민법상의 임대차

민법상의 임대차

임대차의 성립

A. 임대차의 성립요건

⚫ 합의만 있으면 성립 (낙성계약)

∙ 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건 ☓ [95다15087]

∙ 농지의 임대차 → 일정한 경우 법률의 규정에 의해 임대차관계가 성립하는 경우도 有 (농지법19①)

⚫ 목적물의 사용・수익과 차임의 지급을 계약의 목적으로 할 것

∙ ① 목적물의 사용・수익을 목적으로 함  ② 차임의 지급을 요소로 함

∙ 목적 = ‘물건’ ↔ 매매와 구별 (재산권도 가능)

∙ 권리 ☓, 기업 ☓

∙ 권리도 임대차의 목적이 될 수 있느냐 ?

∙ ① 특허권과 같은 권리나 영업허가 등도 임대차의 목적물이 될 수 있다는 견해 (이은영)

∙ ② 권리 등을 목적으로 하는 임대차 : 임대차와 비슷한 무명계약의 일종으로 보고 임대차의 목적물이 될 수 없다는 견해 (다수설)

∙ 전기 기타 관리할 수 있는 자연력 = 물건, but 임대차의 목적 ☓

∙ 물건의 일부 : ○

∙ 소비를 목적으로 하는 대체물 = ☓ (사용・수익으로 인하여 소멸하지 않는 물건이어야 하므로)

∙ 다만, 소비물이라도 소비 이외의 방법으로 사용하는 경우 → 임대차의 목적 ○

∙ 동산 ○, 부동산 ○ (부동산 중 농지 = 특별한 제한)

∙ 차임 지급 요 (차임 = 금전에 한하지 않음, 차임이 금전이 아닌 물건도 ○)

∙ 사회질서에 반하지 않는 한, 어떠한 종류의 것을 어떠한 방법으로 지급하든 당사자의 약정에 따름

B. 임대차의 존속기간

1. 의의 : 최장존속기간 제한 규정만 있음

∙ 오히려 최단존속기간의 제한규정이 필요한 점에서 문제

∙ 최단기간의 제한 ☓ ┈┈ vs. 전세권 = 건물의 경우 1년, 주임법 = 최소한 2년 보장

2. 기간의 약정이 있는 임대차

⚫ 원칙 : 최장 20년

∙ 20년 초과 약정 → 20년으로 단축

∙ 갱신 가능 but, 갱신한 날로부터 10년 넘지 ☓ ┈ 갱신횟수 제한 ☓

⚫ 예외

∙ 일정한 목적의 토지임대차 → 20년 이상 可 ┈ but, 영구 무한 = 성질상 허용 ☓ : anyway 채권이므로 (통설) ┈ all ‘토지’임대차

∙ 석조, 석회조, 연와조 or 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차

∙ 식목・채염을 목적으로 하는 토지임대차 ┈ 목축 ☓

∙ 처분의 능력 및 권한 없는 자가 하는 임대차 = 단기임대차 ⇨ 최장 10년

∙ 처분의 능력 or 권한 없는 자 = 관리능력 or 관리권한을 가지지만 처분능력 or 처분권한까지는 없는 자

∙ 관리권한만 가지는 자 = 부재자재산관리인, 권한의 정함이 없는 임의대리인(118), 후견인(950,946), 상속재산관리인(1023②,1047②,1053②)

∙ 너무 장기 허용하면 → 실질적으로 처분행위를 하는 것과 같은 결과 초래하기 때문

⚫ 강행규정 (판례)

3. 임대차의 갱신

⚫ 계약에 의한 갱신 (당사자의 합의에 의한 갱신)

∙ 원칙 : 갱신한 날로부터 10년 초과 ☓, 몇 번이든 갱신 가능

∙ 기간만료 전에 하여야 함

∙ 일정한 목적의 토지임대차의 경우에도 갱신은 허용 but, 10년의 제한은 그 적용이 없음 (통설)

∙ 단기임대차의 갱신

∙ 619의 법정기간(10년, 5년, 3년, 6월)을 넘지 않는 범위에서

∙ 기간 만료 전 (토지 = 1년, 건물 기타 공작물 = 3월, 동산 = 1월) ┈ 그 기간 이전에 갱신 허용 ☓

∙ 위 기간 이전에 갱신을 허용하게 되면 사실상 619조가 정하는 법정기간이 준수되지 못하는 결과를 초래하기 때문

∙ 토지임차인의 갱신청구권

∙ 갱신 청구에 대해서 임대인은 거절 가능 but, 임차인은 지상시설 매수를 청구 가능 → 이것은 형성권 = 갱신청구가 간접적으로 보장 (강행규정)

∙ 판례 ① 토지인차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되었을 때에는 계약의 갱신을 청구할 여지 ☓, 따라서 지상시설의 매수청구도 ☓ (72다2013)

∙ 판례 ② 매수청구권은 임대차의 기간을 정하지 않아 임대인의 해지통고에 의해 임차권 소멸시에도 계약갱신청구 유무 불구하고 인정 (76다2324)

⚫ 묵시의 갱신 (법정갱신)

∙ 임대차 기간 만료 후 + 임차인이 임차물의 사용, 수익 계속, 임대인이 상당한 기간 내에 이의 제기 ☓ → 전 임대차와 동일한 조건 + 간주

∙ ‘존속기간’ 만 = 기간의 약정이 없는 것 → ∴ 635①의 규정에 따라 언제든지 해지의 통고 가능

∙ ‘제3자’가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸 (639②) ┈ But, 당사자가 제공한 담보는 소멸 ☓, 보증금도 소멸 ☓

∙ 민법 제639조 제2항이 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장의 경우에도 적용되는지 여부(소극) ┈ 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위하여 인정되는 것이고, 이 경우 같은 조 제2항에 의하여 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 민법 제639조 제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장의 경우에는 적용되지 않는다. (2004다63293)

∙ 조문상 강행규정 ☓ (652에서 제외) ┈ But, 판례는 강행규정으로 해석

⚫ 주임법상의 묵시의 갱신

∙ 임대인이 ‘임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지’의 사이에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 or 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경 ➜ 그 기간이 만료된 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주

∙ 기간 = 2년으로 의제 ┈ 단, 임차인은 언제든지 해지통고 ○ ➜ 3개월 경과 후 소멸

∙ 단, ‘①임차인이 2기(기)의 차임액에 달하도록 차임을 연체하고 있는 때’와 ‘②기타 임차인의 의무를 현저히 위반하고 있는 때’는 묵시의 갱신 인정 ☓

4. 기간의 약정이 없는 임대차

⚫ 일반적인 경우

∙ 당사자 → 언제든지 해지의 통고 가능 = 해지통고 제도

∙ 토지, 건물 기타 공작물 - 임대인이 통고 →  6월 ┈┈ vs. 임차인이 통고 →  1월

∙ 동산 →  5일

∙ 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 → 당사자 일방 or 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보유한 때 → 마찬가지

∙ 강행규정 ○

⚫ 해지통고의 전차인에 대한 통지

∙ 해지의 통고로 종료된 경우, 적법하게 전대되었을 때, 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항 ☓

∙ 전차인이 해지통지를 받은 때 → 해지기간이 경과하면 해지의 효력 발생

임대차의 효력

A. 총설

B. 임대인의 권리

⚫ 차임지급청구권 (618・633)

⚫ 차임증액청구권 (일정한 경우) (628)

∙ 임차물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때

∙ 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있음 ┈ 임대인, 임차인 all

⚫ 임차물반환청구권 (654 → 615)

⚫ 차임채권확보를 위한 부동산임대인의 법정담보물권 (648, 650, 649)

∙ 토지임대인의 법정질권

∙ 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여

∙ 임차지의 부속 or 그 사용의 편익에 공용한 임차인 소유의 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때 → 질권과 동일한 효력 (648)

∙ 건물임대인의 법정질권

∙ 건물 기타의 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여

∙ 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때 → 질권과 동일한 효력 (650)

∙ 임차지상의 건물에 대한 법정저당권

∙ 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여

∙ 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때 → 저당권과 동일한 효력 (649)

C. 임대인의 의무

⚫ 목적물을 사용・수익하게 할 의무

∙ 임대인은 <특약이 없는 한> 임차인의 특별한 용도를 위한 사용・수익에 적합한 구조를 유지하게 할 의무까지는 없다. (○)

