------- B. 매각준비절차

B. 매각준비절차 ⇨ 현금화 개시

1. 경매의 준비

‧ 경매의 준비

‧ 경매개시결정등기가 기입되고, 채무자에게 경매개시결정정본이 송달됨으로써 압류의 효력이 발생한 후에 함

‧ 매각부동산의 현황조사 (집행관)

‧ 매각부동산의 감정・평가(감정평가서)를 통한 최저매각가격의 결정

‧ 최저매각가격으로 우선채권자의 채권을 변제하고 나면 남을 가망이 있는지 여부의 조사

‧ 남을 가망이 없으면 → 매각절차취소 (102)

‧ 남을 가망이 있으면 → 배당요구 종기 후 1월내 매각기일 및 매각결정기일의 지정・공고・통지

‧ 이것은 나중에 배당요구 종기 후에 하는 절차

‧ 배당요구 종기까지 신청된 배당요구금액, 배당요구종기까지 신고된 채권내역을 참작하여 남을 가망 여부를 판단

2. 배당요구의 종기결정・공고・고지

‧ 공고

‧ 배당요구의 종기 = 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고 (84①②)

‧ 배당요구의 종기결정 및 공고 = 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 하여야 함 (84③) ┈ 예규에서는 3일 안

‧ 공고 = 대법원경매사이트에서만 행함 ┈ 인터넷법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시 (재판예규1047.제6조)

‧ 공고내용 : 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기 (매각기일 등 ☓, 아직 매각기일 결정 前)

‧ 고지 (84②)

‧ 고지 상대방

‧ ㉠ 우선권 있는 전세권자의 선택권 부여하기 위해 → 고지 要 (91④)

‧ ㉡ 법원에 알려진 88①의 채권자 ⇨

‧ ⓐ 집행력 있는 정본을 가진 채권자,

‧ ⓑ 개시결정등기 이후의 가압류채권자,

‧ ⓒ 민법・상법・그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 ┈ 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있으므로

‧ 고지 내용 = 위 공고내용

‧ 연기

‧ 특별히 필요하다고 인정하는 경우가 아니면 배당요구의 종기 연기 不可 (84⑥) → ∴ 특별한 사정(절차의 지연 등)이 있는 경우 연기 可能 (84⑥)

‧ 재공고, 고지 및 채권신고의 최고 要 (84⑦본문)

‧ 이미 배당요구를 한 채권자 또는 채권신고자에게는 재고지 또는 최고 不要 (84⑦단서)

‧ 선행경매절차 취하・취소의 경우 후행경매개시결정이 선행절차의 배당요구의 종기 후의 신청에 의한 것인 때 → 새로 배당요구의 종기를 결정공고 (87③)

‧ 이 경우에도 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 자에게는 고지 또는 최고 不要 (87③후단)

3. 채권신고의 최고 (84④)

‧ 압류채권자가 배당절차에서 매각대금에서 차지할 나머지가 생길 가능성이 없을 수 있기 때문에 압류채권자에 우선하는 채권의 수액을 파악하여 불필요한 집행절차를 방지

‧ 압류등기 전에 등기된 가압류채권자・저당권자・전세권자 등(148. 3・4호)・가등기권리자(가담16①)・조세 등 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권(세금 등 공과금)의 유무, 그 원인 및 액수를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 함 (84④) ┈ 공공기관에 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 의미도 있음

‧ 압류채권자와 배당요구권자 : 최고의 대상 ☓, 주택・상가임대차인 최고 대상 ☓, 등기되었던 등기되지 않았든 관계없이 최고 대상 ☓

‧ 신고내용 : 원금・이자・비용, 그 밖의 부대채권도 포함

‧ 148. 3・4호 소정의 가압류채권자・저당권자 등이 최고를 받았음에도 신고 ☓ → 그 채권자의 채권액은 등기부등본 등에 따라 계산하고 뒤에 채권액을 추가하지 못함 (84⑤)

‧ 최고 없이 한 매각절차가 무효로 되는 것은 아니고, 매각허가결정에 대한 항고이유도 ☓ (판례79마299)

‧ 최고의 상대방

‧ 채권자 (당연배당 채권자) : 148. iii・iv호

‧ ㉠ 3호 → 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자

‧ ㉡ 4호 → 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 권리를 가진 채권자

‧ 배당요구를 해야 하는 채권자 : 최고대상 ☓ ┈  고지의 상대방일 뿐

‧ 매각으로 소멸하지 않는 최선순위 전세권 → 최고대상 ☓, 고지의 상대방 ○

‧ 최고대상 채권자가 외국거주 또는 주소 불명일 경우 → 공고 (공고일로부터 1주일 후 효력발생 : 규칙8③)

