★ 각종 임대차 총설

★ 각종 임대차 총설

의의 및 성질

∙ 전세권, 지상권 = 토지 or 부동산만 → ∴ 채권으로서의 임대차가 주로 활용

∙ 주택 or 상가건물의 임대, 토지의 임대, rent car, 비디오테이프의 대여 등

∙ 쌍무계약, 유상계약, 낙성・불요식계약

∙ 차임 지급을 계약의 본질적 요소로 함 → 차임 = 금전에 限 ☓

∙ 소비대차・사용대차와의 구별

∙ 임차목적 자체를 반환하여야 함 → 소비대차와 다름

∙ 사용・수익의 대가로서 차임을 지급 → 사용대차와 다름

임대차에 관한 규율

⚫ 임대차에 관한 특별법

∙ ‘농지’의 임대차 → 농지법 : 소작제도 금지 (다만, 일정한 경우 농지의 임대차 or 사용대차 허용) (동법22,23이하)

∙ 주거용 건물, 즉 주택의 임대차 → 주임법 (1981년)         - 상가건물의 임대차 → 상가건물임대차보호법 (2001년)

⚫ 민법이 규율하는 임대차

∙ ‘동산’의 임대차

∙ ‘일반 토지’(농지 ☓)의 임대차

∙ ‘일반 건물’(주택 ☓, 상가 ☓)의 임대차

⚫ 특수한 임대차

∙ 일시임대차 (or 일시전대차)

∙ 의의 및 판단기준

∙ 일시성의 판단 ? → 임대차의 목적, 임차물 기타의 사정을 객관적・종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단

∙ 특수성 (653)

∙ 임차인을 특별히 보호할 필요가 ☓

∙ ∴ 차임증감청구권(628)・전차인에 대한 해지통고의 통지(638)・차임연체와 해지(640)・임차인의 부속물매수청구권(646)・전차인의 부속물매수청구권(647)・임차지의 부속물과 과실 등에 대한 법정질권(648)・임차 건물 등의 부속물에 대한 법정질권(650)・강행규정성(652) 등 적용 ☓

∙ 주임법도 → ‘일시사용을 위한 주택임대차에는 동법을 적용하지 않는다’고 규정 (주임법11)

∙ 전세 (내지 채권적 전세)

∙ 의의

∙ 차임 ☓, 전세금 or 보증금의 지급을 내용으로 하는 임대차계약 ┈ 우리고유의 부동산임대차제도

∙ 전세금 or 보증금의 이자와 차임이 상계되는 점 → 임대차와 다름

∙ 전세권등기를 갖추지 못한 것 → 전세자의 법적 지위 매우 불안정

∙ 주임법의 준용 ┈ 전세자 보호 차원 → 주거용건물의 채권적 전세에 동법을 준용 (주임법12)

∙ 리스 계약 (or 시설대여계약)

∙ 의의 및 연혁

∙ 리스이용자가 선정・신청한 물건을 리스회사가 그재원으로 취득 or 대여받아 리스이용자에게 그 물건을 사용・수익하게 하고 일정기간동안 그 대가를 정기적으로 분할하여 지급받음

∙ 기간이 종료한 후 그 물건의 처분 → 당사자의 약정으로 정하는 계약 (여신전문금융업법2⑩)

∙ 리스이용자 ← → 리스회사  ← → 공급자 : 사이에 이루어짐

∙ 리스계약의 특성과 규율 법률 : 현재 ‘여신전문금융업법’ 외 리스계약을 규율하는 법 ☓

∙ 3면계약관계인 점 → 양면적 계약관계와는 본질적으로 차이

∙ 상법 → 리스거래 = 상행위로 定 (상46)

∙ 리스계약의 성립

∙ 낙성계약 → ∴ 공급자로부터 물건의 인도가 없더라도 이용자와 대여회사 사이에 합의로써 성립

∙ 리스계약에 있어서 리스기간의 개시시점 : 리스계약은 물건의 인도를 계약성립의 요건으로 하지 않는 낙성계약으로서 리스이용자가 리스물건 수령증서를 리스회사에 발급한 이상, 특별한 사정이 없는 한, 현실적인 리스물건이 인도되기 전이라고 하여도 이 때부터 리스기간이 개시 [93다3417]

∙ 형식상 임대차계약과 유사 ┈ but 실질 = 물적금융 → 임대차계약과는 여러 가지 다른 특징 (비전형계약 or 무명계약) → ∴ 민법의 임대차에 관한 규정이 바로 적용 ☓ (대판 84다카503)

부동산임대차에서 임차인의 보호 문제 (채권의 물권화)

⚫ 의의

∙ 부동산의 임대차가 상대적으로 중요한 문제 → 임차인의 지위보호의 문제가 특별히 제기

⚫ 부동산임차인의 보호에 관련된 민법의 규정

∙ 임차권의 대항력

∙ 전세권 : 물권 → 누구에게나 주장 가능 (제3자가 등장하더라도 남은 기간 보장) ┈ but, 임차권 : 채권 → 임대인에 대해서만 주장 가능 → 보호의 필요성

∙ 부동산의 임대차를 등기할 수 있는 길을 마련 → 등기(임차권등기)하면 임차권을 제3자에게도 주장 가능(621②)