∙ 임대인이 임차물이 임차인의 귀책사유로 인하여 파손된 경우에도 이를 수선해 주어야 할 의무가 있는지에 관해서는 긍정설과 부정설이 나뉜다. (○)

∙ 임대인이 ‘임차물의 보존에 필요한’행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다. (○)

∙ 목적물인도의무

∙ 수선의무

∙ 수선의무에 들어가는 필요비의 부담 = 임대인 ┈ 특약으로 면제 可

[94다34692] 사소한 것 → 임차인의 사용・수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무 부담 ☓ 임대인이 수선의무를 지는 경우에도 특약에 의해 이를 면제할 수 있지만, 이 특약은 통상 생길 수 있는 ‘소규모의 수선’에 한하고, 대파손의 수리・건물의 주요 구성부분에 대한 대수선・기본적 설비부분의 교체 등과 같은 ‘대규모의 수선’은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담

∙ 수선의무 불이행의 효과

∙ 임차인에게 손해배상청구권과 해지권

∙ 차임채무의 이행거절권 or 감액청구권 生

∙ 방해제거의무

∙ 임대인은 채무(목적물의 사용・수익 제공의무)의 이행의 일환으로서 제3자를 상대로 그 방해의 제거를 구할 의무

∙ 임차인 → 제3자에게 직접 방해제거청구 = 대항력 갖춘 임대차의 경우 가능

⚫ 임대인의 담보책임 → 매매에 관한 규정 준용 (567) (∵ 유상계약)

⚫ 비용상환의무

∙ 필요비                            ・유익비

∙ 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때       - 임대차가 종료한 때

∙ 임대차의 종료를 기다리지 않고서 곧            - ‘그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여’

∙ 특약 可, 임차인이 부담하기로 하는 특약 可      - 지출한 금액 or 그 증가액

⚫ 보호의무

∙ 임대인은 일반적으로 임차인의 생명이나 신체를 보호해야 할 의무 ☓

∙ but, [판례] 일시사용을 위한 임대차 (ex) 숙박업과 같은 경우 ➜ 보호의무 인정 → 위반하여 임차인이 손해를 입은 경우 → 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담한다고 판시  (2000다38718,38725)

D. 임차인의 권리와 의무

1. 임차인의 권리

① 사용・수익권 (=임차권)

⚫ 의의

∙ 승낙없이 임차물을 타인에게 용익하게 ☓, ‘계약’ or ‘목적물의 성질’에 정해진 용법으로 사용・수익 (654)

∙ 위반시 ➜ 채무불이행 → 위반행위의 정지 청구, 손해배상청구, 계약 해지 ┈ 손해배상청구 = 목적물의 반환을 받은 날로부터 6월 이내 (654 → 617)

⚫ 임차권의 양도와 임차물의 전대의 제한 : 629①② → 후술

∙ 임대인 동의 없이 양도 or 전대 ☓ (①항)

∙ 위반시 → 계약 해지 可 (②항)

⚫ 대항력

∙ 대항력 = 임차인의 입장에서 임대차계약관계를 부정하고 나오는 양수인에 대한 관계

∙ 반대로, 임차인이 임대차계약관계를 부정할 수 있는지의 문제도 살펴볼 필요 有 : 이것은 대항력의 문제와 다른 것

∙ 임대인의 지위 이전 = 지위 양도의 계약 : 자유 ┈ but, 임차인 = 이의제기(해지) 可能 (공평의 원칙 & 신의성실의 원칙)

∙ 기본적으로 임차권 : 대항력 ☓

∙ 임대인이 목적물의 소유권을 제3자(양수인)에게 양도하면 → 임차인은 제3자의 목적물반환청구에 대항 ☓

∙ 임대차를 등기하지 못한 임차인은 목적물에 대하여 임대차가 이루어진 사실을 알면서 그 소유권을 취득한 자에 대하여도 그 임대차로서 대항 ☓ (77다115)

∙ 대항력 ○ - 󰋎 등기된 부동산임대차 󰋏 건물등기 있는 토지임대차 󰋐 인도・주민등록 마친 주택임대차 󰋑 인도・사업자등록을 신청한 상가건물임대차

∙ 󰋎 임대차의 등기시 → 그 때부터 제3자에 대하여 대항력

∙ 임차인의 등기청구권 인정 but, 묵시적인 반대약정이 있는 것으로 해석되는 점

∙ 주임법

∙ 주택임차권의 내용으로서 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 것 이외

∙ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주하는 규정 둠

∙ 이 내용은 민법621②의 해석에도 유추적용되어야 한다는 것 (통설)

∙ <예외 1> 연체차임채권은 특약이 없는 한 당연히 신 소유자에게 이전 ☓

∙ <예외 2> 구 소유자와 임차인 사이에 있었던 임대차에 부수하는 여러 특약 중 등기하여야 할 사항(부등법156)에 관해서 그것이 등기된 때에만 이를 신 소유자에게 대항 가능

∙ 󰋏 건물등기 있는 차지권의 대항력

∙ 임대차의 존속기간 동안, & 지상건물이 존재하는 동안에 한하여 대항력 인정

∙ 임대차의 기간이 만료하기 전에 멸실 or 후폐한 때 → 토지임대차 = 대항력 상실

∙ 동산의 임차인 = 대항력 ☓

∙ 동산의 임대차에 관해서는 아무런 규정 ☓

∙ 대항력을 인정할 수 없다는 견해

∙ 임차인이 동산을 점유하고 있고 제3자가 그 임차의 사실을 알고 있는 때에는 그 대항력을 인정할 수 있다는 견해

② 비용상환청구권

⚫ 의의

⚫ 요건

∙ 필요비 : 곧 (즉시) 상환청구 가능

∙ 임대차의 종료와 관계없음

∙ 범위 : 목적물 자체의 원상유지 내지 원상회복의 비용에 限 ☓, 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출한 비용도 포함

∙ 유익비 : 임대차가 종료한 때, 그 가액의 증가가 현존한 때 → 임대인의 선택에 좇아 지출한 금액 or그 증가액 중 선택 → 상당한 상환기간 허여 가능

∙ 임대차 종료시에 限하여 청구 可

∙ 목적물의 객관적 가치가 증가한 경우에 限하여 인정

∙ 상환청구를 인정하는 필요비・유익비 = 임차물 자체의 보존 내지 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 비용에 한정

∙ <판례 1> 임차인이 임차건물부분에 간이음식점을 경영하기 위해 간판을 설치한 경우의 그 비용 → 필요비・유익비에 해당 ☓

∙ <판례 2> 2층 사무실용 건물부분에 임차인이 삼계탕 집을 경영하면서 들인 비용, 일반점포를 임차한 자가 사진영업상 설치한 특수장치에 들인 비용 등 → 필요비・유익비 해당 ☓

∙ 임대차 종료한 후에 점유할 권리 없음을 알면서 점유하는 때 → 불법점유, 그 후에 지출한 비용 = 유익비상환청구 ☓

유익비에 관한 일반적 고찰

∙ 의의 : 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용

∙ 건물에 이중창을 달기 위한 비용, 토지 개량에 소요되는 비용 등

∙ 건물에 채색유리를 끼우는 따위의 특별한 취미로 장식을 하기 위하여 소요되는 비용은 사치비라고 하여 유익비와 구별

∙ 타인의 물건을 관리・사용하는 자(질권자・임차인이나 사무관리자)가 지급한 유익비는 소유자가 이들에게 상환하여야 하며, 또 경매 등에 의해서 소유권을 상실한 저당물의 제3취득자나, 환매권을 실행당한 매수인이 지급한 유익비는 새로 소유자가 된 사람이 그들에게 각각 상환할 의무

∙ 단, 사무관리자 이외의 사람이 지급한 유익비의 상환은 유익비에 의한 가격증가가 현존하는 경우에 한하여 청구

∙ 상환의무자는 현실로 지급된 비용의 금액이나 유익비에 의한 증가가치 상당액 중 어느 한 쪽의 선택권

∙ 사무관리자가 지급한 유익비의 상환에 대하여는 소유자의 의사에 어긋나지 않는 사무관리였을 경우는, 현실로 지급된 비용의 전액, 소유자의 의사에 반한 관리였을 경우는 유익비에 의한 증가가치로서 현존하고 있는 가액만을 지급하면 된다고 하여 취급을 달리 (203・325・367・594・611・626・739)

∙ 부동산 임대차 유익비

∙ 유익비란 물건의 보존상 필수불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니라 하더라도, 물건의 개량을 위해 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용

∙ 다만, 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단

∙ 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 or 화장실, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정

∙ 건물입구의 진입로나 건물내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정 ☓

∙ 따라서 위 경우에 있어서도 일응 유익비라고 인정될 여지는 있으므로, 임대인을 상대로 임대인에게 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환받을 수 있을 것입니다. 또한, 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.

