-------------- 4. 부동산의 인도명령

4. 부동산의 인도명령

‧ 집행권원

‧ 인도명령 = 제56조 제1호의 집행권원 ┈ 항고로서만 불복할 수 있는 재판(136⑤)으로서 집행권원 (56.i호)

‧ 신청인 = 매수인・그 일반승계인

‧ 매수에 따른 등기여부 不問

‧ 특정승계인의 인도명령신청 또는 그의 대위신청 : 허용 ☓ ⇨ 매수인의 지위양도 = 허용 ☓

‧ 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도(등기여부 불문)하였더라도 신청권은 매수인에게만 有 (70마539)

‧ 공동매수인은 전원 또는 각자의 단독신청 (단독신청 = 불가분채권(민409) 또는 공유물보존행위(민265단서) 규정에 의하여 가능)

‧ 상대방 = ① 채무자, ② 소유자만이 아니라, ③ 부동산점유자를 포함

‧ 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우가 아니면 점유개시의 시기가 어느 때인가를 가리지 않고 모든 점유자에게 인도명령을 발하도록 제도개선

‧ 특히 무단점유자, 보증금전액의 변제로 매수인에 대항할 수 없는 임차인 등에 대해 활용가치가 大

‧ 채무자나 소유자의 점유는 요건 ☓, but (부동산)점유자의 점유 = 직접점유만 ○ (다수설, 실무상으로도)

‧ 인도명령의 집행력 = 당해 채무자 등은 물론 독립한 생계를 영위하지 아니하는 가족에 대하여도 미침

‧ 회사가 채무자라면 그 직원은 점유보조자로 집행력을 받음

‧ ① 채무자

‧ 경매개시결정에 표시된 채무자, 그의 일반승계인 (상속인이 여럿일 경우에는 각각)

‧ 채무자의 점유는 요건 ☓

‧ 간접점유의 경우 → 258 집행은 不可

‧ 259에 의한 인도청구권의 집행으로 해야 함

‧ 채권자의 신청에 따라 금전채권의 압류에 관한 규정에 따라 ┈  여기서 ‘채권자’ = ‘매수인’이 되는 것

‧ 채무자의 제3자에 대한 인도청구권을 채권자에게 넘겨야 함 ┈  여기서 ‘채권자’ = ‘매수인’이 되는 것

‧ 채무자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원(법정지상권 등)이 있는 경우에는 인도명령 不可

‧ 토지만 매각된 경우 토지의 인도만 구할 수 있을 뿐, 건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없음

‧ ② 소유자

‧ 경매개시결정에 표시된 소유자 또는 그의 일반승계인

‧ 소유자의 점유는 요건 ☓

‧ ③ 부동산 점유자

‧ 직접점유자만 ○ (실무)

‧ 인도명령 이후 새로운 점유자(신규 전입자)가 있으면 새로운 점유자(신규 전입자)를 상대로 다시 인도명령신청 해야

‧ 그래서, 인도명령신청과 동시에 점유이전금지가처분 신청을 해야 하는 것

‧ 압류효력발생 전 점유자 포함

‧ 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 경우 ☓ (136①단서)

‧ 매수인에게 인수되는 권리

‧ 매각 후 매수인과의 사이에 새로이 성립한 점유권원(법정지상권) ┈ 매수인과 점유자의 합의에 의하여 새로이 성립한 용익권 등 (매수인으로부터 다시 매수한 자도 이에 포함)

‧ 임차인은 임차보증금 배당에 관한 배당표의 확정시까지는 대항 가능 (97다11195)

‧ [1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인은 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지 여부(한정 적극) ┈ 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.

‧ [2] 경락인의 명도청구에 대해 임차인이 임차보증금이 배당된 배당표가 확정되지 않았음을 이유로 동시이행의 항변을 하는 경우의 판결주문 ┈ 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다. (대법원 1997.08.29. 선고 97다11195 판결[건물명도등])

‧ 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용 ☓ (99마4307) ┈  인도명령에 관하여도 신의칙의 법리가 적용

‧ 임차보증금 반환을 내세워 건물명도청구를 거부하는 것이 금반언 및 신의측에 위반된다고 본 사례 ┈ 갑이 을소유의 건물을 보증금 15,000,000원에 임차하여 입주하고 있던중 을이 병을 위하여 은행에 위 건물을 물상담보로 제공함에 있어 을의 부탁으로 갑이 은행직원에게 보증금 없이 입주하고 있다고 말하고 그와 같은 내용의 확약서까지 만들어 줌으로써 위 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 병에게 계속 대출하도록 하였다면 위 은행의 위 건물명도청구에 있어서 갑이 이를 번복하면서 위 임차보증금의 반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 금반언 및 신의측에 위반된다.(대법원 1987.05.12. 선고 86다카2788 판결[건물명도])