∙ 임대인의 협력을 얻어 등기 가능 ┈ 선박임대차 → 반대약정이 있더라도 등기청구권 有 (상법765)

∙ 임대인에게 등기청구권 행사 ➜ 등기청구권 = 부정 : ‘협력할 것을 청구할 수 있을 뿐’이므로 협력하지 않으면 임차권등기 不可 (통설)

∙ <건물의 소유를 목적>으로 하는 토지임대차 : 임차인이 그 지상건물에 대해 소유권등기를 한 때 → 제3자에게 대항 가능 (622)

∙ 임차인이 신축하여 보존등기한 경우 뿐만 아니라, 임차권과 건물소유권을 양수하여 이전등기한 경우에도 포함

∙ 토지임차권의 존속기간 동안, 그리고 건물이 존재하는 동안만 인정

∙ 주택임대차 : 인도 + 전입신고         ⇨ 대항력 生 (익일부터)

∙ 상가임대차 : 인도 + 사업자등록              ⇨ 대항력 生 (익일부터)

∙ 대항력의 의미 = 임차인이 양수인에게 대항할 수 있다는 것을 의미 (대항력은 임대인에게 주장하는 것이 아니라, 제3자에 대해서 주장하는 것)

∙ 대항력의 의미에 관한 규정 : 주임법3②, 상임법3②에 명문으로 규정 ┈ but 민법 → 규정 ☓

∙ 임대인의 해지로부터 임차인 보호

∙ 기간의 정함이 없는 임대차 → 민법상 양 당사자 언제든지 해지 통고 가능 (635①)

∙ 주임법6①, 상임법10④ → 해지통고의 최단기간 보장 ┈ 농지법 → 해지의 사유를 시행령을 통하여 제한 (농지법27, 동법시행령30)

∙ 임차권의 최단존속기간의 보장

∙ 최단존속기간을 규정하는 것이 바람직 ┈ 민법상 : 규정 ☓ ┈┈ vs. 주임법 → 최소 2년, 상임법 → 최소 1년

∙ 농지임대차 → 원칙 1년 이상 ┈ 예외 : 다년생식물의 재배나 농업용시설을 설치한 농작물의 경작 ⇒ 3년 이상(농지법24) 보장

∙ 원칙적 : 임대차의 기간이 20년을 넘지 못하는 것으로 규정 (최장존속기간을 제한) ┈ 단, 석조 등, 식목・채염 목적 토지임대차 → 제한 ☓ (651①)

∙ 묵시의 갱신 ○  (639①)

∙ 차임 및 보증금의 상한 설정 ☓ ┈ 단, 일정한 경우에 차임증감청구권 ○  (628) ┈ 주임법7, 상임법11, 농지법25에도 有

∙ 임차권의 양도・전대 (투하자본의 회수방법)

∙ 동의가 있는 때에 허용 (동의없는 양도・전대 금지) ┈ 다만, 건물의 소부분을 전대하는 경우에 한해 예외로 취급 (632) → 동의없이 가능

∙ 위반한 때 → 해지 가능 (629)

∙ 임차권에 기한 방해배제청구권 ┈ 민법 규정 ☓

∙ ① 점유권에 기한 방해배제청구권

∙ 대항력 ☓, 적법한 임차권에 기하여 목적물 점유한 경우 → 점유권에 기한 방해배제 및 손해배상청구 가능 (통설)

∙ 대항력 ☓, 점유 ☓ → 임차권 자체에 기한 방해배제 청구 ☓

∙ 다만, 임차인은 임대인의 소유권에 기한 방해배제청구권 대위행사 가능 (404)

∙ ② 임대인의 방해배제청구권의 대위 행사

∙ ③ 등기된 임차권에 기한 방해배제청구권 (다수설) → 대항력을 갖춘 임차권에 한해 이를 해석상 긍정

∙ ④ 제3자의 임차권침해로 불법행위가 성립 → 제3자에게 직접 손해배상청구 가능

■ 주택임차인의 보호를 위한 「주택임대차보호법」의 규정내용 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 → 제3자에 대하여 대항력 = 임차주택의 양수인이 임대인의 지위 승계 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차 → 2년, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음 차임과 보증금의 상한 → 규정 ☓,  단 증액에 한해 일정한 비율을 초과할 수 없는 것으로 제한 양도・전대, 방해배제청구권 → 규정 ☓

⚫ 편면적 강행규정성

임대차에 있어서 강행규정 (652) ┈ 경제적・사회적 약자에게 불리한 약정을 한 경우에만 무효로 하는 규정	☓
일부 멸실 등과 감액청구, 해지권 (627) 차임증감청구권 (628) 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우에 있어서 전차인의 권리의 확정 (631) 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고 (635) 해지통고의 전차인에 대한 통지 (638) 차임연체와 해지 (640, 641) 임차인의 갱신청구권과 매수청구권 (643) 전차인의 임대청구권과 매수청구권 (644) 지상권목적토지의 임차인의 임대청구권과 매수청구권 (645) 임차인의 부속물매수청구권 (646) 전차인의 부속물매수청구권 (647) 판례는 묵시의 갱신 (639), 임대차존속기간 (651)도 강행규정으로 파악	임차권의 양도・전대의 제한 필요비상환청구권