‧ 공무소 (84④) : 세무서(소유자 주소지), 시・구・읍・면(부동산 소재지), 관세청장(공장저당이거나 소유자가 회사일 경우)

‧ 최고의 방법 : 제한 ☓ (실무 : 서면)

‧ 최고의 시기 : 규정 ☓ (실무 : 배당요구종기의 결정과 동시, 예규 : 배당요구종기결정일로부터 3일 안에 채권신고 최고

‧ 신고기간 : ～ 배당요구종기까지

‧ 불신고의 효력

‧ 개시결정 전 등기된 채권자 : 채권액을 등기부 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산 (84⑤전단), 배당제외 ☓

‧ 공과금 주관 공무소 : 개시결정등기 전 압류등기 또는 보전압류한 공무소는 그 압류촉탁서 등을 조사하여 배당, 개시결정등기 전 압류등기 못했을 경우 → 배당요구하여야만 배당 (2000다21154)

‧ 채권액 추가 ☓ (84⑤후단)

‧ 가등기권자에 대한 최고

‧ 신고를 하지 아니하면 소유권이전등기청구권에 의한 가등기로 간주

‧ 이전가등기로 신고하거나 간주된 경우 → 실무상 : 절차 정지

4. 공유자에 대한 통지

‧ 경매개시결정의 통지 要 (139①)

‧ 공유자의 우선매수권 행사 보장 (140)

‧ 매각기일 및 매각결정기일도 통지 要

‧ 예외 (139①단서)

‧ 구분소유적 공유 : 아파트, 다세대주택 등의 공유지분인 대지권

‧ 공유물분할을 위한 매각 (91마239)

‧ 불통지의 효과

‧ 개시결정의 불통지 → 개시결정의 효력 영향 ☓

‧ 매각기일 및 매각결정기일 불통지 → 매각허가에 대한 항고사유가 됨 (2001마1047)

5. 부동산가격유지를 위한 조치 - 보전처분

‧ 직권・당사자의 신청으로 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위한 필요한 조치 가능 (법83③)

‧ 경매개시결정을 한 뒤 매각시까지 ┈  그 뒤(매각허가결정)에는 법136조에 따른 관리명령 (법136②) → 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 인도할 때까지

‧ 규칙44, 45에서 구체적으로 규정

‧ 󰊱 침해방지를 위한 조치

‧ 매각허가결정이 있을 때까지, 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 의하여 (단, 배당요구의 종기 후, 경매신청한 압류채권자는 신청 ☓) (규칙44①)

‧ ① 가격감소행위의 금지를 명하는 <금지명령> → (ex) 건물을 헐거나 훼손하는 행위, 기계의 주요부품을 빼가는 행위, 유치권・법정지상권 조작 등을 위하여 건물의 신축・보수행위, 임대・입주 등 제3자에게 점유이전하는 행위, 제3자의 출입 등을 금지하는 것

‧ ② 일정한 행위를 명하는 <작위명령> → (ex) 건물에서의 퇴거명령 등

‧ ③ 집행관에 의한 보관을 명하는 <보관명령> (규칙44①②)

‧ 󰊲 지료의 대불(代拂)

‧ 채무자가 건물소유를 위해 지상권 또는 임차권을 갖고 있는 경우 → 압류채권자는 법원의 허가를 얻어 채무자를 대신하여 미지급의 지료 등 변제 가능

‧ 이때의 지급한 지료 등 → 최우선권을 가진 집행비용으로 보호 (규칙45)

6. 집행관의 부동산현황조사 ⇨ 󰊱 현황조사보고서

‧ 경매개시결정을 한 뒤 바로 ‘현황조사명령’ (85①)

‧ 개시결정일로부터 3일 이내 집행관에게 명령

‧ 적정한 최저매각가격의 결정, 매각물건명세서의 작성을 가능하게 하려는 취지

‧ 이때 임차인 등도 조사 (실사하는 것)

‧ 조사 후 규칙46 소정의 ‘현황조사보고서’를 제출

‧ 조사사항 : 85①

‧ 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황 등

‧ 실무상 3가지로 나누어 조사・보고 ┈  1. 부동산의 현상 및 점유관계, 2. 임대차관계, 3. 그 밖의 상황 등

‧ 신법 : 집행관의 현황조사권을 크게 강화(85②)

‧ 건물출입, 질문, 문서제시요구 + 출입을 위하여 적절한 처분 ┈  잠긴 문을 여는 등의 처분도 가능 ┈  but, if 응하지 않는 경우 → 제재 ☓