‧ 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 구 민사소송법 제647조 제1항 단서 소정의 ‘경락인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것인지 여부(소극)

‧ 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 ‘경락인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다.(대법원 2002.11.27. 자 2002마3516 결정[부동산인도명령])

‧ 인도집행 완료 후 불법점유한 제3자는 상대방 ☓ ⇨ 별도의 명도소송 필요

‧ 신청

‧ 신청방법 : 서면 또는 구술 (23①, 민소161①) ┈ 직권명령은 ☓

‧ 신청의 시기 : 대금을 낸 뒤 6월 이내 (6월 기간 지나면 점유자를 상대로 인도소송을 제기할 수 밖에 없음)

‧ 신청만 6월 이내에 하면 됨

‧ 점유자가 송달 등을 기피하여 결정문이 상대방에게 6개월 이후에 도달해도 상관 없음

‧ 인도명령결정은 판결의 효력을 가지게 되므로, 그 효력은 10년간 유효 → 따라서 강제집행 역시 이 기간 안에 언제든 가능하다는 것이 이론상의 내용

‧ 관할법원

‧ 집행법원에 신청 : 경매사건이 현재 계속되어 있거나 또는 과거에 계속되어 있었던 집행법원 (136①) ┈ 전속관할

‧ 인도명령에 관한 집행법원의 사무는 지방법원 단독판사의 업무 (사법보좌관 ☓)

‧ 심리

‧ 소유자 및 채무자 : 서면심리 또는 임의적 변론・심문

‧ 점유자

‧ 필요적 심문절차 : 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대해서는 필요적 심문절차 (136④)

‧ 심문 생략가능한 경우 ⇒ 심문생략자의 범위 확장 ┈ ① 매수인에 대항할 권원 없는 불법점유자임이 명백한 때, ② 이미 그 사람을 심문한 때

‧ 심문에 불응시 심문 없이 인도명령발령 가능 (심문기일 통지서의 송달 불능시 송달 후에만 발령 가능)

‧ 재판

‧ 인용 → 결정으로 인도명령 (136⑤)

‧ 재판은 매수인의 소유권에 기한 인도청구권의 존부에 관하여는 기판력 ☓ (80다2821)

‧ 상대방에 대한 인도명령의 송달

‧ 집행개시요건 (39①)

‧ 송달로서 즉시 집행력 발생 ┈  확정 필요 ☓ (단, 즉시항고시 잠정처분 可)

‧ 집행 ┈ 집행문 부여 ○

‧ 인도집행은 집행관 ┈  집행문의 부여 필요 ○

‧ 집행관에 의하여 258에 의한 집행 (136⑥) : 인도 거부시 → 집행관에 위임하여 인도집행

‧ 인도명령 신청은 매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다는 규정은 있으나
인도명령을 집행권원으로 한 인도집행에 대하여는 기간 명시가 없음

‧ 채무자가 직접점유하지 않는 경우 → 채무자가 직접점유자에 대하여 인도청구권을 가지고 있는 경우에 한하여 259에 의한 인도청구권의 집행

‧ 인도명령 발령 후의 승계 : 승계집행문을 부여받아 집행

‧ 인도명령의 상대방이 채무자인 경우 그 인도명령의 집행력은 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족처럼 그 채무자와 동일시 되는 자에게도 미침 (96다30786)

‧ 재판에 대한 불복

‧ 즉시항고(136⑤) ┈ 매각절차 자체에 존재하는 하자로서는 불복 ☓ (매각허가결정 확정 후이므로)

‧ 인도명령신청의 심문, 심리절차 등 인도명령의 절차상 하자

‧ 대금납부 후 6개월 이내 인도명령의 신청기간 하자

‧ 인도대상 목적물의 불특정, 상대방의 불특정 등 이유 ○

‧ 확정된 인도명령에 대한 불복 ┈  확정 前에는 위의 즉시항고

‧ 상대방 : 청구이의의 소 (44) ┈ 인도명령은 집행권원 → ∴ 실체법상으로 매수인에 대하여 인도의무가 없음을 내세워 청구이의의 소(44) 제기 가능

‧ 제3자 : 제3자 이의의 소 (48)