------- C. 매각실시절차

C. 매각실시절차

1. 일괄매각

‧ 개별(분할)매각의 원칙 (124①) ┈ 집행법원이 일괄매각결정을 하지 않았으면 개별매각으로 매각 (94마1150)

‧ 개별매각 할 것인지 일괄매각할 것인지의 여부 = 법원의 자유재량 (64마444)

‧ 예외 : 일괄매각 인정 (신법 : 일괄매각의 범위를 확장)

‧ 다음 2 가지 (98①②)

‧ 법원의 직권, 이해관계인의 신청에 의하여 결정으로 ⇨ 법원의 일괄매각결정 要 ┈ 법원의 직권 외 이해관계인의 신청에 의한 법원의 결정으로도 가능

‧ 이해관계인이 신청하여도 법원이 일괄매각결정을 불허할 수도 있음 → 이에 대해 ‘집행이의’ 可

‧ 이것이 민365 등의 경우와 다른 점

‧ 󰊱 여러 개의 부동산을 동일인에게 매수시키는 것이 위치・형태・이용관계 등을 고려하여 알맞다고 인정하는 경우 (98①) ⇨ 서로 다른 부동산의 일괄매각

‧ 구체적 예

‧ 대지와 그 지상건물이 대표적 例 (67마781)

‧ 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하는 경우 (68마1406)

‧ 압류채권자가 다르거나 소유자가 다르더라도 가능 (남편소유토지에 처소유의 건물, 법인대표자 소유토지에 법인소유건물 등이 있는 경우 그들이 각 압류채무자이라면 일괄매각 가능)

‧ 각 재산의 대금은 총대금액 ☓ 각 재산의 최저매각가격의 비율로 함 (101②)

‧ 합쳐야만 건축 가능한 2개 이상의 인접 토지

‧ 2필지 이상의 토지인데 분할매각하면 그 중 하나가 맹지가 되는 경우

‧ 토지와 그 지상수목

‧ 택지와 사도

‧ 복수의 토지 사이에 사도(私道)가 있을 때에도 활용할 필요

‧ 대부분 일괄매각이 개별매각보다 고가로 매각될 수 있는 경우

‧ 개별매각이 일괄매각보다 고가로 매각될 수 있을 것으로 예상되는 경우 → 일괄매각 ☓ ┈ 그럼에도 일괄매각을 결정한다면 불복 可 (아래 불복 방법 참조)

‧ 이용관계 등이 고려되어야 함

‧ 상호이용관계의 견련성이 없는 수 개의 항공기의 경우에 가사 일괄경매를 함으로써 보다 높은 가격으로 또는 보다 신속하게 매각할 수 있을 가능성이 있다고 하더라도 그것만으로 일괄매각은 허용되지 않는다. (2001마3688)

‧ 고가로 매각될 수 있는 사정만으로는 일괄매각 허용 ☓

‧ 위치・형태・이용관계 등의 견련성이 있어야 함

‧ 󰊲 부동산을 매각할 경우에 위치・형태・이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산을 그 부동산과 함께 일괄매각하도록 매각조건을 바꿀 수 있음 (98②) ⇨ 부동산과 다른 종류재산의 일괄매각

‧ 공장의 건물・토지와 함께 설치기계류를 일괄매각하는 것 (공장저당권의 목적이 아니라도 유기적인 일체성 때문에 일괄매각하는 것이 사회경제적으로도 바람직하기 때문)

‧ 공장저당권의 목적인 경우 → 당연 일괄매각

‧ 금전채권 제외 (추심 또는 전부 要)

‧ 압류절차는 각 재산의 종류에 따른 압류방법으로 함 (101①)

‧ 매각은 부동산매각절차에 의함

‧ 󰊳 일괄매각의 다른 예 (민365) = 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 저당권설정자가 그 지상에 건물을 축조한 경우

‧ 저당권의 효력이 그 지상 건물에 미치는 것은 아님

‧ 요건

‧ ㉠ 토지저당권설정 당시 그 지상건물의 부존재

‧ ㉡ 저당권설정 후 설정자가 건물을 신축

‧ ㉢ 경매신청시점에 토지와 건물의 소유자가 동일인

‧ 원시적으로 동일할 필요 ☓, 후발적 동일이라도 무방 → 경매신청시점까지만 동일인이면 足

‧ 나대지를 목적으로 저당권을 설정한 후, 그 토지의 지상권자가 건물을 축조하였는데, 그 이후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 저당권자는 토지와 건물의 일괄경매를 신청할 수 있음 (2003다3850) ┈ 민법 제365조 소정의 일괄경매청구권의 취지 및 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자에 의하여 축조된 건물의 소유권을 저당권설정자가 취득한 경우 일괄경매청구가 허용되는지 여부(적극) : 민법 제365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다는 점에 비추어 볼 때, 저당지상의 건물에 대한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조한 경우뿐만 아니라 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다. (2003다3850)

‧ 토지의 매각기일 이전까지 추가신청 가능 (98③)

‧ 건물의 추가 일괄매각 신청시에는 저당권 설정 있는 토지등기부등본 첨부 要 (2001마1632)

‧ 토지상의 미완성건물(미등기건물)에 대하여도 일괄매각 가능 (2004마696)

‧ 일괄신청하지 않으면 → 비용이 Double (각각 별개의 경매신청인데 일괄하여 매각하여 주는 것일 뿐)

‧ 채권자의 신청시 당연일괄매각 → 일괄매각결정 필요 ☓

‧ 일괄매각신청 여부는 채권자의 선택 ┈ 단, 채권자가 일괄매각신청을 하면 → 법원은 그에 따라야 하며 일괄매각결정 필요 ☓

‧ 당연일괄매각 (법률의 규정) ⇨ 반드시 일괄매각하여야, 일괄매각결정 필요 ☓

‧ 98①②의 일괄매각 ⇨ 법원의 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 결정으로 행함 ⇨ 일괄매각결정 要

‧ 󰊱 민법365조에 의한 토지와 건물 → 일괄경매‘신청’한 경우 반드시 일괄매각하여야 함

‧ 󰊲 집합건물의 전유부분과 대지사용권 → 일괄경매신청한 경우 반드시 일괄매각하여야 함 (97마814)

‧ 구분건물의 경매에 있어서 대지사용권에 관한 경매신청이 없는 경우, 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지 여부 (소극) : 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리 처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄경매를 할 필요가 없고(다만 이 경우 이해관계인으로서는 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반하거나 최저입찰가격의 결정 또는 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 민사소송법 제632조, 제642조 제2항, 제633조 제6호 등에 의하여 입찰허가에 대한 이의를 하거나 입찰허가결정에 대한 항고를 함으로써 구제받을 수 있다고 할 것이다.), 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니하고 그 대지사용권이 경매 목적물에서 제외되어 일괄경매의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄경매를 할 수가 없으므로, 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄경매를 하지 아니하였다 하여 그러한 사유만으로 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없다. (97마814)

‧ 󰊳 공장저당법에 의한 토지・건물・설치기계・가구・공장공용물 등 → 저당권실행시 저당물건인 토지, 건물과 그에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물 (아래 판례들)

‧ 공장저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인 토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 경매하여야 한다. (92마576)

‧ 공장저당법 제4조, 제5조, 제7조 제1항에 의하면, 공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없으므로, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매하여야 한다. (2001마785)

‧ 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락한 경우에도 공장공용물이 일괄경매 되는지 여부(적극) 및 그 경락허가결정에서 공장공용물을 그 목적물에서 누락한 경우 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있는지 여부(적극) : 공장저당법 제4조, 제5조는 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정한 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계·기구 기타의 공장공용물에 미치고, 같은 법 제10조 제1항은 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 압류의 효력이 공장공용물에 미친다고 하여 집행의 불가분성을 규정하고 있으므로, 법원의 경매절차에서 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정이 내려져 위 토지 또는 건물이 압류된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물과 함께 그 공장공용물도 법률상 당연히 일괄경매되어 경락허가결정도 일괄하여 이루어지는 것이고, 경매법원이 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락하였다고 하여도 이를 달리 볼 것은 아니라 할 것이며, 경매법원이 경락허가결정에서 그 목적물을 표시함에 있어 공장공용물을 누락하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이는 오기 기타 이에 유사한 오류가 있음에 불과한 것으로서 경매법원은 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있다. (99마2273)