‧ 임차인에 대한 통지

‧ 권리신고 및 배당요구

‧ 농지에 대한 사실조회

‧ 매각허가조건 (97다42991)

‧ 농지의 경우 → 원칙 : 농지취득자격증명 要

‧ 매수신고시에 필요 ☓, 매각결정시까지만 제출되면 → 허가, 제출 ☓ → 불허

‧ ∴ 매각으로 인한 소유권・지상권이전등기촉탁시 농지취득자격증명은 첨부서면 ☓ (매각허가시 이미 제출되었으므로)

‧ 예외

‧ ㉠ 땅 : 도시계획구역 ☓ (단, 자연녹지 → 要) ┈ 지목은 농지이나 현황이 농지 ☓ → 필요 ☓ ⇨ 농지취득자격증명 발급신청 반려사실 증명하면 足

‧ ㉡ 권리변동 - 소유권, 지상권만 (실사용자의 변동시에만 요구하는 것)

‧ ㉢ 사람 - 상속 ☓

‧ 집행관은 목적부동산의 현황을 될수록 정확하게 조사할 의무

‧ 현황조사보고서의 기재를 믿었기 때문에 손해를 본 자에 대하여 국가배상책임 발생

‧ 유치권 또는 임차권 조사에 특히 문제가 多

‧ 피담보채무액이 큰 유치권자가 있는데도 없는 것으로, 없는데도 있는 것으로

‧ 대항력이나 확정일자를 갖춘 임차권자가 있는데도 없는 것으로, 없는데도 있는 것으로

‧ 하나밖에 없는데도 여러 세입자주가 있는 것처럼 기재함으로 인하여 매수인이나 이해관계인이 피해를 입는 경우도 多

‧ 채무자와 야합한 가짜 임차인이 등장하는 경우도 多

‧ [판례] 집행관의 현황조사의 잘못은 국가배상법상의 책임문제가 생기는 것임을 전제로, ～～ 국가배상법2②의 국가로부터 구상청구를 받을 ‘중과실’에 해당하지 아니한다고 판시 (2002다65929)

‧ 다만 ～～현황보고서의 기재내용에 불비・부당한 바 있어도 집행관이 집행법원의 보조기관으로서 행한 것이기 때문에 독립하여 불복할 수는 없음

‧ but 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 잘못을 생기게 한 때 → 매각허가결정에 대한 즉시항고사유

7. 󰊲 매각물건명세서의 작성

‧ 집행법원이 작성(105①) - 특별매각조건도 여기에 표시 - 4가지 사항 표시

‧ 1. 부동산의 표시

‧ 2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

‧ 3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

‧ 4. 매각에 따라 설정되는 것으로 보게 되는 법정지상권의 개요

‧ 이해관계인과 참고인 심문 가능 (규칙2)

‧ 기타 사항

‧ 매각물건명세서의 작성 = 집행처분 ○, 기판력 또는 형성력 생기는 재판 ☓

‧ 공신력 인정 ☓ → ∴ 국가배상책임 문제 ☓

‧ 기재되지 아니한 부담이 생겼다 하더라도 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 데 그치고(민578), 인수할 부담으로 기재되었지만 실제로는 존재하지 아니하는 때라도 매수인의 부당이득은 성립 ☓ (통설)

‧ but, 매각물건명세서에 중대한 흠이 있으면 매각불허가사유 (121.v호)

‧ 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때

‧ 매각허가에 대한 이의(121.v) 및 매각허가결정에 대한 즉시항고(130①)의 사유가 됨

‧ 직권에 의한 매각불허가도 가능 (123②)

‧ 예고등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 것이 아니므로 매각물건명세서에 매각부동산의 예고등기를 기재하지 아니하였더라도 매각허가에 대한 이의사유 ☓

‧ 임차인에게 배당요구 통지 (등기우편)

‧ 명세서의 작성에 즈음하여

‧ 실무상 확정일자를 갖춘 임차인 또는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 해야만 우선변제를 받을 수 있음을 알리는 통지서를 임차인에게 등기우편으로 송부

8. 감정인의 평가 ⇨ 󰊳 평가서

‧ 평가명령

‧ 집행법원은 감정인을 선임하여 부동산을 평가시켜야 함

‧ 감정평가사 선임이 원칙 ┈  but, 집행관에게 부동산의 평가를 명하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하였다고 하여 위법은 아니다. [전합 94마83]