∙ 그러나 판례는 “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 or 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다”고 하였으므로, 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구 할 수 없다고 할 것

∙ 대부분의 건물 임대차계약시 원상회복 특약을 하고 있어 사실상 유익비 청구가 불가능하게 되는 것이 일반적

⚫ 행사기간 등

∙ 임대인이 목적물을 반환받은 때에는 그로부터 6개월 내에 행사하여야

∙ 비용상환청구권 (필요비, 유익비 all)

∙ 비용(필요비 & 유익비)상환청구권에 관하여 유치권 성립 ○ ┈ 단, 유치권의 경우 : 법원에서 기간 許與 → 유치권 生 ☓

∙ 제척기간 (통설)

∙ 단, 유익비 → 법원에서 許與한 기간이 있으면 그 기간이 도래한 때로부터 기산하여 6개월 제척기간

∙ 필요비 → 제척기간과는 별도로 지출한 때로부터 소멸시효 진행

∙ 임차인은 임차물에 대해 유치권 가짐 but, 유치권의 행사가 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지는 않음

∙ 임대차종료사실을 알면서도 점유하는 것 = 불법점유 → ∴ 그 후에 지출한 비용 = 유치권 성립 ☓ (320②) ┈ 비용상환청구권은 성립

⚫ 효과

∙ 임의규정 ○ (강행규정 ☓) ➜ 특약으로 포기 可 (대판 80다320・321)

∙ 임대차계약의 종료시에는 임차물인 건물을 원상으로 복구하기로 약정한 경우는 임차인이 위 건물에 지출한 유익비의 상환 청구를 하지 않기로 하는 특약을 한 것으로 해석함이 상당 ┈ 대구고법 1976.7.9.  75나661 제4민사부판결[건물명도청구사건]: 확정

∙ 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 or 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장 ☓ [대판 73다2010]

∙ 임대인이 임대차계약을 해지하였는데 임차인이 계속 건물을 점유하여, 유익비를 지출한 경우 유치권을 행사 ☓ [대판 66다2144]

∙ 갑으로부터 소유권을 양도받은 병의 인도청구에 대하여 을은 갑의 배신행위로 인한 채무불이행을 이유로 한 손해배상채권을 가지고 유치권을 행사 ☓

∙ 유치권 행사는 불가 ┈ 다만, 대항력 有 → 병에게 대항 가능 ┈ but, anyway 유치권 ☓ (견련성이 없기 때문)

∙ [판례]

∙ ‘임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다’는 약정은, 임차인이 지출한 비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아야 ~

∙ 건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인의 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것

∙ 임대차계약에서 ‘임차인은 임대인의 승인하에 개축 or 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다’고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 비용상환청구권을 미리 포기한 취지의 특약

∙ 임야상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 ~ 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적

③ 부속물매수청구권 (건물 기타의 공작물의 임차인에 限)

⚫ 의의

		지상물매수청구권	부속물매수청구권	비    고
지상권		설정자 ○ 지상권자 ○  (현존시)		지상권 소멸시 현존 → 갱신청구권 ○ (형성권 ☓, 청구권 ☓, 특수한 청약 ○) 지상권 소멸 = 존속기간 만료만 갱신거절시 지상물매수청구 ○ (283) (이것은 형성권 ○) 설정자의 지상물매수청구 ○ (285②)
전세권	토지
	건물		설정자 ○ 전세권자 ○  (동의・매수)	존속기간 만료로 소멸시 → 전세권자의 부속물수거권 ○ 설정자가 매수청구시 → 거절 ☓ (정당한 이유가 有 → 거절 ○) 동의 얻어 부속시킨 때, 매수한 때 → 전세권자도 ○
임대차	토지	임대인 ☓ 임차인 ○  (현존시) 전차인도 ○		건물 기타 공작물의 소유 or 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차 기간이 만료 ┈ 차임연체 ☓, 해지통고의 경우에도 ○ (판례) 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때 ⇨ 객관적 가치 증가 要 283 (지상권) 준용 ⇨ 갱신청구 (형성권 ☓) ➜ 지상물매수청구 (형성권)
	건물		임대인 ☓ 임차인 ○  (동의・매수) 전차인도 ○	건물 기타 공작물 임차인 그 사용의 편익을 위하여 ⇨ 객관적 가치 증가 要 임대인의 동의 or 임대인으로부터 매수 임대차 종료시 ┈ 채무불이행으로 해지된 경우 ☓ (판례)

비용상환청구권과 부속물・지상물매수청구권의 차이 공통점 : 둘 다 투하자본의 회수수단 차이점 :  ❶ 비용 ~ → 그것이 임차물에 흡수되어 임대인의 소유로 귀속하는 경우        ❷ 부속물・지상물 ~ → 임차인의 권원에 의해 부속되어 독립한 물건으로서 임차인의 소유로 인정되는 것
부속물매수청구권	비용상환청구권
부속물이 독립한 물건으로서 임차인의 소유에 속하는 것을 전제로 인정됨 (건물의 구성부분 ☓)	부가한 것이 임차물의 구성부분을 이루어 독립한 물건으로서 인정되지 않는 경우에 적용
건물 기타 공작물의 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속하거나 임대인으로부터 매수한 부속물에 한해 인정	건물 등의 임차인에 한하지 않고 임대인의 동의 등을 요하지 않음
강행규정 but 매수청구권을 행사의무 ☓ ┈ 임차인 스스로 포기 가능 (대판)	임의규정 ┈ 당사자 사이의 특약으로 비용상환청구권 포기 가능

⚫ 법적 성질

∙ 형성권 (임차인의 단독의사표시로서 효력이 발생)

∙ 646 : 강행규정 → ∴ 부속물매수청구권을 배제하는 특약으로서 임차인에게 불리한 것은 효력 ☓ (652)

⚫ 요건

∙ 건물 기타 공작물의 임차인

∙ 임차인이 임차물의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 물건을 부속하거나 or 임대인으로부터 매수한 부속물

∙ 임대인의 동의 : 임차인이 건물에 부속물을 부속시키는데 대한 승인이라는 의사의 통지

∙ 임차인 자신이 반드시 부속시켰을 필요는 없음

∙ 임차건물이나 공작물의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 부속물

∙ ∴ 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것은 매수청구권의 대상 ☓ (대판 92다41627)

∙ 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 ① 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, ② 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 ③ 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것
5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1,2층을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 한 시설물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 본 사례 [92다41627]

∙ 부속물의 의미 = 독립성 有 & 정당한 권원 有 ⇨ 부속물의 소유자 = 부속시킨 임차인

∙ ‘부속’된다는 의미 = 부합과 다른 개념

∙ 일단 공간적 관계에서 합체되어 있으나 독립성이 있는 형태로 합체된 것을 의미

∙ 구성부분이 되는 경우 → 부속의 개념에서 이미 벗어나게 되는 것 (대판 92다41627)

∙ 타인의 권원에 의해 부속 → 그 타인의 소유 ⇒ 여기에 해당 ○

∙ 타인의 권원없이 부속 → 부속된 물건(보통 부동산)의 소유자에게 소유권 귀속 ⇒ 여기에 해당 ☓

∙ 결국, 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물 → 대상 ☓ (대판 81다1001)

∙ 비용상환청구권과의 관계

∙ if. 독립성 無 → 건물등의 구성부분이 되고, 비용상환청구권의 문제로 남을 뿐

∙ ‘구성부분이 된다는 의미’ : 독립성을 상실하고 건물 기타 공작물에 부합되어 임대인의 소유

∙ if. 원상복구 특약 ⇨ 비용(필요・유익비)상환청구 포기로 간주, 오히려 원상복구의무 ○

∙ 부속물매수청구권을 배제하는 특약은 무효

∙ but 비용상환청구권 포기 특약 可能

∙ 증・개축의 문제 (물론 권원에 의해)