‧ 과잉매각금지 (101③)

‧ 일괄매각의 경우 ⇨ 과잉매각금지의 원칙 적용

‧ 일부의 매각대금으로 변제에 충분할 때 → 다른 재산의 매각 허가 ☓

‧ 일괄매각절차는 계속 진행하되 마지막에 불필요한 재산의 매각은 허가하지 않는 방법으로 초과압류금지의 원칙을 관철하려는 것

‧ 채무자는 매각허가결정이 선고되기 前 서면으로 매각재산을 지정 可 (규칙52,101④) ┈ 지정 ☓ → 법원이 定

‧ 단, 과잉매각금지원칙이 적용 안 되는 경우 (101③단서)

‧ ㉠ 토지와 그 지상건물의 일괄매각시

‧ ㉡ 분리매각시 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 ┈ 이 경우 다른 재산의 매각를 불허할 수 없음 → ∴ 매수인(경락인)의 불측의 손해는 방지됨

‧ ㉢ 채무자의 동의가 있는 경우

‧ 일괄매각의 절차

‧ 결정시기 : 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 (98③) ┈ 매각기일 공고전까지 ☓

‧ 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율결정 (101②)

‧ 필요한 경우 정해야 함. 필요하지 않은 경우 → 정하지 않아도 됨 ┈ 필요함에도 정하지 않으면 매각허가결정에 대한 항고 (94마1729)

‧ 각 재산별로 매각대금액 또는 집행비용을 특정할 필요(각 부동산의 매각대금의 배당순위를 달리 하여야 할 경우:대법98다35020)가 있을 때 → 각 재산에 대한 감정가의 비율로 최저매각가격의 비율을 정하고 → 각 재산의 매각대금액은 총매각대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 의하여 안분한 금액이 됨 (101②)

‧ 따로 배당표를 작성하여 처리해야 (2001다66291)

‧ 매각절차에서 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우인데도 이에 의하지 않고 일괄하여 최저매각가격을 결정한 때 → 배당실시가 불가능하게 되어 매각허가결정에 대한 항고이유 (94마1729)

‧ 일괄매각취지의 공고 (규칙56.i)

‧ 전체에 대한 매각 불허

‧ 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각 불허가 사유가 있으면 → 전체에 대하여 매각 불허가 要 (84마카31)

‧ 전체가 Set로 처리

‧ 공유자우선매수도 일괄로만 가능 (일부만 우선매수 ☓)

‧ 일괄매각결정

‧ 이해관계인에 대한 송달 不要

‧ 불복 ㉠ 매각허가 前 → 집행에 관한 이의
㉡ 매각허가 後 → 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가 결정에 대한 항고

‧ 일괄매각의 범위 확장 (일괄매각사건의 병합) (99)

‧ 신법은 일괄매각 대상인 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우, 경매사건의 관할집행기관을 서로 달리 하는 경우, 공동신청을 하지 않고 개별적으로 신청한 경우라 하더라도 98①②의 요건을 충족시켜 그 경제적 가치를 극대화시킬 수 있다면 → 일괄매가결정 가능하도록 개정

‧ 이에 대비하여 99에서 다음과 같은 규정을 둠

‧ 99 : 일괄매각사건을 병합 및 이송으로 한 군데로 모아 진행하는 절차 규정

‧ 100 : 관련재판적의 특례를 규정 (관할구역이 다르더라도 한 군데에서 일괄매각신청 可能하도록 하기 위해) ┈ 일괄매각사건의 관할 = 관련재판적(민소25)의 특례 규정 (민소31[전속관할]규정 배제) ┈ 단, 등기선박경매사건 ☓ (100단서)

2. 매각기일의 개시

‧ 집행관이 주재

‧ 개시선언 → 종 → 입찰표 제출 최고 → 입찰마감시각과 개찰시각을 고시하면서 시작

3. 매각장소와 그 질서유지

‧ 매각장소 : 원칙 = 법원 안, 예외 = 다른 곳 可 (집행법원의 허가 要) (107) ┈  단, 매각결정절차 = ‘반드시’ 법원 안 (109)

‧ 집행관 = 질서유지권(배제권) 有 (108)

4. 매수신청

‧ 매수신청인의 능력

‧ 권리능력 & 행위능력 要 (121.ii)

‧ 비법인사단・재단도 가능

‧ 행위무능력자 → 법정대리인에 의하여서만 매수신청 可 (67마507)

‧ 채무자・집행관・감정인 ☓   사법보좌관 : ☓ (명문 ☓)

‧ 제3자를 내세워 <신탁적으로> 매수하면 → 121.2호의 매각허가이의의 사유 ○ & 부실법제4조에 의하여도 그 제3자의 소유권취득은 무효

‧ 매수신청인의 자격

‧ 경매참가가 배제되는 자 (입찰에 참여할 수 없는 자)

1. 재경매에 있어서 전 낙찰자 (138④)

2. 채무자 (규칙59.2호) ┈ 연대채무자・연대보증인・임의경매에서의 소유자(물상보증인)・제3취득자는 신청 가능

3. 집행관이 매각장소의 질서유지를 위하여 매수신청을 금지한 자 (108.1,2,3호) ┈ 타인의 매수신청을 방해한 자 및 그 행위를 교사한 자, 부당하게 담합하거나 기타 경매의 적정한 실시를 방해한 자 및 그 행위를 교사한 자

4. 경매 관련 죄로 유죄판결을 받고 그 확정판결일로부터 2년이 경과하지 아니한 자 (108.4호)

5. 집행법원을 구성하는 법관(사법보좌관도 명문에는 없지만 포함), 담임사무관, 입찰부동산을 평가한 감정인 및 그 친족, 집행관 또는 그 친족은 집행관 또는 다른 집행관이 경매하는 물건에 관하여 입찰참여 ☓  ┈ 감정평가법인이 감정인일 때에는 그 법인 및 소속 감정평가사 전원 (규칙59.3호)

6. 행위무능력자

‧ 채권자 : 신청 가능 (당연히)

‧ 소유자 : 대부분 채무자에 해당할 것이고, 채무자 뿐 아니라 그 가족도 참여 ☓

‧ 규칙 제59조 (채무자 등의 매수신청금지)

‧ 채무자 (규칙59.i)

‧ 매각절차에 관여한 집행관 (규칙59.ii)

‧ 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인일 때에는 그 법인 및 소속 감정평가사) (규칙59.iii)

‧ 기타의 규정

‧ 집행법원의 법관과 참여사무관 등 (민소41.i, 50 유추적용)

‧ 재매각절차에서는 前 매수인 (138④)

‧ 집행관이 매각장소의 질서유지를 위하여 매수신청을 금지한 자 (108)

‧ 행정관청의 증명・허가

‧ 매수신청시에는 不要 (매각허가 요건)

‧ 농지취득자격증명 ⇒ 매수신청시 불요

‧ 매각허가결정 전까지나 늦어도 항고심심리종결시까지는 제출하여야 ┈ (항고심계속중 농지취득자격증명이 제출된 경우는 항고법원은 이 사유를 고려하여 매각허가결정의 당부를 판단하여야 한다는 것 : 2002마4061)

‧ 미제출시 → 직권으로 매각불허가결정 (공매의 경우는 다름)

‧ 토지거래허가구역 내의 토지 ⇒ 매각허가결정에 앞서 국계법118조의 허가를 요하지는 않음 ┈ 투기지역에도 경매가 활성화되는 이유

‧ 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 → 별다른 제한 ☓ (외국인토지법5)

‧ 법원이 사전에 제한도 가능 (규칙60) ┈ 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정 可

‧ 대리인에 의한 매수신청

‧ 임의대리 가능 ┈ 대리인 자격제한 ☓ → 변호사 아닌 자 가능, 법원의 대리허가 不要 (85마613)