‧ 명령시기 : 경매개시결정등기의 등기필증을 송부받은 날로부터 3일 이내

‧ 평가대상 = 압류의 객관적 범위와 일치

‧ ∴ 목적부동산, 부합물, 종물, 종된 권리 등

‧ 인수주의에 의하여 인수할 부동산 위의 부담(ex, 지상권, 지역권, 전세권, 대항력 있는 임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등) = 평가에서 감액하여야

‧ 법령에서 정한 규제・제한의 유무・내용 및 공시지가 등도 평가서의 기재사항 (규칙51①.v호)

‧ 평가방법

‧ 토지에 대한 경매에서 지상의 미등기건물을 경매대상에서 제외하는 경우에는 이를 고려하여 평가하여야 ～ (91마608)

‧ 가. 경매물건명세서 중 부동산 표시의 기재 정도와 미등기건물을 경매목적물에서 제외할 경우의 기재 요령 ┈ 경매물건명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식할 정도의 기재이면 되고 그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 할 것이고, 그 경우에는 지상권의 개요를 기재하는 난에 경락으로 인하여 미등기건물을 위한 법정지상권이 생길 여지가 있음을 기재하여야 하며, 그 사본의 비치 후에도 오류가 발견된 경우에는 이를 정정하여야 한다.

‧ 나. 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하지 아니하고 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 정한 최저경매가격결정의 적부(소극) ┈  지상의 미등기건물이 같이 경매되는 경우와 그렇지 아니한 경우는 경매목적물인 그 부지의 평가액에도 영향이 있다 할 것인데 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전에 제출된 평가서의 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저경매가격을 정한 것은 최저경매가격결정에 중대한 하자가 있다 할 것이다.(91마608 - 부동산경락허가결정)

‧ 부동산

‧ 사회통념상 동일성의 인정 要 (94다53006)

‧ 토지의 부합물

‧ 정원수, 정원석, 석등

‧ 수목 : ㉠ 타인토지에 권원 없이 식재한 수목 → 토지소유자 소유, ㉡ 타인토지에 권원을 가지고 식재한 수목 → 식재한 자 소유 (97도3425)

‧ 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장 (64다120)

‧ 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물 (93마719)

‧ 지하구조물 (97마2157) - 방공호

‧ 주유소의 땅 속에 부설된 유류저장탱크 (94다6345)

‧ 건물의 부합물

‧ 증축 또는 개축된 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것 (80다2643・2644)

‧ 평가를 누락한 것은 잘못 (69마80) but 평가되지 아니한 경우에도 매수인은 소유권을 취득 (80다26772・26789) → 부당이득도 성립되지 않으므로 반환의무도 ☓

‧ 증축의 경우 → 건물의 부합물인가 ⇨ 그때그때 다름

‧ 구분건물로서의 요건 갖춘 경우 → 부합물 ☓ (그렇지 않다면 건물의 부합물)

‧ 건물의 임차인이 임차권에 기하여 벽, 천장에 부착시킨 석재, 합판 (84도1549)

‧ 부합 = 분리가 안 되는 것을 의미

‧ 부합되어 버리면 건물의 일부가 되는 것 (각종 고급 인테리어 비용이 수억이라도) → 임차인이 매각대금에서 최우선변상 ⇨ 제3취득자의 필요비・유익비

‧ 종물

‧ 부동산 종물 ┈  보일러실, 화장실, 목욕탕, 창고, 정화조 (93다42399) ┈ <부속건물> : 건축물대장상 경매목적물의 부속건물로 기재되어 있다고 하여도 바로 종물로 단정하여 평가의 대상이 되는 것은 아니다.(66마222)

‧ ┈ 경매목적물의 일부라고 보여지지 않는 예 : 별개의 건물이 경매목적건물과 동일 지번 상에 건립되어 있고 가옥대장상에 경매목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있더라도 그 건물에 부합되거나 종물로서 저당권의 효력이 미친 건물이라고 단정할 수 없다. 경북 문경군 점촌읍 점촌리 353의2 지상의 목조와즙 평가건 창고겸 물치장1동 건평4평과 토조초즙 평가건주가 1동 건평4평이 이사건의 경매목적 건물과는 별개 건물로서 그것이 단순히 경매목적물과 동일 지번 상에 건립되어 있다는 것만으로서 그의 종물이거나, 부속건물이라고 볼 수 없으므로, 이를 이사건 피담보채권의 저당목적물이라 할 수 없다고 판시하였는바, 위 양건물이 가옥대장상에 경매목적 건물의 부속건물이라 기재되어있다고 하여 그것을 곧 그 건물에 부합되었다거나 종물로서 저당권의 효력이 미칠 건물이었다고 단정할 수 없는 바이고, 일방 기록상에서도 위 건물이 본건 저당 목적물중에 포함된 물건이었다고 인정할 만한 아무런 자료도 발견할 수 없는 바이니, (경매목적물로서 평가되어 있지 않다) 결국 원심의 위와 같은 판단은 정당 (66마222)