∙ if 독립성 有 → 임차인 소유 → 부속물매수청구 可能

∙ 독립성의 개념 : 독립된 소유권의 객체가 될 수 있을 정도

∙ if. 독립성 有 but 임차인 소유 ☓ → 부속물매수청구 ☓ ┈ (ex) 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물 = 매수청구의 대상 ☓ (81다1001)

∙ if 독립성 ☓ → 매수청구의 대상 ☓

∙ but, 일반적으로 증・개축은 구성부분을 이룸 ⇨ ∴ 유익비(필요비 ☓) ~ 의 문제

∙ [판례] 건물 자체의 수선 내지 증・개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고 보이지 않으므로 임차인의 부속물매수청구권의 대상 ☓

∙ 단, 권리포기특약(즉, 원상복구특약 등) 有 → 유익비반환청구도 ☓

∙ 결국, 증・개축과 관련하여 일체의 권리를 포기하는 특약은 가능 ⇨ 그 경우 임차인은 소유권 취득 ☓, 원상복구의무 ☓, 비용상환청구 ☓

∙ 단, 부속물매수청구권 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 특약 = 무효 (불리한지 여부가 문제가 될 것임)

∙ [판례] 임대차계약의 보증금 및 월 차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면, 임대차계약시 임차인의 부속시설의 소유권이 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 단지 부속물매수청구권을 배제하기로 하거나 or 부속물을 대가 없이 임대인의 소유에 속하게 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다고 판시

∙ 임대차가 종료한 때에

∙ 판례 → 임차인의 채무불이행에 의한 해지의 경우 → 매수청구권 ☓ (대판 88다카7245・7252)

∙ 학설 : 임대차의 종료 원인 不問 → 기간의 만료 or 해지 등은 물론 임차인의 채무불이행에 의한 해지의 경우에도 인정 ┈ 제646조가 ‘임대차의 종료시’에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고 특별히 종료원인을 제한하고 있지 않다는 점을 들어 이를 긍정

⚫ 효과

∙ 형성권 → 매매 유사의 법률관계 ┈ 부속물의 철거권도 가짐 (부속물 철거권 = 수거권은 당연) ┈ 금액 = 법원이 결정 (협의 불성립시)

∙ 강행규정 : 배제특약 = 무효

∙ 일시 사용을 위한 임대차 = 매수청구권 적용 ☓

⚫ 행사시기 : 제한 ☓

∙ 임대차계약이 소멸한 후이면 부속물이 소멸하고 있지 않은 한 언제라도 可

④ 부속물철거권

∙ 임대차 종료시 ➜ 임차권에 기초해 임차물에 부속시킨 물건 철거 可能

∙ if 임차권에 기초한 것 ☓ → 철거권 조차 ☓ (∵ 부속된 물건 소유자에게 소유권이 귀속되기 때문)

∙ 임대인의 동의없이 부착시킨 물건에 대해서는 부속물매수청구권 ☓, 철거권만 ○

⑤ 갱신청구권・지상물매수청구권 (토지임차인만)

∙ 제283조 : 지상권규정 준용

⚫ 의의

∙ 1차로 임대인을 상대로 계약의 갱신 청구, 갱신청구권 = 진짜 청구권 ☓

∙ 2차로 임차인은 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구 가능 - 임대인이 갱신을 원하지 아니한 때 限

⚫ 법적 성질

∙ 형성권 : 행사로 → 지상물에 관한 매매가 즉시로 성립

∙ 강행규정 : 임차인에게 불리한 것은 효력 ☓ (652)

⚫ 요건

∙ 건물 기타 공작물의 소유 or 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차

∙ 임대차기간이 만료한 경우에 그 지상시설이 현존

∙ 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나, 임대인에게 소용이 있는지 여부는 그 행사요건 ☓  (판례)

∙ 임대차계약 당시 존재하는 것이든 그 이후에 만들어진 것이든 불문 ┈ 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정 ☓

∙ 임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다고 판시 [93다34589]

∙ 지상시설 = 무허가라도 ○ ┈ 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 그 대상 ○

∙ 임대인이 임차인의 갱신청구를 거절한 경우에만

∙ 비닐하우스 ☓

∙ 임차 토지 외에 임차인 or 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 있는 경우에는 문제

∙ 판례는 처음에 건물전체에 대한 임차인의 매수청구를 긍정하다가 판례를 변경하여 임차 토지를 경계로 그 위에 걸쳐 있는 건물의 부분이 구분소유권의 객체로 될 수 있는 경우에 한하여 그 부분만에 대한 매수청구 가능 [전합 : 93다42634]

∙ 구분소유권의 객체 ☓ → 매수청구권 인정 ☓

∙ 구분소유권의 객체 ○ → 다시 그 구분된 부분이 임차 토지상에 있어야 매수청구권 인정

⚫ 매수청구의 당사자

∙ 행사자 : 지상물의 소유자에 限 (대판 93다6386)

∙ 상대방

매수청구의 상대방

① 임차권 소멸 당시의 임대인 ② 임차권 소멸되지 않은 상태에서 소유권 이전되면    if. 임차권이 대항력 있으면 → 매수청구의 상대방이 됨    if. 임차권이 대항력 없으면 → 매수청구의 상대방이 되지 않음 ③ 임차권 소멸 후 제3취득자에 대해 임차인은 [대항력이 있든 없든] 아무런 권리를 가질 수 없는 것(차임상당액은 부당이득의 성질을 가질 뿐)이나 [대항력이 있는 경우에는] 지상물매수청구권의 상대방은 된다고 함 결국, 임차권 소멸 후의 제3취득자라도 지상물매수청구권의 부담이 있는 토지를 취득하게 되는 결과 (단, 대항력 있음을 전제로)

∙ 임차권 소멸 당시의 임대인 ┈ 제3자가 임대차계약 종료 후에 임대인으로부터 토지를 취득한 경우에 제3자를 상대로 매수청구 可 (판례)

∙ 임대차관계의 종료 후 → 차임 ☓, 차임 상당의 부당이득일 뿐, 즉 논리적으로 임대차관계가 종료한 후 그 임차목적물(토지)을 취득한 제3자에 대한 관계에서 임차인은 아무런 권리도 주장할 수 없는 것 but, 지상물매수청구의 상대방에 포함시킨다는 의미

∙ 반면, 주택임대차의 경우 → 임대차기간 종료 후에도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 특별규정 (주임법)

⚫ 임대차기간의 만료

∙ 기간의 약정이 없는 토지임대차계약에 대해 임대인이 해지통고한 경우 → 계약의 갱신을 청구할 필요 없이 곧바로 지상물의 매수를 청구 可 (판례)

∙ 곧 바로 계약갱신을 거절한 것이라 할 것 → ∴ 곧 지상물의 매수 청구 可 (대판 [전원합의체] 94다24265)

∙ 차임 연체 등 채무불이행으로 인해 임대인이 임대차계약을 해지한 때 → 계약의 갱신 청구는 물론 2차적인 지상물의 매수청구도 ☓ (판례)

∙ 임차인이 계약갱신 청구 不可 → ∴ 지상물 매수청구도 不可 (대판 96다54249)

∙ 부속물매수청구권도 마찬가지

⚫ 행사시기 : 기간 만료시

⚫ 효과

∙ 형성권 → 시가에 의한 매매 유사의 법률관계 성립

∙ 법률의 규정에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립

∙ 계약갱신청구권 = 형성권 ☓

∙ ○/☓문제 - 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 기존 지상물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 지상물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담한다. (☓)

∙ 강행규정 : 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효 (652)

∙ 금액 = 법원이 결정 (협의 불성립시)

∙ 유치권 행사 ☓, 동시이행항변권 ○

⑥ 차임감액청구권 (628)

∙ 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타의 사유로 사용・수익할 수 없게 된 때 → 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액청구

∙ 잔존 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때 → 계약 해지권

	지상권	전세권	민법 임대차	주택	상가
대상	All 증감청구권 有 (다만, 증액에 대한 제한이 각각 異)
	지료 (286)	전세금 (312의2)	차임 (628)	차임 & 보증금	차임 & 보증금
증액제한	☓	1/20 (1년)	☓	1/20 (1년)	9/100 (1년)

