-------------- 3. 대금지급 후의 처리

3. 대금지급 후의 처리

① 소유권의 취득

‧ 매각대금을 다 낸 때 (135) ⇨ ‘목적인 권리’를 취득 (경매목적물이 지상권이면 → 지상권을 취득하는 것)

‧ 분할납부 또는 추가납부시 → 전부의 완납시

‧ 경매개시결정에 이의사유가 있어도 이의신청 ☓ (86①)

‧ 부동산의 인도명령신청권과 소유권 취득

‧ 차순위매수신고인은 매수책임에서 벗어나게 되고, 즉시 매수보증금 반환 (142⑥)

‧ 대금지급시(등기시 ☓)에 소유권변동 (민법제187조)

‧ 원시취득 ☓, 승계취득 ○ (91다3703)

‧ 압류(경매개시결정의 기입등기) 이후 유치권을 취득한 경우 → 그 유치권은 매수인에게 대항 ☓ (2005다22688) ┈ 압류(경매개시결정의 기입등기) 당시에는 목적부동산을 점유하지 못하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가, 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 ☓ (2005다22688)

‧ 부동산취득의 효과 ⇒ 압류채권자의 집행채권이 부존재・소멸하여도 영향 ☓ → 이 점에서 매각물건의 선의취득이 인정된다고 할 것

‧ 재심에서 취소 → 매각허가결정 유효 (판례)

‧ 가장채권에 터 잡은 지급명령을 집행권원으로 한 매각허가결정도 유효 (판례)

‧ 당해 매각부동산이 채무자에게 속하지 아니하는 경우 또는 집행권원 자체가 무효・부존재 → 매수인 부동산 취득 ☓

‧ 매각허가결정의 착오로 인하여 매각대상 아닌 부동산이 기재되었더라도 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 아니하므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권 취득 不可 (93마720)

‧ 경매신청이 되지 아니하였고 경매개시결정을 받은 바도 없는 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우 그 경매신청되지 아니한 부동산에 대한 매각허가결정은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권 취득 ☓ (91다20722)

‧ 취득한 부동산에 ㉠ 권리의 하자 → 일반매매에 준하여 추탈담보책임 + 손해배상청구에 관한 특칙 (민578③)
㉡ 물건의 하자 ⇒ 원칙적으로 담보책임 ☓ (민580②)

‧ 매각허가결정에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위 내

‧ 구성부분(부합물), 종물, 종된 권리는 매각허가결정에 기재가 없더라도 소유권의 취득범위에 포함

‧ 평가가 누락된 경우라 하더라도 취득 → 부당이득반환문제도 발생 ☓ (고마워!)

‧ 대지권도 취득 (2004다58611) ┈ 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 취득하고, 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 그러한 경우 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다. (2004다58611)

② 경매절차의 하자와 소유권의 취득 여부

‧ 강제경매

‧ 절차상의 하자

‧ 경매절차를 무효로 하는 하자(개시결정의 채무자 불송달 등)가 아닌 한, 절차의 하자는 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부함으로써 치유되므로 매수인은 적법한 소유권을 취득

‧ 강제경매 → 전면적으로 공신력 인정

‧ 임의경매 → 부분적으로 공신력 인정 (담보권 부존재의 경우 공신력 배제) ┈  담보권 부존재 = 집행권원의 하자와 같음

‧ 무효인 경우 → 공신력 인정 ☓

‧ 학교법인의 기본재산이 감독관청의 허가 없이 매각허가된 경우 (93누22784)

‧ 전통사찰의 경내지가 문화관광부장관의 허가 없이 매각허가된 경우 (97다49817)

‧ 매각허가결정의 확정없이 대금지급 → 소유권취득 → 배당절차 →  ┈  ⇨ 나중에 즉시항고가 이루어지면 대금지급 등의 절차는 원천 무효

‧ 즉시항고 기각・확정 → 새로 대금지급하여야 소유권 취득 ⇨ 이미 지급한 대금반환의 방법에 관한 문제 발생 (이미 배당까지 다 이루어졌다면 더욱 심각한 문제)