‧ 동산 종물 ┈  보일러시설, 지하수펌프, 주유소의 주유기(94다6345), 백호점 건물 지하 2층 기계실에 설치된 전화교환설비(92다43142), 농지에 부속한 양수시설

‧ 종된 권리

‧ 󰊱 토지의 종된 권리 : 요역지 지역권

‧ 󰊲 건물의 종된 권리

‧ ① 건물에 대한 저당권의 효력은 건물의 소유를 목적으로 한 지상권(92다527), 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차권(92다24950)에도 미침

‧ ② 매각허가로 인하여 매수인이 법정지상권을 취득하게 되어 있는 경우 그 장래의 법정지상권

‧ ③ 미등기대지권

‧ ③ 미등기대지권

‧ ㉠ 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수한 경우(전합 98다45652 → 96다14661 폐기) ┈ 판례를 읽어봐야 이해할 수 있는 내용

‧ 사후취득한 대지권을 전유부분의 소유자 아닌 제3자에게 양도하였을 경우 → 무효

‧ 그 제3자의 전유부분 소유자에 대한 차임상당의 부당이득반환청구 ☓

‧ 을 소유 토지, 갑 건설회사가 매수(등기☓)하여 집합건물을 건축하여 갑으로 보존등기 후 분양 → A에게 분양・이전 → 저당권설정 후 저당권실행 → B가 경락 ⇨ B가 대지권을 취득하는지 여부와 관련하여 위와 같이 판시하면서 과거 96다14661 폐기

‧ 이와 관련 등기예규 : 취득 ○ (보존등기시부터 대지권은 존재하는 것이고 전유부분과 분리하여 처분할 수도 없고 전유부분의 소유권에 부종한다)

‧ 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결 [부동산소유권이전등기절차] → 폐기 : 대법원 2000.11.16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결

‧ [사실관계] ① 우성건설(분양자) → 박춘우(수분양자) : 전유부분만 등기 → 원고(신학도)에게 매각・이전등기 완료

‧ ② 박춘우가 대지지분 이전등기완료 : 원고에게 이전등기 ☓

‧ ③ 원고 : 전유부분에만 → 근저당권설정 → 담보권실행경매 → 피고 : 경락인(남민우)

‧ ④ 원고 : 집합건물법7 소정의 구분소유권 매도청구권 행사하여 소유권이전등기청구소송 제기

‧ ⑤ 원심 : 원고 승고 → 대법원 : 파기환송

‧ [판시사항] [1] 전유부분과 함께 대지지분을 매수한 자가 가지는 대지지분에 관한 소유권이전등기청구권이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 대지사용권에 해당하는지 여부(소극) → 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호에 의하면 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로 반드시 소유권일 필요는 없으나 적어도 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리여야 하고, 단순히 구분건물과 함께 그 대지지분을 매수한 자로서 매도인에게 매매를 원인으로 하여 그 대지지분에 관하여 가지는 소유권이전등기청구권과 같은 것은 같은 법 소정의 대지사용권에 해당하지 아니한다.

‧ [2] 대지지분에 대한 소유권이전등기 전에 전유부분만에 대한 경락이 이루어진 경우, 경락 후에 대지권 등기를 한 종전 소유자에게 구분소유권 매도청구권이 인정되는지 여부(적극) → 구분건물을 분양받은 최초의 구분소유자 갑이 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료된 상태에서 전유부분 및 대지지분을 을에게 매도하여 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 경료하여 주었다가 후에 대지지분에 대하여 갑 명의로 소유권이전등기가 경료되었음에도 을이 전유부분에 대하여 설정한 근저당권에 기하여 전유부분에 대한 경락이 있을 때까지 을에게 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주지 않아 을로서도 대지지분에 대하여 소유권을 취득하지 못하고 있었다면, 달리 을이 구분건물의 대지에 대하여 전유부분을 소유하기 위한 권리로서의 대지사용권을 취득하여 이를 가지고 있지 않는 한, 경락인 역시 경락에 의하여 전유부분을 소유하기 위한 대지소유권 기타의 대지사용권을 취득하지 못하는 것이므로 경락인은 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 해당하고, 전유부분에 대한 소유권을 상실한 후에 비로소 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마친 을은 그 대지지분의 소유자로서 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자에 해당하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제7조에 의하여 경락인에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