‧ 입찰자는 동일물건에 관하여 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없음

‧ 동일인이 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없음 (공동입찰시는 예외)

‧ 매각허가결정이 확정되면 매수신청대리권의 흠결은 치유 ⇨ 더 이상 다툴 수 없음

‧ 공동입찰 신청

‧ 여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로

‧ 지분의 표시 要 (규칙62⑤)

‧ 공동입찰자에 대하여는 일괄하여 매각허가 여부의 결정 要 ┈ 공동입찰자 중 일부에 대한 매각불허가 사유가 있으면 → 전원에 대한 매각불허가 (2001마1226)

‧ 입찰보증금 및 대금의 지급에 관하여는 공동입찰자들의 불가분채무

‧ 매수신청의 보증

‧ 최저매각가격의 1/10의 보증금액 ┈ vs. 구법 : 매수신고가격의 1/10

‧ 현금, 금융기관발행의 자기앞수표 또는 지급보증서 (규64)

‧ 102②,규54①.2호의 잉여보증의 경우 → 유가증권도 ○

‧ 기간입찰의 경우에도 보증서로 갈음 가능 (규70)

‧ 1. 법원의 예금계좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용으로 금융기관이 발행한 증명서

‧ 2. 제64조제3호의 문서 → 지급증서

‧ 한국자산관리공사 : 채권의 회수를 위탁한 금융기관의 대리인으로서 매수신고하는 경우에는 민사집행법의 예외로 동 공사의 지급확약서를 담보로 제공함으로써 위 보증의 제공에 갈음 가능 ⇨ 매수신청 보증제공의 특례 : 자산관리공사의 지급확약서로도 가능

‧ 새 매각기일 ⇨ 암기법 : 새신 (새매각 = 신고 ☓)

‧ 재매각 = 대금납부기한 초과 ┈┈ 저감 ☓ ┈ p.113 참조

‧ 허가할 매수가격 즉 최저매각가격 이상의 신고 없어 매각기일이 최종적으로 마감된 때의 조치 ⇔ ‘유찰’이라고 함 (119)

‧ 저감율은 법원의 재랑이나 실무상 20% 정도 ┈ 1회 30%를 낮추었다고 하여 위법이 아니라는 것이 판례

‧ 저감결정에 대하여는 불복 ☓

‧ [판례] 합리적이고 객관적인 타당성을 갖추지 못할 정도로 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격 저감절차는 위법하여 무효 (94마1171)

‧ 부동산상의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 없게 될 때 → 102에 의하여 경매취소에 이를 수 있음

‧ 매각불허가 때문에 새 매각기일을 직권으로 정하는 경우가 있는데(125①,132) (이것은 새매각) → 이때는 최저매각가격을 낮출 수 없음 (83그18)

‧ 단, 121.6호 사유 → 97～104 준용 (감정부터 다시) (125,129,134)

5. 매각방법과 최고가매수신고

‧ 매각방법 : 집행법원의 정함. 3가지 방법

‧ 호가경매

‧ 기일입찰

‧ 대리입찰 허용 ○ (변호사 또는 법무사의 대리도 가능) but, 쌍방대리 = 무효

‧ 2인 이상 공동 입찰 → 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시

‧ 기간입찰

‧ 1주 이상 1월 이하의 범위 안

‧ 집행관에게 입찰표 제출 또는 집행관에게 입찰표를 등기우송 ○

‧ 입금증명서 또는 지급보증서만 ○ ┈ 현금 ☓, 자기앞수표 ☓ (규70)

‧ 매각기일 = 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날

‧ 1기일 2회 경매・입찰 ┈ 호가경매, 기일입찰에만 ┈ 기간입찰 : 허용 ☓

‧ 매각기일에 유찰되는 때 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 최저가격의 저감 없이 그 날 즉시 제2회의 매각을 시도할 수 있음(115④) ┈ 단, 3회 ☓

‧ 입찰 : 각자 봉함한 서면(=입찰표) 작성 → 직접 집행관에게 제출

‧ 최고가매수신고인의 결정

‧ 2인 이상 → 그 입찰자만을 상대로 추가입찰

‧ 최고가매수신고인・차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인의 신청보증금 = 입찰절차가 종결되는 즉시 반환(115)

‧ 공동입찰의 경우 → 일괄하여 결정하여야 (분리 ☓)

‧ 최고가매수신고인의 지위는 집행법상의 지위이므로 임의로 양도 ☓

‧ 차순위매수신고(인)

‧ 최고가매수신고액에서 그 보증금을 공제한 금액을 넘는 금액으로 응찰한 자로서 차순위매수신고를 한 자를 말함 (114②)

‧ 매각허가결정 실효를 대비한 예비매수신고인 ┈ 매각허가결정 실효 = 대금납부의무 불이행을 의미

‧ ㉠ 자격 要 > 최고가 - 보증

‧ ㉡ 신청 要 (희망)

‧ 재매각을 실시함으로써 초래되는 절차 지연을 막기 위한 것 (114)

‧ 매각기일 종료 전 차순위 매수신고 要 (114①)

‧ 차순위가 동일금액일 경우 → 추첨으로 결정 (115②) (실무 : 은행알 추첨 등)

‧ 임의철회금지 (142⑥) ⇨ 최고가매수신고인의 대금납부시까지 ┈  최고가매수신고인의 납부로 차순위매수신고인은 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청보증금 반환청구 可

‧ 최고가매수신고인의 대금납부 불이행시에는 차순위매수신고인에게 매각허가 (137①)

‧ 최고가신고인에 대해 매각허가 선고・확정 → 최고가매수인 대금납부 불이행시 ┈ 대금지급시에는 차순위신고인의 매수신청보증금은 반환 (142⑥)

‧ 차순위신고인에 대해 ⇨ 매각허가 → 대금지급 ☓ ⇨ 재매각 ┈ 차순위신고인에 대한 매각허가결정시 前매수인은 매수신청보증 반환청구 ☓ (137②)
┈ 재매각시에도 전 매수인은 매수신청보증 반환청구 ☓ (138④)

‧ 처음 최고가매수신고인에 대해 불허결정 ➜ 바로 재매각 (차순위신고는 무의미) ┈ 이것은 새매각 ┈ 당연히 최고가매수신고인의 매수신청보증 반환 ○

‧ 재매각시에는 재매각결정취소시(재매각기일 3일 전)까지 선 대금납부자가 소유권 취득

‧ 차순위매수신고인에 대한 매각허가시부터 대급지급기한까지는 차순위매수인고인에게 우선권이 있고, 차순위마저 대금지급 ☓ → 선 대금납부자가 소유권 취득

6. 공유자의 우선매수권 (140)

‧ 다른 공유자에 대한 통지

‧ 채무자의 지분에 대한 경매개시결정의 기입등기를 하고, 다른 공유자에게 통지를 하여야 함

‧ 매각기일을 통지받지 못한 경우 그 절차상의 하자를 들어 항고할 수 있음 (97마962)

‧ 대지사용권의 경우 지분에 대한 경매이지만 다른 대지사용권자 전체에 대해 통지할 필요 ☓

‧ 최저경매가격의 결정 : 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정함 (139) ┈ 원칙적으로 전부 평가해야 한다는 의미

‧ 다른 공유자의 우선매수권 (일종의 연고권) (140)

‧ 매각기일까지 최저매각가격의 1/10의 보증을 제공하고,

‧ 신고시기 = 매각기일까지 (매각의 종결 후에는 우선매수신고 不可)

‧ 보증제공 要 ┈ 매각기일의 종결전까지만 내면 됨 (2004마581), 매각기일전 신고시 반드시 동시에 보증제공할 필요는 ☓

‧ 입찰종결 선언시까지만 우선매수권 행사하면 됨 (2002다234) ┈  입찰마감시까지 ☓

‧ 우선매수신고한 공유자가 매각기일에 입찰표를 제출하였다는 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수는 없다. (2002마234)

