, 확정일자를 갖춘 시점과 가압류등기설정일자를 기준으로 우선순위가 정해진다. (○)

∙ 2004년 3월 5일 이사하고 확정일자 도장을 날인받고 전입신고를 한 경우 다음날 0시를 기준으로 우선변제권이 발생한다. (○)