‧ [98다45652,45669 전원합의체] ┈ [사실관계]

‧ ① 분양자 → 피고 1(반소원고)이 아들인 피고 2 명의 분양받음 → 전유부분에 대해서만 소유권이전등기 경료 (대지권 등기 ☓)

‧ ② 피고 2가 원고와 협의이혼하면서 위자료 지급에 갈음, 아파트 원고에게 이전등기 (전유부분만 이전등기)

‧ ③ 피고 1가 피고 2를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소제기 → 의제자백에 기한 승소판결 → 피고 2를 대위하여 위 대지지분에 대하여 피고 2명의로 소유권이전등기 경료 (분양자로부터 이전등기) → 이어 피고 1 명의로 이전등기

‧ ④ 원고의 대지권 이전등기 청구에 대해 반소로서 집합건물법7 소정의 구분소유권 매도청구권 행사하여 소유권이전등기청구소 제기

‧ ⑤ 대법원 : 96다14661 폐기

‧ [판시사항] [1] 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우, 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유・사용할 권리를 갖는지 여부(적극) 및 매수인의 지위에서 전유부분의 소유를 위하여 가지는 위와 같은 대지의 점유・사용권이 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 '대지사용권'에 해당하는지 여부(적극) → 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분・합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다. [참조 : 93다60144, 97다42832 → 아래 참조]

‧ [2] 집합건물에 대하여 전유부분의 등기와 대지지분의 등기가 동시에 이루어져야 하나 특별한 사정으로 인하여 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 받은 매수인이 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는지 여부(소극) 및 매수인이 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도하여 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분할 수 있는지 여부(소극) → 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.(98다45652,45669 전원합의체)

‧ 집합건물의 구분소유자들이 가지는 대지사용권의 내용

‧ ┈ 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다.[93다60144]

‧ 소유권이전등기를 경료받기 전에 토지를 인도받은 매수인으로부터 다시 토지를 매수하여 점유·사용하고 있는 자에 대하여 매도인이 토지 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

‧ ┈  토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고, 또 매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유·사용권을 취득한 것으로 봄이 상당하므로 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를 매수한 자에 대하여 토지 소유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 없다.[97다42832]

‧ ㉡ 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기경료되기 전에 전유부분에 관하여만 설정된 저당권의 효력범위 (2001다22604)

‧ 미등기대지권에도 미침

‧ 매수인은 평가되지 아니한 대지권의 소유권도 취득

‧ 부당이득반환청구 - 不可

‧ [1] 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위 ⇨ 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

‧ [2] 구분건물의 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 경매절차가 진행되어 낙찰인이 전유부분만을 낙찰받았음에도 대지지분에 관한 등기까지 경료받은 것이 부당이득에 해당하는지 여부 (소극) ⇨ 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다. [2001다22604 판결 부당이득금반환)

‧ ㉢ 건설회사가 대지를 매수하여 집합건물을 건축하였으나 대지소유권을 취득하지 못한 상태에서 분양을 한 후, 전유부분만 이전등기한 경우 (2000다10741)

‧ 대지가 건설회사의 소유로 되어 있지 않았더라도 수분양자는 대지권 취득

‧ 수분양자의 전유부분에만 설정된 저당권에 기한 경매가 개시된 경우에도 매수인은 대지권 취득 (저당권의 효력은 미등기대지권에도 미침)

‧ 원심판결선고(2000.1.7)시는 대법원96다14661 판결을 인용(이전등기청구권은 대지권 아니다)하였으나, 이 판결선고(2001.1.30)시에는 위 원심의 인용판결이 2000.11.16. 위 ㉠의 전원합의체 판결로 폐기되었으므로 배척된 것. 나아가 이 판결에서는 ‘집합건물의 건축자가 대지를 매수하고 아직 소유권이전등기를 경료받지 않았다 하더라도, 매매계약의 효력으로서 이의 점유・사용권도 대지[사용]권으로 인정하였음 (대지권과 대지사용권을 엄밀하게 구별하여 사용하고 있지 않음에 주의)

‧ ㉣ 위 ㉠㉡㉢의 사안에서 수분양자가 지급한 분양대금에는 토지대금도 포함되어 있음

‧ ㉤ 구분건물의 전유부분만에 설정된 저당권의 효력범위

‧ 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이며,

‧ 구분건물의 전유부분만에 관하여 저당권설정등기가 경료된 후에 대지권등기가 경료되면서 그 저당권설정등기는 전유부분만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료되었다고 하더라도 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당 ☓ [2000다62179]