‧ 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분에 대한 우선매수신고 할 수 있음

‧ 법원은 최고가매수신고인이 있어도 그 공유자에게 매각허가를 해야 함 (140①②) ⇨ 최고가 매수신청가액으로의 매수신고 간주

‧ 이 경우 최고가 매수신고인은 차순위 매수신고인으로 간주 (140④)

‧ 차순위 매수신고인으로 간주된 최고가매수신고인은 그 지위 포기 가능 (규칙76③) ┈ 매각기일 종결고지 전까지 (○), 매각허가결정전까지 (☓)

‧ 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가매수신고인은 더 높은 압찰가격을 제시할 수 없음 (2004마581) ┈ 다시 매수경쟁 허용 ☓

‧ 입찰기일에 매수신고인이 없는 경우 ⇨ 최저매각가격으로의 매수신고 간주

‧ 공유자들 간의 관계 : 여러 명의 공유자가 각 우선매수신고를 하면 → 그들의 협의에 따라 결정

‧ 협의 ☓ → 공유지분 비율에 따라 채무자의 지분을 매수 (140③)

‧ 우선매수권의 부정 - 2 가지

‧ ① 공유물분할판결에 의한 가격분할의 경우 (공유물분할의 판결에 의하여 공유물의 현금화를 위한 경매) → 우선매수권 적용 ☓ (91마239) ┈ 경매절차에서 헐값에 공유지분을 매수하는 것을 허용하지 않겠다는 취지

‧ ② 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 한 경우, 매각대상부동산 중의 일부 부동산에 대한 공유자는 매각대상부동산 전체에 대하여 선매수권을 행사 ☓ (2005마1078)

7. 매각결정절차

‧ 미리 정해진 매각결정기일에 매각허부를 결정하는 절차

‧ 매각결정절차 = 법원 내에서 하여야 함 (109②)

‧ 매각기일에 결정된 최고가매수신고인을 놓고 그에게 매각을 허가할 것인지 여부에 대하여 이해관계인으로부터 진술(이의신청)을 듣고 법이 정한 이의사유가 있는지를 조사

‧ 최고가매수신고인은 매각허가결정을 받아야 비로소 매수인

① 이해관계인의 진술 & 이의신청 ⇨ 매각허가하기 전까지의 조치

‧ 매각결정기일 ┈ 매각기일로부터 1주일 이내 (109①) : 훈시규정

‧ 이해관계인의 진술 (매각허가에 대한 의견진술) (120①)

‧ 출석한 이해관계인 (120①)

‧ 이해관계인 범위의 확장

‧ 90의 이해관계인 이외 최고가매수신고인, 자기에게 매각을 허가할 것을 구하는 매수신고인(보증금을 반환받지 아니한 자 ┈ 차순위매수신고인 등)

‧ 전 매수인 : 재매각결정기일에서의 이의진술권 ☓ ┈  단, 전 매수인에 대한 대금납부명령 절차에 흠결이 있었던 경우에는 재매각결정기일의 이의, 재매각허가결정에 대한 항고 가능 (2000마7550)

‧ 진술방법 : 구두(원칙) 또는 서면

‧ 시기 : 매각허가결정의 선고시까지 (120②)

‧ 불출석자, 출석하였으나 진술 아니한 자도 즉시항고권 상실하는 것은 ☓

‧ 이해관계인의 이의신청 (매각허가에 대한 이의) (120②)

‧ 이의

‧ 이해관계인(범위 확장)이 121 소정의 이의사유에 기하여 매각의 不許를 구하는 소송법상의 진술

‧ 이의사유 → 아래의 7 가지 (121)

‧ 이의의 제한 (122)

‧ 이해관계인 자신의 권리에 관한 이의사유이어야 하고, 다른 이해관계인의 권리관계에 관한 이유로 이의신청 不可 (122)

‧ 이해관계인 자신의 권리가 침해되지 아니한 경우라면 이의할 수 없다는 것

‧ 타 이해관계인에 대한 매각기일의 불통지 (97마814)

‧ 법정매각조건 변경에 합의한 이해관계인이 타 이해관계인의 합의가 없음을 이유로 하는 이의

‧ 남을 가망이 없는 경우 102에 의한 절차 미실시에 대한 채무자의 이의 → 이상 all 不可 (87마861) [채권자・우선채권자 보호 규정]

‧ 단, 공익적 규정을 어긴 경우 : 이의제한규정 적용 ☓

‧ 개시결정 불송달 ⇨ 누구나 이의 사유로 삼을 수 있음

‧ 이의에 대한 재판

‧ 인용 → 매각불허가 (123①)

‧ 기각 → 매각허가결정 (별도의 기각결정 不要)

‧ 불복

‧ 매각허가결정에 대한 즉시항고

‧ 이의기각만에 대한 대한 독립한 항고 不可 (83그18) ┈ 이의가 받아들여지지 아니한 경우 → <매각허가결정>에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐

② 이의신청사유

‧ 121 ⇨ 매각허가에 대한 이의신청사유 내지 매각불허가사유 규정

‧ 7 가지 ⇒ 예시 ☓, 제한적・열거적 ∴ 다른 사유(112,116②의 사유)로 이의 ☓

‧ 모두 직권매각불허가사유이며 허가하였다면 ⇨ (즉시항고에 의해) 허가취소사유 ┈ 다만, 2호・3호는 매각허가시까지 능력・자격의 하자가 치유되면 이의신청사유 ☓

‧ 1호. 강제집행을 허가・속행할 수 없을 때

‧ 강제집행을 허가할 수 없을 때

‧ 강제집행의 적법요건의 흠 (사망자의 경매신청)

‧ 집행요건인 집행권원이나 집행문의 흠

‧ 법률상 양도금지・압류금지부동산에 대한 집행

‧ 집행개시요건의 흠

‧ 경매신청취소사유의 존재나 경매신청의 취하 등의 경우

‧ 강제집행을 속행할 수 없을 때

‧ 집행정지・취소사유의 존재 (49, 50)

‧ 매각허가결정 선고 전 제출 → 1.3.5.6은 정지・취소, 2.4는 정지・일시유지 ⇨ 모두 매각불허가사유 (허가했더라도 허가취소사유)

‧ 매각허가결정 선고 후 대금납부 전 제출 → 위와 동일 ⇨ 1.3.5.6은 취소되지만, 2.4는 매각허가결정차단의 효력은 ☓ (93다12305), 매수인은 대금납부전까지 매각허가결정 취소 可 (규칙50②)

‧ 경매신청의 취하(93) 등

‧ 경매개시결정의 채무자 불송달 (97마814)

‧ 매각기일의 이해관계인에 대한 불통지 ┈ 단, 그 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 그 기일에 출석하면 기일불통지의 하자는 치유 (99마5256)

‧ 사유 ☓

‧ 실체상의 하자(집행채권의 부존재・소멸・이행기의 연기 등) → 청구이의의 사유(44)가 될 뿐 매각불허가사유 ☓

‧ 매각가격이 시가에 비하여 저렴하다는 것도 매각불허가사유 ☓

‧ 임의경매의 경우

‧ 담보권의 부존재・소멸, 피담보채권의 불발생・소멸・이행기의 연기 등 실체상의 하자는 본호의 불허사유 ○

‧ 2호. 최고가매수신고인의 매수 무능력・무자격

‧ 능력이 없는 때 : 행위무능력자 ┈ 경제적 무능력자를 의미하는 것 ☓

‧ 미성년자 : 경매목적물을 매각받을 수 없음. if 매각이 되어도 매각불허가사유

‧ 매각허부결정시까지 법정대리인 등의 추인이 있으면 이의사유 ☓ (123①단서)

‧ 자격이 없는 때 : 매수신고 부적격자

‧ 관청의 증명서 등은 매각허부결정시까지 추후보완하면 이의사유 ☓ (123①단서, 대법67마169)