‧ 즉시항고 인용・확정 → 새매각 절차로 진행 ⇨ 이 경우에도 이미 대금을 지급한 전 매수인의 대금반환의 방법에 관한 심각한 문제 발생하는 것은 마찬가지

‧ 무효인 경우의 뒤처리 → 심각하고 복잡한 문제 生 ⇨ 매수인의 대금반환청구 방법

‧ 이미 배당된 이후

‧ 우선 채무자에게 매매(경매의 법적 성질을 채무자와 매수인 사이의 매매)계약 해제에 따른 원상회복반환청구를 구하고,

‧ 안 되면 → 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구

‧ 채무자에 대한 청구절차 없이 곧바로 부당이득반환 청구 不可

‧ 아직 배당되기 前 → 법원에 반환청구 可

‧ 집행권원의 하자

‧ 집행권원의 부존재 (판결문 위조 등) : 당연무효, 소유권 취득 不可

‧ 집행권원의 무효 : 당연무효, 소유권 취득 不可

‧ 공정증서의 무효 (2000다45303) → 무권대리에 의한 공정증서 작성 (추인하면 가능하지만 추인도 공증해야 함)

‧ 공정증서가 무효이더라도 경매절차에서 채무자가 매수인에게 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우에는 금반언 및 신의칙에 의하여 무효주장 不可 (99다31193)

‧ [판례] 금반언 및 신의칙 위반 ┈ 무효인 공정증서에 기한 강제경매에서 채무자가 매수인에 대하여 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우에는 무효인 공정증서에 기하여 이루어진 강제경매가 무효라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반 (92다7726, 99다31193)

‧ 집행채권의 소멸, 집행권원의 집행력 배제 = 유효, 소유권 취득

‧ 49.iv(변제증서)의 제출은 2개월의 집행정지 사유일 뿐 그 이상의 경매절차 진행이나 효력을 부정하는 사유 ☓ (93다3165)

‧ 매각대금 완납 이후 집행권원인 확정판결이 재심에서 취소되어도 매수인은 적법한 소유권 취득 (96다42628)

‧ 매각대금 완납 이후 집행권원인 가집행선고 있는 판결이 상소심에서 취소되어도 매수인은 적법한 소유권 취득 (93다3165)

‧ 임의경매

‧ 담보권의 원시적 부존재(담보권설정계약이 무효이거나 위조서류에 의하여 담보권설정등기가 된 경우), 개시결정 전 담보권의 소멸 ➜ 당연무효, 소유권 취득 不可 (98다51855)

‧ 경매개시 결정 후 담보권의 사후 소멸 ➜ 매수인이 대금납부하면 적법한 소유권 취득 (267) (92마719, 2000다44348)

③ 등기촉탁

‧ 법원사무관 등이 등기촉탁

‧ 등기촉탁 = 행정조치 ○, 재판 ☓ → ∴ 집행이의신청 不可

‧ 시기 : 매수인의 대금지급 이후 (144①)

‧ 일괄촉탁 (144,규①3호)

‧ 소이등 ┈ 등기권리자 : 매수인(그의 승계인으로서 상속인)

‧ 소이등 ┈ 등기의무자 : 경매개시결정등기시의 소유권의 등기명의인
(더 정확히 말하면, 압류의 효력발생 당시의 등기부상 소유명의자)
(매각으로 말소될 소유권등기의 명의인은 ☓ → 이때는 가압류 등기 당시의 소유명의인)
if. 경매개시결정등기 후 소유자 사망의 경우
      ㉠ 상속등기가 된 경우 : 상속인이 등기의무자 (상속등기는 말소 대상 ☓)
      ㉡ 상속등기가 안 된 경우 : 사망한 사람이 등기의무자 (따로 상속등기할 필요 ☓)