‧ 미분리 천연과실

‧ 원칙 : 대상 ○

‧ 매각허가결정 전 수확기에 달하여 채무자가 수취할 수 있으면 제외

‧ 단, 임의경매에서는 이 경우에도 평가대상이므로 제외 ☓

‧ 법정과실 (월세)

‧ 평가대상 ☓, 매각범위 ☓

9. 최저매각가격의 결정

‧ 집행법원 : 평가액을 참작하여 최저매각가격 정해야 함 (97①) ┈ 평가액을 그대로 매각가격으로 정하는 것은 아님, 실무상 감정평가액이 최저매각가격

‧ 최저매각가격이란 ?

‧ 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에는 매각허가 不可 (67마796)

‧ 법정매각조건이며 특별매각조건(이해관계인 전원의 합의에 의하여 변경된 매각조건) 不可 (110)

‧ 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 경우 → 매각불허가사유 (121.v호)

‧ 부실평가 때문에 손해 발생 → 토지평가법상의 손해배상책임과 민법상 불법행위에 따른 배상책임

‧ 감정인도 <평가를 위하여 필요하다면> 강제권 행사 ○ (97②)

‧ 최저매각가격을 결정한 후 상당한 기일이 경과하고 부동산가격의 변동이 있더라도 <특단의 사정이 없는 한> 부동산가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다. (판례)

10. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소(102)

‧ 잉여주의(91①) → 무잉여경매의 금지

‧ 우선채권과 집행비용을 빼고 남을 것이 없으면 경매개시결정 ☓

‧ 절차진행 중 집행법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정 → 압류채권자에게 통지 (102①)

‧ 우선채권이란 → ① 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담 (저당권 등) + ② 절차비용

‧ 통지는 반드시 ‘법원’이 ○, 법원사무관 등 ☓ (규칙8⑤)

‧ 우선채권의 예

‧ 선순위저당권, 전세권(배당요구한 경우), 가등기담보권, 국세・지방세・산업재보험료 등 공과금

‧ 임금・퇴직금・재해보상금 그 밖의 근로관계채권

‧ 주택・상가임대차보호법상의 소액보증금, 확정일자를 갖춘 임차보증금채권 등

‧ 통지받은 후 압류채권자가 절차의 속행을 바랄 때

‧ 통지받은 날부터 1주일 내에

‧ ① ‘남을 것이 있음’을 증명하든지(규53) ┈ 선순위의 근저당권이 변제로 소멸되어 남을 가망이 있음을 증명,

‧ ② 채권자의 매수신청(102②) = ‘선매수신청’┈  우선채권과 절차비용(집행비용)을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공

‧ 매수신고는 최저매각가격의 성질을 가지므로 매각물건명세와 매각기일공고에도 기재하여야 (○)

‧ 집행법원의 무잉여통지에 대하여 압류채권자의 매수신청 및 보증제공은 매각기일까지 철회할 수 있으며, 철회시 보증반환 청구 가능 (○)

‧ 증명 ☓ 또는 신청 & 보증 제공 ☓ → 법원은 경매절차를 <취소하여야> (102②)

‧ 매수신청금액 : 우선채권을 초과하는 금액

‧ 보증금액(실무) : 매수신청금액 - 최저매각가격

‧ 보증제공의 방법 : 경매예납금으로 예납 (공탁 不可)

‧ 보증금의 반환 → 타 매수인의 대금지급시에 반환

‧ 경매절차의 속행

‧ 매각기일 : 압류채권자의 매수신청금액의 고지 및 매수가격신고 최고 (112) ┈ 압류채권자의 매수신청금액은 특별한 매각조건에 해당하므로

‧ 초과액의 매수신고 없으면 압류채권자를 최고가 매수신고인으로 하여 매각기일의 종결을 고지 (115①)

‧ 압류채권자가 최고가매수신고인이 된 경우 → 113 보증제공 不要 (∵ 매수신청하면서 이미 충분한 보증 제공)

‧ 압류채권자의 매수신청금액과 타 매수신고인의 신고금액이 동일 → 타 매수신고인이 최고가매수신고인

‧ 초과액의 매수신고가 있으면 그 자가 최고가매수신고인 (당연)