‧ 농지 → 매각허가기일까지 소정의 농지취득자격증명을 얻지 못하면 매각불허가사유

‧ ┈ but, 연기된 매각결정기일에 추완이 되면 관계 없음

‧ ┈ 농지라도 사실상 대지화 되어 농경지로 사용하고 있지 아니하며 객관적인 형상이 농지법 적용대상인 농지가 아니라면 예외 (86마1095)

‧ 매도나 담보제공에 주무관청의 허가를 필요로 하는 경우 ┈ 학교법인・사회복지법인의 기본재산이 매각목적물이 되었을 때 → 사회복지법인의 기본재산에 관한 낙찰에 주무관청의 허가가 없는 경우에 그 소유권이 낙찰자에게 이전되지 아니함 (2002다3453)

‧ 채무자, 집행관, 감정인도 매수무자격자 (규칙59)

‧ 재매각에서 前의 매수인도 매수무자격자 (78마215)

‧ 최고가매수신고인이 경매담당공무원에게 뇌물을 공여하면 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당 (84마카31) ┈ 경매절차에서 부정하게 경락받을 목적으로 경매사무를 취급하는 담당공무원에게 뇌물을 공여하는 범법행위를 함으로써 경매절차의 공정을 해한 경우 이는 경매법 제33조가 준용하는 민사소송법 제633조 제2호가 규정한 최고가경매인이 매매계약을 체결하거나 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당하여 같은법 제635조 제2항에 의한 경락불허가사유가 된다. (84마카31)

‧ 3호. 매수자격이 없는 자가 타인을 시켜 최고가매수신고를 한 때

‧ 제2호의 매수무자격자가 자기의 계산으로 타인의 명의로 하는 신탁적 매수의 경우

‧ 법령상의 매수자격제한의 탈법방지를 위한 것

‧ 매각허부결정시까지 자격의 흠이 제거(신탁자가 자격을 취득하는 것을 의미)되면 이의사유 ☓ (123①단서)

‧ 최근 판례 : 매수자격제한이 탈법목적이 아닌 타인명의의 신탁적 매수의 경우

‧ 매각대금을 실질적으로 부담하는 자가 누구인가 상관 없이 대외적으로 물론 대내적으로 그 명의인이 소유권을 취득한다고 함 (2000다7011,7028)

‧ but, 부실법4 때문에 명의신탁적 매수 = 무효로 봐야 옳을 듯

‧ 4호. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 108 각호(매수신청방해, 담합 등, 그 교사자 등) 중 하나에 해당되는 때

‧ 경매절차에 부당관여한 악질업자일 때

‧ 5호. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠

‧ 적정한 가격형성에 현저한 영향을 준 경우

‧ 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 경우

‧ 경매목적물인 건물용도를 착각하였을 뿐 아니라 그 면적을 무려 100㎡나 적게 잡아 평가한 감정평가보고서를 토대로 최저매각가격 결정 (2000마3530)

‧ 경매부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액이 감정평가액의 수배에 달하는 데도 그 평가액을 토대로 최저매각가격을 경정한 경우 (2000마1143)

‧ 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 경우

‧ 입찰목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 아니함에도 불구하고 그와 반대의 취지로 작성된 하자 (2002마1208)

‧ 미등기건물이 경매목적물에서 제외될 경우에는 그 취지를 명백히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하지 않으면 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 것 (91마608)

‧ 매각물건명세서의 기재사항에 중대한 잘못이나 그 내용에 중대한 오류가 있는가의 여부는 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단할 수밖에 없을 것 (99마7804)

‧ 특히 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인에 대한 관계를 잘못 적은 경우가 많이 문제됨

‧ 매각물건명세서에 주택임차인의 전입신고일자가 저당권설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인의 대항력을 갖춘 것처럼 보이는 경우 → 중대한 오류에 해당 (99마2696)

‧ 6호. 천재지변, 그 밖의 책임없는 사유로 인한 부동산의 현저한 훼손 또는 중대한 권리관계의 변동

‧ 손상 전의 부동산 상태를 전제하여 평가된 최저매각가격이 부당할 수 밖에 없기 때문

‧ 중대한 권리관계의 변동

‧ 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 민사집행법 제121조 제6호에서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말함 (2005마643)

‧ 부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 하였다는 사유가 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다고 한 사례 (2005마643)

‧ 사유 ○

‧ 매각부동산의 일부가 수용된 경우도 해당 (93마480)

‧ 후순위임차권이므로 대항력이 소멸되는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나 그 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우 (98마1031)

‧ 유치권이 없는 것으로 알고 부동산을 매수하였는데, 피담보채권이 엄청난 유치권이 붙어 있는 경우 (98마1031)

‧ 사유 ☓

‧ 부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 하였다는 사유

‧ 7호. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못

‧ 중대한 잘못 要

‧ 이해관계인의 이익을 침해하지 않는 경미한 흠결은 이의사유로 할 수 없음 (공고에 매각기일의 시간기재 누락 등)

‧ 사유 ○

‧ 매각기일 및 매각결정기일의 지정・공고방법과 기간의 불준수

‧ 물건명세서 등의 비치의 불비・흠결

‧ 매각실시절차에서의 위법

‧ 특별매각조건 위배 등

‧ 실제면적이 1,507㎡인 부동산을 15.7㎡로 잘못 표시한 매각기일의 공고 (99마4157)

‧ 최고가매각가격의 누락이나 착오로 잘못 기재가 사소한 것이 아닌 경우 (94마1673)

‧ 집행관이 매수보증으로 매각가격의 1/10에 미달하는 금액을 영수한 후 그를 최고가매수신고인으로 호칭하고 매각허가한 경우 (69마883)

‧ 부동산경매에 있어서 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호칭하지 아니하고 매각종결을 고지하였을 때도 (80사38)

‧ 사유 ☓

‧ 실체상의 사유 → 이의사유 ☓ (90마946)

‧ 매각가격이 시가에 비하여 저렴하다는 것도 이의사유 ☓ (64마143)

‧ 매각기일 공고시 매각기일의 시간기재누락 등 이해관계인의 이익을 침해하지 아니하는 경미한 흠결로는 매각허가결정 취소 ☓

③ 매각허부의 재판

‧ 선고 & 확정 要

‧ 결정 형식, 매각결정기일에 선고 (126①) ⇨ 반드시 선고하여야 함

‧ 선고절차 생략하고 매각허가결정문만 송달한다고 하여 그것이 선고(고지)에 갈음될 수 없음 → 무조건 선고 (이해관계인 전원이 출석하지 아니하였더라도)

‧ 선고 ☓ → 불복기간 진행 ☓

‧ 선고없이 확정된 것처럼 진행되어 대금지급이 되었다 하더라도 확정된 것이 아니라는 결과 → 소유권 취득 ☓ → 이때에도 즉시항고가 가능

‧ 항고 기각되었더라도 이미 지급된 대금지급은 어쨌든 무효이고 갈음 ☓ ⇨ 다시 대금지급해야 하고 그때 소유권취득

‧ 인용되면 → 불허 ⇨ 새매각으로 진행

‧ 지급한 대금의 반환 문제

‧ 배당 後

‧ 󰊱차적 → 채무자와 매매계약 해제에 따른 원상회복의무, 󰊲차적 → 배당받은 채권자 상대 부당이득반환청구

‧ 곧바로 부당이득반환청구권 행사 不可

‧ 경매의 법적 성질을 승계취득 중 특정승계로 파악, 채무자와 매수인(경락인) 사이의 매매로 이해 (다만, 소멸되는 권리 = 법률의 규정에 의한 소멸로 이해)

‧ ∴ 매수인은 채무자와의 매매계약을 해제하고, 해제를 원인으로 원상회복청구권(대금반환청구권) 행사

‧ 새매각절차에서 새로운 매수인이 대금을 지급하면 그에 따라 또다시 배당이 이루어지게 되므로, 결과적으로 이중배당 (과거 지급받은 배당금은 부당이득)