‧ 매수인(매수신고인) 사망의 경우

‧ 매각허가결정 후, 매각대금 지급 전(또는 후) 매수인 사망 → 상속등기 ☓, 상속인 앞으로 바로 이전등기 ○

‧ 등기촉탁서에 매각허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본 등의 서면 첨부

‧ 등기권리자 : ‘매수인 ○○○의 상속인 ○○○’이라고 표시

‧ 매각대금 지급 후 사망한 경우 → 다른 견해가 있으나 실무는 매각대금 전・후 불문 (∵ 사망한 사람 앞으로 이전등기를 하라고 할 수 없으므로)
[다른 견해] 소유권은 일단 매수인인 피상속인에게 이전되고 상속인은 다시 이를 승계하게 되므로 이 경우에 직접 상속인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하는 것은 등기부상 실체적인 권리변동사실과 부합하지 아니하는 결과로 되어 부당하므로 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하여야 한다(즉 등기촉탁서에 등기권리자로서 사망한 매수인의 이름만을 표시)는 견해

‧ 매각허가결정 전 최고가매수신고인 사망

‧ 상속인을 매수인으로 매각허가결정 하여야 함

‧ 단, 간과하고 사망한 사람을 매수인으로 매각허가결정하더라도 결정의 효력은 상속인에게 미치므로, 상속등기 ☓, 상속인 앞으로 바로 이전등기 촉탁 ○ (이 경우 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁하는 것이 실무)

‧ 매각허가결정 선고 후, 확정 전에 매수인 사망

‧ 위와 마찬가지로 해석

‧ 다만, 매각허가결정선고시에는 피상속인이 생존해 있었으므로 상속인 명의로 매각허가결정을 경정할 필요 ☓

‧ 합병 등 일반승계시 → 사망과 동일

‧ 매수인 지위 양도 ➜ 허용 ☓, 제3자(양수인)이 아닌 매수인 명의로 이전등기 촉탁

‧ 촉탁할 등기

‧ 󰊱 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기 (144①1호)

‧ 매수인 사망(대금지급 전후 불문)시 상속인 명의로 이전등기 촉탁 ○

‧ 개시결정등기 전의 제3취득자(갑)가 매수인이면 이전등기촉탁 ☓

‧ ①소유권(A) → ②저당권 → ③소이등(갑) → ④경매개시등기 → ⑤경락(갑) ➜ 소이등 촉탁 ☓
┈ 경매개시결정등기의 말소 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소만 촉탁
※ 등기촉탁시 등기의무자 = A (이하 모두 동일)

‧ ①소유권(A) → ②저당권 → ③경매개시등기 → ④소이등(갑) → ⑤경락(갑) ➜ 소이등 촉탁 ○
┈ 이때 소이등(갑)은 말소 (이하 모두 동일)

‧ ①소유권(A) → ②가압류 → ③소이등(갑) → ④경매개시등기 → ⑤경락(갑) ➜ 소이등 촉탁 ○

‧ ①소유권(A) → ②가압류 → ③경매개시등기 → ④소이등(갑) → ⑤경락(갑) ➜ 소이등 촉탁 ○

‧ 매각허가결정에 대지에 대한 표시 + 대지권등기 ☓, 전유부분 소유자와 토지소유자가 일치
⇨ 토지부분에 대한 이전등기 촉탁 및 부담기입등기의 말소촉탁 (○)

‧ 󰊲 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 등기 등의 말소등기 (144①2호)

‧ 소유권이전등기(가등기 포함)도 말소되는 경우 ○

‧ 경매개시결정등기 이후 제3자 명의 소이등 또는 가등기 → 말소 ○

‧ 경매개시결정등기 이전 제3자 명의 소이등 또는 가등기 → 말소 ☓
(단, 가등기 보다 선순위 담보권등기 존재하면 말소촉탁의 대상 ○)

‧ 가압류등기(갑) → 소이등(B) → [갑의 경매신청에 의한] 강제경매 ➜ 소이등(B) 말소 ○

‧ 가압류등기(갑) → 소이등(B) → [B의 경매신청에 의한] 강제경매 ➜ 이이등(B) 말소 ☓
┈ 이때, A의 가압류의 말소여부는 법원의 매각절차에서 결정
   ㉠ 갑에게 배당이 이루어지면 → 말소촉탁 대상 ○
   ㉡ 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하면 → 말소촉탁 대상 ☓
      (이 경우, 나중에 갑의 경매신청으로 매각이 이루어지면 A가압류 이후의 등기는 모두 말소 대상 ○