2. 임차인의 의무

① 차임지급의무

∙ 차임 = 물건도 무방 (반드시 금전 ☓)           - 액수 : 제한 ☓

∙ 일부멸실과 감액청구 & 잔존부분으로 목적달성 불가능 → 해지권 (627) ┈ 강행규정

∙ 임차인의 과실 없이 ~

∙ 형성권 → 임대인의 승낙없이도 차임은 당연히 감액 (통설)

∙ 사정변경에 의한 당사자의 차임증감청구권 (628)

∙ 강행규정 → 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있는 것으로 약정한 것은 무효 (판례)

∙ 일정기간 동안 차임을 ‘감액하지 않는다’는 특약 → 언제나 무효

∙ ‘증액하지 않는다’는 특약 → 원칙적으로 유효 ┈ but 신의칙에 반할 정도의 사정변경 → 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구 인정 (96다34061)

∙ 자동 증감 ☓, 증감 청구를 해야 함

∙ 장래에 대해서만 → 증감액청구의 의사표시가 있었던 때로부터 장래에 향하여 발생하는 차임만 증감

∙ 형성권

∙ 재판상 or 재판외에서도 ○

∙ 차임의 지급시기 (633) = 특약이 없으면 후급이 원칙

∙ 동산 or 건물 대지 임대차 → 매월 말

∙ 기타 토지 임대차 → 매년 말

∙ 수확기가 있는 임대차 → 그 수확후 지체없이

∙ 차임연체와 해지 (641, 642)

∙ 건물 기타 공작물의 임대차 (641), 건물 기타 공작물의 소유 or 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차 (642)

∙ 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 (통산) ┈ 지상권 : 2년

∙ 최고 불요

∙ 다만, 토지임대차의 해지의 경우, 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 저당권의 목적으로 되어 있는 때

∙ 그 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야만 해지의 효력 발생 (642・288) ┈ 저당권자의 이익 고려

∙ 강행규정 → 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효

∙ 공동임차인의 연대의무 (654 → 616)

∙ 임대인 보호

② 사용・수익상의 의무

∙ 용도에 따른 사용・수익의무 (654 → 610①)

∙ 임차물의 보존에 따른 선관의무 (374)・통지의무 (634)・인용의무 (624)

∙ 선관의무 : 임차인은 반환시기에 특정물인도채무 부담 → ∴ 선량한 관리자의 주의로 보관할 의무 (374)

∙ 인용의무 : 다만, 임차인이 이로 인하여 임차의 목적 달성 불가능 → 계약 해지권 (625)

∙ 통지의무 → 부수적 의무에 불과하므로 해지 ☓ (통설)

③ 임차물 반환의무와 원상회복의무 (654 → 615)

∙ [판례] 갑 ------->을 : 원상복구비용을 공제하고 보증금 반환 후, 시설 그대로 병에게 임대

∙ 그런 경우, 공제 ☓ (2002. 판례) ⇨ 원래의 임차인 乙에게 공제했던 원상복구비용을 반환해야 한다는 의미

∙ 임차물반환의무・철거권

∙ 반환시기에 관해서만은 준용규정 ☓ ┈┈ 613①을 유추적용

∙ 원상회복의무

∙ 반환시 원상회복하여야 함 ┈ 목적물에 방해되는 것이 부착되어 있는 경우 → 이를 제거해야 함

④ 임차인의 채무이행의 확보를 위한 부동산임대인의 법정담보물권 (차임채권의 확보를 위한 법정담보물권) (648~650)

∙ 토지임대인의 법정질권 : 임차인 소유의 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때

∙ 건물임대인의 법정질권 : 임차인 소유의 동산을 압류한 때

∙ 토지임대인의 법정저당권 : 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권으로 임차인의 건물을 압류한 때

E. 임차권의 양도와 임차물의 전대

1. 총설

① 의의 및 성질

∙ 임차권 양도

∙ 임차인은 그의 지위를 벗어나고 양수인이 임차인의 지위를 승계하여 임차인으로서의 모든 권리・의무 취득. 즉, 임차인의 지위가 제3자에게 이전되는 것 (통설) ⇨ 포괄적 이전 ----- 사용・수익권(임차권)만의 양도 ☓

∙ but 연체차임, 손해배상금 → 당연 이전 ☓

∙ [판례] 건물 소유를 목적으로 한 대지임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 소유건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 소유권이전등기를 하여 준 양도담보의 경우, 이 경우 건물의 부지에 관하여 임차권의 양도 or 전대가 이루어졌다고 볼 수 없음 [94다46428]

∙ 법적 성질

∙ 임차인(임차권의 양도인)과 제3자(임차권의 양수인) 사이의 낙성・불요식계약

∙ 제3자가 임대인 등에 대하여 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의유무에 의해 결정 (629)

∙ 임차권의 양도 = 지명채권의 양도로서 준물권계약(처분행위)의 성질 (통설)

∙ → 계약당사자로서의 지위의 이전을 가져오는 계약인수로서의 의미

∙ 계약인수에는 채무의 (면책적)인수도 포함

∙ ∴ 채권자(임대인)의 승낙이 있어야 그 효력 발생 (454)

∙ 629 : “동의없이 양도 or 전대 ☓ ”라고 규정 → 동의나 승낙은 같은 의미 → ∴ 454와의 특별히 충돌관계 ☓

∙ 임차물의 전대

∙ 임차물을 다시 제3자로 하여금 사용・수익하게 하는 것 ┈ 사용대차이어도 무방, 전부 or 일부이어도 무방

∙ 계약당사자 및 법적 성질

∙ 임차인과 제3자간의 낙성・불요식계약

∙ 제3자(전차인)가 임대인 등에 대하여 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의유무에 의해 결정

∙ 민법의 태도

∙ 임차권의 양도 : 원칙적 금지 (예외적 : 임대인의 동의가 있는 경우에만 인정)

∙ 임대인 동의 ☓ → 임대인은 임대차계약 해지 가능 (629②)

∙ 629①의 취지

∙ 무단양도・전대는 양도인(전대인)과 양수인(전차인) 사이의 계약이 무효라는 의미 ☓, 임대인에 대하여 아무런 효력이 없다는 뜻

∙ 계약당사자간 : 임대인의 동의 여부에 따라 다른 법률관계가 전개

∙ 임대인의 同意의 의미와 철회

∙ 임대인의 동의 = 임대인 등에 대한 대항요건 (통설・판례) -- ∵ 임차권의 양도 = 지명채권의 양도와 동일

∙ 전대의 경우 임대인의 동의 = 임차권의 설정적 이전(임차권의 양도 : 승계적 이전)을 가능케 하는 권능을 임차인에게 주는 의사표시

∙ 명시・묵시 불문, 사후의 동의도 가능

∙ 임대인이 한번 행한 동의는 철회할 수 없다고 보는 견해 : 다수설

∙ 임대인의 동의가 있었다는 사실의 입증은 임차인(양도인, 전대인) 및 양수인(전차인)이 부담 (통설)

② 민법의 규정

⚫ 원칙 : 임대인의 이익을 보호하려는 데 본조의 취지

∙ 사용・수익적 측면 : 임차인의 변경은 임대인에게 중요한 문제

∙ 차임지급적 측면 : 임차인에 따라 차임지급 능력이나 의사가 다르기 때문

∙ 임대인 동의 없는 양도・전대인 경우 → 임대인 해지권 발생

∙ 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 건물에 저당권을 설정하고 그 후 저당권이 실행된 경우, 경락인은 민법제358조에 따라 건물소유권 이외에 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차권도 취득하지만 이 때에도 제629조는 적용이 있으며, 이 경우 임대인의 해지를 배척할 만한 특별한 사정의 존재에 대해서는 경락인이 주장・입증하여야 하고, 그러한 주장이 없는 때에는 임대인의 해지는 정당

∙ 임차권의 양도가 금지된다 하더라도 임차보증금반환채권의 양도마저 금지되는 것은 아니며, 임대차계약상의 권리의무의 포괄적 양도에 있어서도 그 권리의무의 내용을 이루고 있는 채권의 양도 부분에 관하여는 일반 지명채권의 양도와 마찬가지로 확정일자 있는 증서에 의한 통지 or 승낙을 하여야 제3자에게 대항 ○

∙ 임대인의 해지권의 적절한 제한 필요성 → 판례 : 배신적 행위가 아니라면 ~ 해지권 발생 ☓ [92다45308] → 임대인의 해지권 제한에 관한 최초 판례