‧ 대금반환청구권자는 배당채권자들이 이중배당받게 될 배당금을 가압류해 둘 필요

‧ 배당 前 → 법원에 반환청구 가능

‧ 선고시에 고지의 효력 발생 (규칙74) → 선고(고지)된 때로부터 1주 내 즉시항고

‧ 선고가 고지의 효력을 가지는 것

‧ 출석여부 불문하고 선고함으로써 고지되는 것

‧ 이해관계인에게 송달 필요 ☓

‧ 허가결정의 경우 → 대법원규칙이 정하는 바에 따라 공고 (128②)

‧ 확정되어야 효력 발생 (126③)

‧ 즉시항고 → 확정 차단 → 절차 진행 중단

‧ 즉시항고가 집행정지의 효력이 있는 것이 아니라 즉시항고로 인한 확정차단으로 인한 반사적 효과에 불과

‧ 불허가결정이 확정되면 → 매수인과 매각허가를 해줄 것을 주장하여 항고한 매수신고인은 집행법원에 매수보증금의 반환청구 가능 (133)

‧ 확정되기 전 대금지급기한을 정하여(확정 전에는 정할 수 ☓ 142②), 그 기간 내에 매수인이 대금을 납부하지 아니하였다 하더라도 허가결정의 효력이 상실되는 것은 아니며, 재매각절차를 개시할 수도 없다.(91다40160)

‧ 직권으로 7가지의 법정사유의 존재여부에 한하여 심사

‧ 집행법원은 <이해관계인의 매각허가에 관한 의견진술을 고려하는 한편 그 의견진술여부에 관계없이 직권으로 7가지의 법정사유의 존재여부에 한하여 심사>

‧ 사유가 인정되지 아니한 때 → 매각허가결정

‧ 사유가 인정되면 → 매각불허가결정 (123①)

‧ 재량에 의한 허가여부의 결정 ☓

‧ 이와 같은 집행법원의 사무는 이제부터는 판사의 업무가 아니라 <사법보좌관>의 업무로 이양

④ 매각불허가 결정

‧ 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정될 때 (123①)

‧ 직권으로 매각 불허가할 사유가 있을 때 (123②본문)

‧ 법원의 직권조사로 121 각호 사유 발견

‧ 과잉매각으로 되는 때 : 초과압류금지의 원칙과 매각불허가

‧ 초과압류도 ‘매각불허가사유’의 하나 ⇔ 과잉경매금지의 원칙

‧ 이의 위반여부는 항고심의 직권조사사항 ☓ (전원합의체결정)

‧ 과잉경매금지의 경우 → 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있음 ┈ 반드시 ‘서면’으로 (규칙52)

‧ 지정이 없으면 → 법원이 재량으로 매각할 부동산을 선택

‧ 집행정지결정의 정본이 제출

‧ 매각허가결정의 선고 前 49.2호・4호 서류의 제출 ⇨ 불허가

‧ 매각허가결정의 선고 後 49.2호・4호 서류의 제출시

‧ ㉠ 매각허가결정의 확정차단 효력 ☓ (93다12305)

‧ 49.2호・4호 서류는 절차정지 효력만 ○, 결정에 대한 즉시항고 기간을 정지시키는 효력 ☓

‧ 확정차단을 위해서는 즉시항고를 하여야 하지만, 즉시항고 사유는 121에 제한적으로 법정되어 있음

‧ ∴ 121 사유가 없더라도 확정차단을 위한 즉시항고를 허용

‧ ㉡ 불복 없이 대금납부되면 매수인은 소유권 취득 (93다12305) ┈ 불복이 없으면 매각허가결정은 확정되기 때문

‧ 실무상 : 대금지급기한을 정하지 않고 Stop → 매수인이 무한정 기다릴 수는 없기 때문에 매각허가결정취소신청 可

‧ 대금지급까지 나아갔다면 → 매수인 = 소유권 취득

‧ ㉢ 매수인 : 매각대금 납부 전까지 매각허가결정취소신청 가능 (2호 서류제출로 정지시) → 매수인 : 즉시항고 可 (규칙50② 본문)

‧ ㉣ 이해관계인 : 집행에 관한 이의 (16) 가능

‧ 부동산경매절차에서 경락허가결정이 선고된 후 채무자가 경매법원에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출한 경우의 법률관계 ┈ 경락인은 경락대금의 지급기일에 경락대금을 지급하지 아니하는 것을 해제조건으로 경락허가결정이 확정될 때 경매부동산에 대한 소유권을 취득한다고 해석되는바, 채무자가 경락허가결정이 선고된 후 경매법원에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출하였다 하더라도, 경락허가결정은 즉시항고의 대상인 재판인데 강제집행정지결정은 재판의 확정을 방해하거나 재판의 효력발생 자체를 저지하는 효력이 없으므로 경락허가결정의 확정을 저지할 수 없고, 그 후 경락허가결정이 확정되면 대금납부로 소유권을 확보할 수 있는 경락인의 지위도 확정되기 때문에 경락대금 납부기일의 지정, 경락대금의 수령, 경락인 명의의 소유권이전등기촉탁 등 절차는 정지되지 아니한다 할 것이어서, 위와 같이 경락허가결정이 선고된 후 즉시항고기간의 도과로 경락허가결정이 확정되고 경락인이 대금납부기일에 경락대금을 완납한 이상 경락인은 부동산에 관한 소유권을 적법하게 취득한다.(93다12305)

‧ 가. 경락허가결정 확정 전에 대금지급기일의 지정이 있는 경우 그 기일 지정의 효력 유무(소극) → 경매법원의 경락허가결정에 대하여 이해관계인으로부터 즉시항고가 제기되어 위 경락허가결정이 확정되지 아니한 경우, 경매법원은 대금지급기일을 지정할 수 없는 것이고, 설사 경락허가결정 확정 전의 일자로 대금지급기일의 지정이 있었다고 하더라도 그 기일 지정은 아무런 효력이 없고, 따라서 그 기일에 경락인이 경락대금을 납부하지 아니하였다 하더라도 경락허가결정이 그 효력을 상실하는 것은 아니다.

‧ 나. 경락허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 경매기일을 통지하지 아니한 사유로써 경락의 효력을 다툴 수 있는지 여부(소극) → 경매법원이 이해관계인인 채무자에게 경매기일을 통지하지 아니하였다고 하더라도 위와 같은 위법은 경락허가결정에 대한 이의사유로서 경락허가결정에 대한 항고 등으로 다투어야 할 것이지 경락허가결정이 확정된 후에는 위와 같은 사유를 주장하여 경락의 효력을 다툴 수는 없다.

‧ 다. 경락허가결정이 확정된 후 채무자가 채무를 변제하고 청구이의의 소를 제기하여 강제집행을 불허한다는 내용의 채무자 승소판결이 선고 확정된 사유와 경락인의 소유권 취득 → 경락허가결정이 확정된 후 채무자가 채무를 변제하고 청구이의의 소를 제기하여 경매절차를 정지하는 결정을 받아 대금납부기일의 지정 등 그 후의 경매절차를 정지하여 놓고 위 청구이의의 소에서 강제집행을불허한다는 내용의 채무자 승소판결이 선고 확정되었다고 하더라도 이러한 사유는 경락인이 대금을 납부하고 경락부동산의 소유권을 취득하는 데에는 아무런 영향이 없고 또한 경매법원이 대금지급기일을 지정하여 경락인으로부터 대금을 납부받는 것을 방해하는 것도 아니며 다만 청구이의소송의 결과에 따라 채권자인 경매신청인이 배당에서 제외되는 경우가 있을 뿐이다.(91다40160)

‧ 강제경매절차에 있어서 경락허가결정이 있은 후에 민사소송법 제510조 소정의 서류가 제출되었다고 하더라도 이러한 사유는 이미 적법하게 이루어진 경락허가결정의 효력을 좌우할 수 있는 항고이유가 될 수 없다(다수의견).(77마452 전원합의체)

⑤ 매각허가 결정

‧ 매각허가

‧ ㉠ 매각허가에 이의 ☓ ㉡ 이의가 있더라도 그 이유 ☓ ㉢ 그 밖에 직권으로 매각 불허가할 사유가 없다고 인정 ⇨ 매각허가결정 (126①)