‧ 저당권등기・담보가등기・가압류등기를 말소하는 등기, 후순위의 용익권・가처분・일반가등기 등의 말소등기

‧ 매각부동산 위의 모든 저당권은 말소 ┈ 근저당권설정등기・담보가등기는 경매개시결정등기 전후 불문하고 모두 말소 촉탁 ○

‧ 저당권・압류채권・가압류채권에 대항할 수 없는 지상권・지역권・전세권 및 등기된 임차권 모두 말소촉탁의 대상 ○ (91)

‧ 가처분・용익물권・임차권
   ㉠ 개시등기 후 → 말소 ○
   ㉡ 개시등기 전 → 말소 ☓
     (단, 선순위로 개시등기보다 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권・압류・가압류 존재시 말소 ○)

‧ 가압류등기 ┈ 개시등기 후 → 말소 ○, 개시등기 전 → 법원의 매각절차에서 결정 (상기 참조)

‧ 소제주의에 의하여 소멸되는 권리에 관한 등기

‧ 국세체납처분에 의한 압류등기 ○

‧ 예고등기 ☓ ┈ 권리공시가 아닌 예고등기는 말소촉탁의 대상 ☓

‧ 환매특약등기 ☓

‧ ‘사용승인을 받지 아니한 건물이라는 취지’의 등기 : 말소 ☓ (사용승인을 받게 되면 신청으로 말소)

‧ 소멸하는 권리와 인수되는 권리의 판단은 오로지 등기부 기재만으로 판단

‧ 󰊳 경매개시결정등기(압류등기)의 말소 (144①3호)

‧ 특수한 문제

‧ 갑 소유 → 갑의 채권자 A의 가압류 → 을로 소유권 이전 → 을의 채권자 B의 경매신청

‧ ① A의 가압류가 배당참가를 하면 말소의 대상 (2006다19986) ┈ 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위 및 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받을 수 있는지 여부(적극) : ～ 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치이고, 위와 같은 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 경락인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 하므로, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다. (2006다19986)

‧ ② A의 가압류가 배당참가를 하지 아니하면 매수인에게 인수 (2005다8682) ┈ 선순위 가압류등기 후 목적 부동산의 소유권이 이전되고 신소유자의 채권자가 경매신청을 하여 매각된 경우, 위 가압류등기가 말소촉탁의 대상이 되는지 여부의 판단 기준 : ～ 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고, 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 될 수 있다. 그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 위 가압류등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 위 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다. 따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진 부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는 사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고, 구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 위 가압류 효력의 소멸 여부를 판단하여야 한다.(2005다8682)

‧ 근저당권 → 지상권 → 가등기 ┈ 매각대금 지급 전 채무자의 임의변제로 근저당권 설정등기가 말소된 경우

‧ 지상권・가등기 = 말소촉탁 대상 ☓ (98마1031) ┈ 대금지급 전에 이미 취소・일시유지 되었을 경우(49・266)

‧ 대금지급 후이면 → 무조건 말소촉탁 ○

‧ 1층 최선순위 전세권 설정 후, 2층에 대해 임차인이 2순위 대항력 취득

‧ 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다.(96다53628)

‧ 등기촉탁의 비용

‧ 매수인의 부담 (144③)

‧ 등기촉탁에 앞서 매수인은 국민주택매입필증, 등록세와 교육세납부 영수증을 첨부하여 등기신청서를 법원에 제출

‧ 등기필증의 교부

‧ 법원사무관 등에게 송부 (부등67)

‧ 매수인의 송부신청이 있으면 매수인에게 송부 (등기예규1118)

‧ 매수인의 송부신청이 없더라도 일정기간 등기소에서 보관하다가 매수인의 교부신청이 있으면 그에게 교부하고, 일정기간 매수인의 교부신청이 없으면 법원사무관 등에게 송부