∙ 임차인이 임대인으로부터 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용・수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 민법제629조에 의한 해지권은 발생하지 않는데, 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하여 온 경우에는 위 ‘특별한 사정’에 해당 [92다45308]

∙ 갑 : 임대인(학교법인), 을 : 임차인, 병 : 임차인의 처

∙ 상가 : 가구점 운영하던 중 이혼하고 남편이 모든 재산을 처에게 양도함 (= 임차권의 양도)

∙ 학교법인(임대인)이 동의없는 임차권의 양도이므로 해지권 행사

∙ 대법원 → 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제629조에 의한 해지권은 발생 ☓, & 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하여 온 경우에는 위 ‘특별한 사정’에 해당

⚫ 예외

∙ 강행규정 ☓

∙ 건물의 소부분을 타인에게 전대하는 경우 → 동의 없이 가능 (632)

2. 임대인의 동의 없는 양도・전대의 법률관계 (무단양도・전대)

① 임차권의 [동의없는] 양도의 경우 [무단양도]

⚫ 임차인(양도인)・양수인

∙ 임차권 양도계약은 이들 간에 유효 ┈ 양도인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무 → if 동의 얻지 못하면 담보책임 부담

⚫ 임대인・양수인

∙ 양수인의 점유는 임대인에 대한 관계에서는 불법점유 → 불법점거임을 이유로 방해배제청구 可 ┈ 임대인은 소유권에 기해 그 반환 청구 가능

∙ 임차인(양도인)에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐, 직접 자기에게 반환 청구 ☓ (임대차계약을 해지하지 않는 한 그렇다는 것)

∙ 다만, 임차인이 목적물의 반환을 수령하지 않는 경우에 한하여 임대인에게 직접 목적물을 인도할 것을 청구 可

∙ 임대차계약을 해지 않는 限, 손해배상 청구 ☓ (∵ 차임청구권을 가지므로)

∙ 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한, 여전히 임차인에 대해 차임청구권을 가지므로, 그 한도에서 손해가 발생하지 않기 때문

⚫ 임대인・임차인

∙ 임대인 : 임차인과의 계약 해지 가능

∙ 단, 배신 ☓ → 해지 ☓ (ex, 남편 → 부인에게 전대차 : 판례 1개 있음)

∙ 최근 판례 : 임대인에 대하여 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 때 ➜ 임대인의 해지권 제한

∙ 즉 건물의 소유권을 취득한 경락인이 건물소유를 위한 토지임차권을 양도받은 경우 (대판 92다24950)

∙ or 임차건물에서 동거하면서 가구점을 함께 경영하는 임차인의 처가 임차권을 양수한 경우 (대판 92다45308) 등

∙ 특별한 사정이 있다는 점은 임차인 및 양수인이 주장・입증하여야 함

∙ but, 해지 하지 않고 차임정구 ○

∙ 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 짐

∙ 임차인 : 종전의 지위를 그대로 유지 → 차임지급의무 및 목적물보관의무

∙ 양수인의 행위로 임대인에게 생긴 손해 → 이행보조자의 행위에 대한 채무자의 책임과 같이 임차인이 부담

② 임차물의 [동의없는] 전대의 경우) (무단전대) = 임차권의 양도와 법적 효과는 동일

∙ 종전의 임대차관계와 새로운 임대차관계가 동시에 존재한다는 점에서 임차권의 양도와 구별

∙ 새로운 임대차관계가 아닌 새로운 사용대차관계이더라도 상관 없음

⚫ 전대인과 전차인과의 관계

∙ 전대차 계약 = 유효

∙ 전대인(임차인)은 임대인의 동의를 얻을 의무를 전차인에 대해 부담 (담보책임)

∙ 임대인의 동의를 받지 않고 전대한 경우 → 임대임의 동의를 받아주어야 할 담보책임을 부담

⚫ 임대인과 전차인과의 관계

∙ 전차인은 임대인에게 대항 ☓

∙ 전차인 = 불법점유 (임대인에 대한 관계에서)

∙ 임대인은 임대차 계약을 해지하지 않더라도 소유권에 기한 물권적 청구권을 전차인에 대하여 행사함으로써 방해배제를 청구할 수 있음

∙ but, 계약을 해지하지 않으면, 직접 자기에게 반환할 것을 청구하지 못하고, 다만, 전대인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐

∙ C (전차인)에게 차임상당 손해배상청구 ☓ (∵ 임대인은 손해본 게 없으므로)

⚫ 임대인과 전대인(임차인)과의 관계

∙ 계약 해지 可能

∙ but, 배신 ☓ → 해지 ☓ (ex, 부인에게 전대차한 경우) [판례]

∙ 임대인은 전대인(임차인)에 대해 여전히 차임청구권 가짐

∙ 일부 전대의 경우 → 반대의 특약이 없는 한 이를 이유로 임대차 해지 不可 (632)

3. 임대인의 동의 있는 양도・전대의 법률관계

① 임차권의 양도의 경우 (동의 有)

∙ 권리와 의무 포괄적으로 양수인에게 이전 (동일성 유지하면서 확정적으로 이전)

∙ 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 기타 손해배상채무 등 → 별도 특약이 없는 한, 양수인에게 이전 ☓ (통설)

∙ 양도인(임차인) : 임대차관계에서 완전히 이탈

② 임차물의 전대의 경우 (동의 有)

⚫ 전대인・전차인 : 사용대차 or 임대차 가능

∙ 전대차계약 내용에 따라 결정

∙ 전대차에 의해 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담 but, 전대인과의 법률관계가 없어지는 것은 ☓

∙ 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항 ☓ (630)

∙ 전차인은 차임지급시기가 도래하면 전대인에게 차임을 지급하면 됨

∙ 전차인이 전대인에 대한 차임지급시기 도래 전에 전대인에게 차임을 지급한 경우 → 임대인에게 주장 ☓, 임대인이 요구하면 다시 차임 지급해야 함

∙ 전차인이 자신의 차임지급시기가 도래하면 → 전대인에게 지급하거나 or 임대인에게 지급함으로써 자신의 의무를 면함

∙ 전차인이 임대인에게 직접 차임을 지급하면 → 그 한도에서 전대인에 대한 차임지급의무 면함

∙ 임대차 및 전대차가 동시에 종료한 경우, 전차인이 임대인에게 목적물을 반환하면 → 전대인에 대한 반환의무 면함 (630)

⚫ 임대인・임차인 : 아무런 영향 ☓

∙ 임대인은 전차인에 대하여 직접 권리를 행사할 수 있으나, 이 때문에 임대인이 임차인에 대한 그의 임대차계약상의 채권을 행사할 수 없게 되는 것은 ☓ (630②)

∙ 차임청구 or 해지권 행사 가능

∙ 차임 2기 연체시 해지 가능

∙ 단, 임대차가 해지통고로서 종료된 경우

∙ 임대인은 해지사유를 전차인에게 통지하여야 해지로써 대항 가능 (638) ┈ 강행규정 (652)

∙ 해지통고의 상대방이 전차인이라는 것 ☓ (전차인을 보호하기 위한 규정일 뿐)

⚫ 임대인・전차인

∙ 직접적으로 아무런 관계 ☓ ➜ 이들 사이에 임대차관계가 성립하는 것 ☓, 전차인은 임대인에 대하여 목적물의 수선청구 or 비용상환청구 ☓

∙ 임대인의 보호를 위해 「전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다」라고 규정 (630①본문)

∙ 차임지급・목적물보존 및 반환의 의무 등을 임대인에게 직접 부담

∙ → 이러한 의무를 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면함

∙ 전차인의 차임지급액의 범위 : 전대차계약에서 정하여진 차임액을 한도로 함

∙ 전차인에 대한 임대인의 차임지급청구시기 : 전대인・전차인의 차임채무의 변제기가 모두 도래한 때

∙ but, 일정한 전제 = 임대인의 권리와 전차인의 의무가 동시에 충족되어야 하고, 이 때에도 전대차계약상의 의무를 한도로 한다는 점

∙ 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항 ☓  (630①2문)

∙ 자신의 차임지급시기 도래전 전대인에게 지급한 경우를 의미 (임대인의 차임채권의 확보를 위해)