‧ 선고

‧ 매각결정기일에 법정에서 반드시 선고하여야 (126①)

‧ 선고시에 고지의 효력 발생 (규칙74) ┈ 선고없이 결정서정본 등의 송달에 의한 고지는 위법 (갈음 ☓)

‧ 이해관계인들의 출석 여부는 불문하고 효력 발생

‧ 결정정본의 송달 不要 (99마6589) ┈ 실무상으로 결정정본 송달

‧ 공고

‧ 선고 이외에 공고도 하여야 (128②)

‧ 법원게시판, 관보, 공보, 신문, 전자통신매체 중 하나의 방법 (규칙11①)

‧ 매각허가결정 경정결정의 고지

‧ 민소221①에 의한 상당한 방법으로 고지 가능 (84마카31) ┈  특별히 규정한 바 없으나, 이해관계인의 즉시항고권 행사에 지장이 없는 방법에 의하여야 함

‧ 경정결정의 송달 없이

‧ 법원게시판에 공고만 한 경우 (69마77) ⇨ 고지 불인정

‧ 배당기일통지만 한 경우 (84마카31) ⇨ 고지 불인정

8. 매각허가・불허가결정에 대한 즉시항고 (129)

‧ 매각허가・불허가에 대한 불복

‧ 즉시항고 (129, 130) ⇒ 매각허가여부에 대하여 (매수인 & 매수신고인 all 즉시항고 可)

‧ 매각허부결정은 즉시항고의 대상이 되는 결정이고 사법보좌관의 처분이므로

‧ 즉시항고에 앞서 사보규4에 의해 사법보좌관처분에 대한 이의신청절차를 거칠 것이 요구 ⇨ 결국, 이것이 즉시항고

‧ 매각대금의 1/10 (현금 또는 유가증권으로 공탁 要)

‧ 특별항고 不可 (81그15), 통상항고 不可, 집행이의 不可

‧ 이의신청 (121②) ⇒ 매각허가에 대해 (법정사유 있어야만 이의신청 가능)

‧ 121②의 이의신청은 매각허가・불허가결정에 대한 불복 ☓ → [장래에 하게 될] 매각허가에 대한 이의신청

‧ 매각허가가 있을 때까지 신청하는 事前적 의미

‧ 이해관계인의 의견진술 (121①) ⇒ 매각허가에 대한 의견 진술

‧ 매각허가가 있을 때까지 신청하는 事前적 절차

① 즉시항고 ┈ 사법보좌관에 대한 이의신청 경유

‧ 항고기간 (이의신청기간)

‧ 매각허가・불허가결정 = 즉시항고의 대상이 되는 결정 & 사법보좌관의 처분 → ∴ 즉시항고에 앞서 [사법보좌관의 처분에 대한] 이의신청 거쳐야 (사보규4)

‧ 원결정 고지받은 날부터 1주일 이내 (불변기간) (15②) ┈ 선고한 때로부터 기산 (∵ 선고한 때에 고지의 효력) (규74)

‧ 매각허부의 결정이 선고되기 전의 이의신청 = 부적법 (단, 121의 이의신청의 의미는 있을 것)

‧ 불변기간 → 추후보완 항고 가능

‧ 이해관계인의 책임질 수 없는 사유로 항고기간을 지틸 수 없었다면 매수대금이 납부된 후에도 가능, 심지어 배당절차가 종결된 경우에도 可

‧ 추후보완항고가 허용된 이상, 매수인이 한 기존의 매각대금지급은 확정되지 아니한 매각허가결정에 의한 대금지급이어서 적법하지 아니하므로, 그 효력이 없고, 그 이후 항고심에서 이유없는 것으로 항고기각된 경우라 하더라도 그 무효가 유효로 전환되지 아니한다. 이때에는 새로운 대급지급명령에 의한 절차가 다시 진행되어야 한다. (2001마1047 전원합의체)

‧ 서면으로 이의신청서 제출 要

‧ 이의신청권자(항고권자)

‧ ① 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인 (90) ┈ 그 결정에 따라 손해를 볼 경우에만(129①), 손해는 절차상의 권리침해로 인한 손해, 재산상 손해에 한정 ☓ (2000마6319)

‧ ② 매수인 (129②) ┈ 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 경우

‧ ③ 매수신고인 (129②) ┈ 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고 可

‧ ※ 항고권자의 채권자는 채권자대위에 의하여 즉시항고 ☓ (4294민재항559)

‧ 재판

‧ 이의신청 이유 있다고 인정 → 매각허부결정은 판사가 경정 (사보규4⑥.iii호) (15⑩ → 민소399・443)

‧ 이유 ☓ → 매각허부결정을 인가 & 사건을 항고법원에 송부

‧ 이의신청 = 즉시항고로 간주 (사보규4⑥5호)

‧ 즉시항고에 해당하는 인지와 보증제공서류 등을 붙일 것이고 즉시항고의 요건을 갖추어야 ┈ 이의신청서에는 첩부 ☓

‧ 항고이유의 기재 또는 항고이유서 제출 要 (제출강제주의)

‧ 항고이유 불기재 또는 항고이유서 부제출시 → 항고 각하 (15⑤) ┈ 항고장각하명령이나 항고각하결정에 대하여 즉시항고가 있는 경우 그 즉시항고는 매각허가결정의 확정을 차단하지 못하므로(15⑥), 즉시항고 기간의 도과로 매각허가결정은 확정됨 (○)

‧ 내용 : 구체적으로 적시하여야 함 (규칙13①) ┈  if not → 항고 각하 (15⑤)

② 보증의 제공

‧ 매각대금의 1/10 금전, 유가증권 보증공탁 (130③)

‧ 매각허가결정에 대한 All 항고인

‧ 매각불허가결정에 대한 즉시항고 : 보증공탁 要 ☓

‧ 보증서의 제출로 갈음 ☓

‧ 보증공탁을 증명하는 서류 첨부 要

‧ 항고인이 수인이면 각자 보증 要 (2006마513)

‧ 1. 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하는 항고인이 2인 이상인 경우, 항고인별로 민사집행법 제130조 제3항에 정한 ‘매매대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 유가증권’을 공탁하여야 하는지 여부(한정 적극),

‧ 2. 항고장에 민사집행법 제130조 제4항에 정한 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 경우 법원이 항고장을 각하하기 전에 적당한 기간을 정하여 그 서류를 제출하도록 명하는 등의 보정명령을 하여야 하는지 여부(소극) (2006마513)

‧ 기각(각하, 항고의 취하)시 보증금 ⇨ 매각대금에 편입

‧ 채무자와 소유자인 항고인 : 전액 반환 ☓ (130⑥)

‧ 채무자, 소유자 이외의 자 (130⑦)

‧ ① 항고일로부터 항고기각확정일자까지 매각대금에 대한 연 20% 반환 ☓ (규칙75)

‧ ② 잔액이 있으면 → 반환

‧ ③ 유가증권의 현금화 전에는 위 ①의 금액을 지급하면 유가증권 전부의 반환 가능

‧ 항고취하의 경우에도 동일 → 항고기각에 準 (130⑧) ┈ 취하해 봐야 소용없음 : 채무자・소유자 항고취하 → 전액 반환 ☓, 이외의 자 → 일정부분만 반환

‧ 반환

‧ 인용 → 보증금 반환

‧ 경매의 취하, 취소시 → 전액 반환

‧ 배당절차에서 잔여가 있는 경우 → 잔여분의 반환 가능 (147②)

③ 항고이유

‧ 매각허가결정에 대한 항고이유

‧ ㉠ 매각허가이의사유 (121.각호) (130①전단)

‧ ㉡ 매각허가결정절차의 중대한 잘못 (130①후단)

‧ 매각허가결정 후 항고심재판 사이에 발생한 사유도 항고이유로 주장 가능

‧ 다른 이해관계인의 권리로는 항고 不可 (122,131③)

‧ 경매기일의 공고에 임대차가 없는 것처럼 잘못 기재되었다고 하더라도 채무자는 그와 같은 상로 항고이유로 주장 ☓ (91마18)