∙ 전차인이 전대차계약에서 정한 ‘변제기 전’에 차임을 전대인에게 지급한 경우 → 그것으로서 임대인에게 대항할 수 없다는 의미

∙ 전차인 = 임대인에 대해 권리 ☓ (전차인 = 전대인에게 권리를 주장해야 함)

전차인의 과실로 목적물이 멸실된 경우의 법률관계 전차인의 책임 : 목적물반환채무의 불능에 따른 손해배상책임 임차인의 책임 = 전차인을 이행대행자로 보면서 임차인에게 선임・감독상의 과실이 있는 때에 한해 그 책임을 지는 것으로 해석 (통설적 견해)

⚫ 전차인 보호를 위한 특별규정

∙ 권리의 확정

∙ (631, 예외 : 건물의 소부분을 전대한 경우 --- 적용 ☓) : 임대인과 임차인의 합의로 임대차 종료시킨 경우 → 전차권 소멸 ☓

∙ 원래 : 임차권 소멸 → 전차권도 소멸 but

∙ ① 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 종료시킨 경우 → 전차권 소멸 ☓

∙ ② 임차인의 일방적 임차권 포기의 경우 → 전차권 소멸 ☓ (통설)

∙ 해지통고의 통지 (638) : 해지통고 받은 후 해지기간이 지나야 전차권 소멸

∙ 해지사유 통지 후 일정한 기간, 즉 부동산임대차 : 6월, 동산임대차 : 5일 경과하여야 해지의 효력 발생

∙ 전차인의 임대청구권・매수청구권 : 임대차 및 전대차 기간이 모두 만료한 경우에만

∙ 지상물 현존시 → 앞의 전대차와 동일한 조건으로 임대 청구 (644①)

∙ 임대인이 원치 않을 때 → 전차인 : 지상시설물 매수청구권 (644②)

∙ 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에도 준용 (645)

∙ 강행규정 → 특약으로 배제 不可

∙ 전차인의 부속물배수청구권

∙ 건물 기타 공작물의 전차인

∙ 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건

∙ 전대차 종료시 임대인에게 부속물의 매수청구권 (647①)

∙ 임대인으로부터 부속한 물건을 매수하였거나, 그(임대인)의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 (647②)

∙ 제3자에 대한 전차인의 대항력

∙ 임대인의 동의가 있는 경우

∙ 임차목적물의 양수인・저당권자・경락인 등 제3자에 대하여 전차권의 대항력과는 별개로 임차인의 대항력 원용 가능

∙ 전차인만 대항력을 갖춘 경우에도 전차인의 대항력에 의해 제3자에게 대항 가능 (다수설)

∙ 임대인의 동의가 없는 경우

∙ 임차목적물의 양수인・저당권자・경락인 등 제3자에 대하여 전차권 주장 ☓

∙ 다만, 임차인에 대하여 채권자의 지위에 있으므로 임차인의 대항력을 대위행사 (404) 가능

⚫ 건물의 소부분 전대의 경우

∙ 전대차에 관한 규정 적용 ☓ (632) ┈ 전대의 제한 (629), 전대의 효과 (630), 전차인의 권리의 확정 (631)

∙ 임의규정 → 특약으로 적용 배제 가능

F. 보증금과 권리금

1. 보증금

① 의의

∙ 부동산임대차, 특히 건물 임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인 or 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물

∙ 규정

∙ 민법 : 아무 규정 ☓, 단, 주임법 상에는 규정 ○ ┈ 거래 실제에서 임차보증금 수수가 일반적

∙ 법적 성질

∙ 정지조건부 반환의무를 수반하는 금전소유권의 이전 (다수설)

∙ 보증금계약 = ‘요물계약’이 보통 ┈  but 낙성계약도 가능

∙ 보증금계약 = 임대차에 ‘종된 계약’

∙ 임대차계약이 유효하게 성립하여야 보증금계약도 유효

∙ 보증금채권과 임대차와 분리하여 양도 ☓

∙ 당사자 및 성립

∙ 보통 임대인과 임차인 but 임차인에 갈음하여 제3자가 될 수도 있음

∙ 보증금액에 대한 제한 ☓

∙ 보증금계약의 성립시기 = 반드시 임대차계약과 동시에 해야 하는 것은 아니나, 임대차가 유효하게 성립해야만 보증금계약도 유효

② 효력

⚫ 담보적 효력 (임차인의 채무의 담보)

∙ 보증금의 효력의 핵심적 효력

∙ 보증금은 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보

∙ 󰊱 사용대가(차임) 담보 - 차임의 부지급의 경우

∙ 󰊲 손해배상청구권 담보 - 임차물의 멸실・훼손 등의 경우

∙ 보증금이 압류되든 말았든 임대인은 누구보다도 우선하여 보증금으로부터 차임 및 손해에 대한 변제를 받을 수 있는 권리

⚫ 임대차 존속 중의 보증금의 충당

∙ 보증금을 주었다고 해서 차임지급 거절 ☓ [99다24881] .. 임대인이 차임을 보증금에서 공제하는 것은 임대인의 권리일 뿐

∙ 보증금으로 임차인의 연체차임의 충당은 임대인의 자유

∙ 임대차 종료 후 비로소 보증금을 가지고서 임차인의 채무변제에 충당함이 원칙

∙ but, 연체차임에 대하여는 임대차종료전이라도 보증금으로 연체차임에 충당 가능

∙ 충당하지 않고 연체차임의 지급을 청구할 수도 있음

∙ 보증금의 변제의 충당은 임대차 존속 중에도 가능

⚫ 묵시의 갱신과 보증금

∙ 묵시의 갱신의 경우 제3자가 제공한 보증금 = 소멸 (639②)

∙ 임차인이 제공한 보증금 = 그대로 존속

⚫ 보증금의 반환청구

∙ 임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고, 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계 [77다1241,1242]

∙ 동시이행의 항변권 ○, 유치권 ☓

∙ 임차인이 목적물을 인도할 때까지의 임차인의 채무를 보증금이 담보한다는 점

∙ 즉, 임대차관계가 종료한 후에도 임차인이 목적물을 인도할 때까지는 임대인은 보증금에서 임차인의 의무위반에 따른 손해배상을 공제할 수 있고, 따라서 임차인의 목적물 인도시를 기준으로 하여 임대인이 보증금 중 임차인의 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무와 임차인의 목적물인도의무가 동시이행의 관계에 있는 것으로 봄

∙ 임대인은 임차인이 목적물을 인도할 때까지 임차인의 채무를 보증금에서 공제할 수 있다는 점에서, 동시이행의 항변권의 틀을 유지하기는 하였지만 사실상 임차인의 목적물반환의무가 선이행 되어야 하는 것과 다를 바 없음

∙ 임차인의 보증금반환채권에 대해 임차인의 채권자가 압류・전부명령을 받은 경우, 그 전부명령 송달시를 기준으로 임대인이 보증금 중에서 그 때까지의 미납차임과 손해배상채무만을 공제할 수 있는 것이냐, 아니면 임차인이 목적물을 인도할 때까지의 채무를 공제하고 나머지를 전부채권자에게 지급하면 되는 것인지가 문제된 사안에서, 판례는 후자의 입장 [87다68]

∙ 갑(임대인) → 을(임차인) : 원상복구비용 공제후 보증금 반환 ┈ 그 후 병(새로운 임차인)에게 시설 그대로 임대 → 을 갑 상대 소송 → 판례 : 공제 ☓ (2002년)

∙ [주차장 임대 판례]

∙ 갑(임대인) -----------> 을 (임차인) : 보증금 1억, 차임 250만원

∙ 계약기간 만료 후 을의 점유 : 불법점유 ☓ (∵ 동시이행 항변권 有) but, 사용이익 반환 ○ (즉, 계속 살면 차임상당액 지급의무 ○)

∙ 단, 사용 ☓ 즉 폐쇄 → 차임상당액(사용이익) 반환 不要 → ∴ 보증금 반환시 차임상당액 공제 ☓

⚫ 보증금반환청구권

∙ 법적 성질

∙ ① 정지조건설 (다수설) : 임대차종료시 or 임차물반환시 임차인의 반대채무가 없을 것을 정지조건으로 한다는 견해 → 임차인이 반대채무의 부존재를 주장・입증하여야 보증금반환청구권 발생

∙ ② 해제조건설 (판례) : 임차인의 반대채무의 존재를 해제조건으로 한다는 견해

∙ 일단 보증금반환청구권 발생

∙ 이를 저지하기 위해서는 임대인이 반대채무의 존재를 주장・입증하여야만 보증금반환청구권이 소멸 (대판 87다카68, 87다카1315)

∙ 보증금반환청구권의 발생시기 (보증금의 반환시기)

∙ 임대차종료시설 (소수설) : 단순히 법률관계의 종료시설

∙ 임차물반환시설 (다수설) ┈ 임차목적물의 반환 등 사실상의 청산관계가 종료한 때로 해석 ┈┈ 임대차의 종료시 ☓

∙ 판례의 입장 (전합 77다1241・1242) : 임대차종료시설로 평석하는 견해, 임차물반환시설로 평석하는 견해가 대립

⚫ 부동산소유권의 이전과 보증금반환채무의 승계

∙ 부동산임차권이 대항력이 있는 경우

∙ 신소유자(양수인)에 대하여도 임차권으로 대항 가능 (621, 622, 주임법3) ⇨ 즉, 보증금에 관한 권리의무도 양수인에게 이전

∙ 대항력있는 임대차에 있어서 양도인의 보증금채무는 부동산의 양도와 함께 양수인에게 이전하여 면책 ○ 판례 ⇒ 면책적 이전 (대판 96다38216, 84다카1114) ┈┈ vs. 소멸 ☓, 양수인에게 중첩적으로 이전한다고 보는 견해 有

∙ 부동산임차권이 대항력이 없는 경우

∙ 임차인은 임대인(양도인)에 대하여만 보증금반환청구를 할 수 있을 뿐, 신소유자(양수인)에 대하여는 임차권 주장 不可

∙ 임차보증금 = 임차물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권도 성립 ☓ (320) ┈ 즉, 임차물의 점유와 보증금반환청구권 사이에 견련관계가 존재 ☓

∙ 다만, 임대인(양도인)과 신소유자(양수인) 사이에 임대차계약을 승계한다는 인수계약이 있는 한, 임차인은 양수인에게 보증금의 반환 청구 가능

2. 권리금 

∙ <임대인-임차인>사이의 권리금 문제, <임차인-임차인 사이의 권리금 문제>와 구별

∙ 민법상 아무런 규정 ☓

① 의의

∙ 특수한 장소적 이익 내지 특수한 권리이용의 대가로서 지급하는 금전 ┈ 권리금계약에 의해 지급

∙ 권리금계약은 임차권양도계약 내지 전대차계약에 부종

② 내용

∙ 임차부동산 그 자체의 용익 ☓, 임차부동산의 지리적 위치나 고객관계 및 신용 기타의 영업적 요소

∙ 구체적인 법률관계는 거래관행과 계약의 해석을 통해 결정

③ 효력

∙ 권리금은 임대인이 취득하고, 임차인에게 반환하지 않는 것이 관행 ┈ 특별한 약정이 없는 한, 임대차 기타 사용관계가 종료하더라도 반환 청구 不可

∙ 판례 → 임대인의 권리금 반환의무를 인정하기 위해서는 반환의 약정이 있는 등 특별한 사정이 있을 것을 요구 [87다카823]

∙ 권리금의 지급은 영업시설・비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) or 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 or 일정 기간 동안의 이용대가

∙ 권리금 = 중개대상물 ☓

∙ 중개 ☓ → ∴ 중개수수료 규정 적용 ☓, 초과수수료 문제 발생 ☓

∙ 그 유형・무형의 재산적 가치의 양수 or 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무 ☓

∙ 임대인의 사정 등으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 그 권리금 전부 or 일부의 반환의무

∙ 임대차계약서상 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다’라고 기재한 경우 임대차기간 만료시 임대인이 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다. (○)

∙ 임대차기간 만료시 → 당연 지급하겠다는 약속 ☓

∙ 임대인이 점포 요구시 → 권리금 변제한다는 약속 ○ (결국, 임대인이 점포를 요구하는 등의 횡포를 하지 않는다는 약속인 것)

∙ 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있는 경우 그러한 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있다. (☓) ┈ ∵ 견련성 인정 ☓

판례

A(소유자, 임대인)가 그 소유 점포를 B(임차인)에게 임대하면서 임차보증금 2천만원과 권리금 1억원을 받았다. 그 후 A-B-C의 협의하에 위 점포를 C가 인수하기로 합의하고, A와 C 사이에 위 점포에 관해 임차보증금 3천만원, 권리금 1억원으로 하는 임대차계약을 체결하면서, 그 임대차계약서의 단서 조항에 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 추가하였다. 그리고 C는 임차보증금 3천만원은 A에게, 권리금 1억원은 B에게 지급하였다. 그 후 C의 차임 연체로 인해 A는 C와의 임대차계약을 해지하였고, 여기서 A가 C에게 임차보증금 이외에 권리금도 반환하여야 할 의무를 지는지가 문제된 사안에서, 판례는 「통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로, 임대인이 임대차 계약서의 단서 조항에 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것」이라고 하면서(대판 2000.4.11[2000다4517,4524]), 위 사안에서 임대인이 임대차종료시 권리금을 임차인에게 반환한다는 취지가 아니라, 임차인이 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 받는 것을 인정한다는 취지이고, 따라서 임대인이 임차인의 그러한 권리금 회수기회를 박탈하거나 방해하는 등의 특별한 사정이 있는 때에 한해 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 의미로 해석하여야 하는데, 사안에서 A가 C의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 경우는 A가 직접 권리금을 C에게 반환하여야 할 위 특별한 사정에는 해당하지 않는 것으로 봄

임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지된 때에는 임대인은 그 잔존기간의 비율에 따라 권리금을 반환하여야 한다는 다음의 판례가 있다. 즉 「영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설・비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 or 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 or 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 or 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다」(대판2002.7.26[2002다25013])

임대차의 종료

A. 종료원인

1. 존속기간의 만료

2. 해지통고

⚫ 기간의 약정이 없거나 해지권유보의 경우

∙ 기간의 약정 ☓ → 언제든지

∙ but, (적법하게 전대되었을 경우 →) 전차인에게도 통지해야 하며 통지한 때로부터 6월 경과해야 종료 (638①②)

∙ 기간의 약정 ○ → 원칙 : 해지통고 ☓

∙ but 해지할 권리를 유보한 때 → 해지통고 可

∙ 635② 규정된 통고기간이 지나야 해지효력 발생 (전조의 규정 준용하므로)

⚫ 임차인의 파산의 경우

∙ 임대차기간의 약정이 있는 때에도 해지통고 가능

∙ 효과 : 특수한 사유에 기인한 것이므로 손해배상 청구 ☓

∙ 전세권자(임차인)의 파산 : 소멸사유 ☓, 해지통고 사유 ○

3. 계약의 해지 (즉시해지) (존속기간의 약정 유무에 불구하고)

∙ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때 (625) ┈ 임차인이 목적을 달성할 수 없을 때만

∙ 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실한 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 (627②)

∙ 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 때 (629②)

∙ 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 (640) ┈ 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 그러함 (641)

∙ 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있을 때 (계약의 해제, 544)

판례

1. 임대인의 지위의 양도와 임차인의 지위

가. A는 그 소유 부동산을 임차보증금 5억원에 B에게 임대하고, B는 임차보증금반환채권을 담보하기 위하여 그 부동산에 근저당권을 설정하였는데, 그 후 위 부동산을 C가 매수하여 소유권이전등기를 하고, 이에 B가 임차기간은 남아 있지만 A와의 임대차계약을 해지하고 위 임차보증금의 반환을 받기 위해 위 부동산에 대해 경매를 신청한 사안

나. 여기서는 임대인이 그 소유 부동산을 제3자에게 양도한 경우에 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지가 문제

다. 판례 : 이를 긍정 「임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다고 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의원칙에 따라 임차인이 곧 이의을 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다」

2. 임대차의 當然終了 「임대차에서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용・수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이 경우 임대차는 당사자의 해지의 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상채무로 변환된 상태로 채권・채무관계가 존속한다고 볼 수 없다」(대판 1996.3.8[95다15087])

B. 효과

⚫ 계속적 계약 → ∴ 장래에 대해서만 종료의 효과 발생

∙ 소급효 ☓

⚫ 임대차 종료 → 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환 (원칙)