‧ 다른 이해관계인에 대한 매각기일의 불통지는 이의사유 ☓ (94마1729)

‧ ex) 매각허가결정 전의 매각절차에 중대한 잘못이 있는 때 (121.7호)

‧ 매각기일 종료 후 매각결정기일 종료시까지 사이에 49.ii호 서류의 제출이 있음에도 이를 간과하고 매각허가결정을 한 때

‧ 채무자에 대한 개시결정의 불송달 = 항고이유 ○ (97마814) ┈  이 항고이유만은 채무자가 아닌 다른 이해관계인도 항고이유로 주장 可

‧ 담보권실행경매에서 담보권의 부존재나 소멸 등 실체적 하자를 이유로 매각허가결정에 대한 항고 제기 可 (90마946)

‧ 매각불허가결정에 대한 항고이유 (구법642①삭제)

‧ 직권불허가사유를 모조리 따질 필요 없이 항고이유서에 지적한 불허가사유가 없다는 주장만 심리

‧ 재심의 사유가 있는 경우 (민소451①각호) = 항고사유 (130②)

‧ 매각허가 또는 불허가결정에 대한 항고 이유

‧ 매각허가결정의 확정 후 → 준재심신청 (민소461)

‧ 준재심청구가 이유 있으면 매수인이 대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료한 후라도 매각결정을 취소할 수 있다. (○)

④ 즉시항고의 효력

‧ 사실상 집행정지의 효력이 있음 (∵ 매각허부결정은 확정되어야 효력이 생기므로 : 126③)

‧ 엄밀히 말하면, 즉시항고로 인한 확정차단에 따른 반사적 효과에 불과

⑤ 항고심절차

‧ 편면적 불복절차

‧ 항고장에 반드시 상대방의 표시가 있어야 하는 것 ☓, 항고장을 상대방에게 송달하여야 하는 것도 ☓

‧ 항고법원은 필요시 반대진술을 하게 하기 위하여 항고인의 상대방을 정할 수 있음 (131①)

‧ 상대방을 누구로 할 것인가는 법원의 재량

‧ 상대방으로 지정되어도 당사자는 아님 (실무)

‧ 임의적 변론 또는 심문

‧ 필수적 변론 또는 심문 不要 (2000마6319)

‧ 항고심에서 변론을 열거나 이해관계인을 심문할 것인가의 여부 = 항고법원의 자유재량

‧ 서면심리만으로 결정 ○

‧ 심리의 병합

‧ 1개의 결정에 관한 여러 개의 항고는 병합 (131②) - 훈시규정

‧ 재판

‧ 󰊱 매각허가결정에 대한 항고 ┈ 인용시 원결정의 취소 (매각 불허가 결정을 직접 할 수는 없음 : 132) ⇨ 취소만 可, 변경 不可

‧ 󰊲 매각불허가결정에 대한 항고 ┈ 인용시 원 결정의 취소 (매각 허가 결정을 직접 할 수는 없음 : 132) ⇨ 취소만 可, 변경 不可

‧ 집행법원의 결정을 취소하는 경우 ⇨ 그 매각허가여부의 결정 = 집행법원 ○ (항고법원 ☓) ⇨ 집행법원의 그 결정에 대해 다시 즉시항고 가능

‧ 고지

‧ 민소221에 의한 고지 (23①)

9. 부동산훼손 등에 의한 매각허가취소신청

‧ 121.vi호 사유 : 천재지변, 그 밖에 책임질 수 없는 사유로 훼손, 중대한 권리관계의 변동

‧ 훼손 = 물리적 훼손뿐만 아니라 다른 사유에 의한 <교환가치의 감소도> 포함 ┈ (ex) 유치권이 없는 것으로 알고 매수하였는데 뒤에 나타난 경우도 교환가치의 감소로 보아 취소사유로 봄이 타당

‧ 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중에 밝혀진 경우 → 121.6호에 따라 매각불허가결정할 수 있지만,

‧ 나아가 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에도 ⇒ 매수인은 대금을 낼 때까지 그 결정의 취소신청 가능 (127①)

‧ 대금납부 전에 부동산이 멸실 → 강제경매절차는 ‘직권’ 취소 (96)

‧ 대금납부 후에는 민법제578조에 따라 담보책임을 추궁 可

‧ 49.ii호 서류 제출의 경우 : 집행정지결정의 정본이 제출된 경우

‧ 매각허가결정의 선고 前 49.ii호 서류의 제출 → 매각불허가결정

‧ 매각허가결정의 선고 後 제출시 → ㉠ 매각허가결정의 확정차단 효력 ☓
㉡ 불복 없이 대금납부되면 매수인은 소유권 취득
㉢ 매수인 : 매각대금 납부 전까지 매각허가결정취소신청 가능 (규칙50② 본문)
㉣ 이해관계인 : 집행에 관한 이의 (16) 가능

10. 관리명령

‧ 매수인의 인도청구권 보전을 위하여 매각허가결정 후 인도받기까지 매수인・채권자의 신청에 의하여 법원이 선임하는 관리인에게 그 부동산을 관리시키는 관리명령 (136②)

‧ 사법보좌관 ☓, 단독판사의 업무 ○

‧ 신청권자 (136②)

‧ 매수인

‧ 채권자(집행채권자만을 의미, 타 배당채권자의 신청 : 不可)

‧ 시기 (136②)

‧ 매각허가결정 후 부동산의 인도 전까지 보전처분이므로 매각허가결정의 확정 전에도 가능 (즉시항고에 의하여 절차가 정지된 경우에도 가능)

‧ 관할

‧ 집행법원(전속관할)

‧ 신청방법

‧ 서면 또는 구두

‧ 관리인(또는 신청인의 추천인)에 의한 관리명령을 구하는 취지의 기재 要 (보전의 필요성 기재 不要)

‧ 관리비용의 예납

‧ 재판

‧ 인용 : 관리명령 ┈ 관리인의 선임 및 그에게 부동산의 관리를 命

‧ 관리인의 자격 : 법률상의 제한 ☓ ┈  단, 채권자, 채무자, 매수인은 관리인으로 선임 ☓

‧ 변호사, 집행관, 신청인의 추천자 중 1명 (실무)

‧ 신청인의 추천자가 있더라도 법원을 구속하지 못함

‧ 관리명령의 상대방 기재 : 채무자, 소유자, 매각부동산을 점유하고 있는 제3자

‧ 고지 : 신청인과 상대방 (규칙7①.ii호)

‧ 불복 : 즉시항고 (136②⑤)

‧ 관리의 착수

‧ 임의인도 후 (관리명령은 인도를 강제하는 효력 ☓)

‧ 인도명령에 따라 인도강제 후 (136③)

‧ 인도명령

‧ 채권자 또는 매수인의 신청

‧ 담보제공 또는 무담보   ↔ 관리명령은 담보 ☓

‧ 인도명령은 집행관에게 위임하여 집행 (136⑥, 258)

‧ 불복 : 즉시항고 (136⑤)

136③의 인도명령	136①의 인도명령
보전처분	대금지급 후의 인도절차
집행문 필요 ☓ → 바로 집행	집행문 받아 집행
매수인 뿐만 아니라 채권자도 신청 ○	매수인 (소유자)

‧ 관리의 방법

‧ 선량한 관리자의 주의로써 보존・유지

‧ 수익권 ☓ ┈ 단, 천연과실의 경우 관리인이 수취

‧ 관리비용의 지출에는 법원의 허가, 이해관계인의 동의 不要

‧ 법원은 관리인에 대하여 관리상의 지휘, 감독 가능

‧ 관리의 종료

‧ 매수인의 매각대금 완납 → 매수인에게 인도 (별도의 인도명령 不要)

‧ 매각허가결정의 실효 ┈ 당연실효설(다수설) : 당연실효설에 의하더라도 법원은 관리인에게 실효통지 要 ┈┈ vs. 법원의 관리명령취소결정설

‧ 관리비용

‧ 신청인 부담

‧ 집행비용에 포함 ☓ (반대설 有)