‧ 간과하고 경매절차를 진행하면 하자 치유 ☓ ┈ 단, 최고가매수신고가격이 우선채권과 집행비용 초과하면 하자 치유 ○

‧ 미달하면 ⇨ 법원은 직권으로 매각불허가결정 ┈  but 매각허가결정이 확정되면 하자는 치유 → ∴ 매수인의 대금납부시 소유권 취득

‧ 소유자 또는 채무자의 보호를 위한 것 ☓ → ∴ 이들은 이를 위반한 매각허가결정에 대하여 즉시항고로 다툴 수 있는 이해관계인 ☓

‧ 압류채권자・우선채권자 보호 → ∴ 남을 가망 없음에도 매각허가결정을 한 경우의 불복 = 압류채권자・우선채권자만 즉시항고 ○ (채무자・소유자는 ☓ 대법87마861)

‧ 무익한 환가를 막아 집행채권자를 보호함과 동시에 우선채권자의 환가시기의 자유선택권을 보장하려는 취지

‧ 담보권실행의 임의경매와 비교

‧ 과거의 판례 : 제102조의 적용이 없다는 함 ┈ but, 신법 = 강제경매와 동일 (268, 법102)

11. 3가지 문서의 비치・열람

‧ 매각물건명세서, 집행관 작성의 현황보사보고서, 감정인의 평가서의 각 사본

‧ 법원 민사집행과에 비치 - 누구나 열람 가능 (105②)

‧ 매각기일 1주일 전부터 열람에 제공 (규칙55)

12. 경매기록의 열람과 복사

‧ 매각기일 공고 前 열람

‧ 매각절차의 이해관계인만 열람 가능

‧ 매각기일 공고 後, 매각기일 이외의 기간의 열람

‧ 매각절차의 이해관계인

‧ 매각절차 이외의 이해관계인 (재민2004-3, 53조)

‧ 파산자인 채무자 및 소유자

‧ 매수신고인

‧ 우선변제청구권 있는 배당요구채권자

‧ 현황조사보고서상의 임차인

‧ 건물과 토지의 소유자가 다를 때 각 다른 부동산의 소유자

‧ 가압류, 가처분채권자

‧ 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업시행자

‧ 복사의 범위

‧ 기록전체 복사는 ☓, 특정하여 신청 ○

13. 매각기일・매각결정기일의 지정・공고・통지

‧ 매각(실시)기일 = 매각(입찰 등)하는 날

‧ 매각결정기일 = 매각허가여부의 결정을 선고하는 기일

‧ 매각결정기일 = 매각기일(기간의 입찰의 경우 입찰기간이 끝난 후)로부터 1주일 이내로 정하여야 함 (109①, 규칙68)

‧ 실무상 : 매각기일 & 매각결정기일을 동시에 지정하고, 매각기일을 4회 정도 all 지정・공고・통지

‧ 매각기일 및 매각결정기일 지정・공고의 요건

‧ 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산 위의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 있다고 인정할 때

‧ 압류채권자가 102②의 충분한 보증을 제공한 때

‧ 매각방법의 지정 (103) ┈ 호가, 기일, 기간입찰

‧ 매각방법 (103②) ① 호가경매 : 매각기일에 呼價, ② 기일입찰 : 매각기일에 입찰 & 개찰, ③ 기간입찰 : 입찰기간동안 입찰 후 → 매각기일에 개찰

‧ 매각방법의 지정 : 집행법원이 定

‧ 지정・공고・통지 ⇨ 배당요구종기부터 1월 안에 지정・공고・통지 要

‧ 지정・공고・통지 = 배당요구종기부터 1월 안에 하되 (예규)

‧ 공고는 매각기일(기간입찰의 경우 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지 (규칙56) ┈ 훈시규정 ☓ → ∴ 그 기간을 어긴 때 매각기일을 변경하여야 (60마199)
예규상 : 최초매각기일・입찰기간 개시일 = 공고일로부터 2주 후 20일 안

‧ 법106 규정된 사항과 다음 각호의 사항

‧ 법98에 따라 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지 (i호)

‧ 규칙60에 따라 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용 (ii호)

‧ 법113에 따른 매수신청의 보증금액과 보증제공방법 (iii호)

‧ 매각결정기일 = 매각기일의 1주일 이내 (109①)

‧ 기간입찰시 입찰기간 = 1주 이상 1월 이하 (규칙68)

‧ 매각기일, 매각결정기일 규정 → all 훈시규정 (판례)

‧ 위법공고 간과하고 집행을 속행하면 → 매각불허가사유 (121.7호, 129②), 매각허가결정에 대한 항고사유 (129,130)

‧ 위법공고로 다시 경매절차를 행할 때 → 최저매각가격 = 당초의 가격

‧ 수회 매각 및 매각결정기일 일괄지정방식(간단히 ‘일괄지정방식’)에 의한 부동산 매각절차 진행시 유의사항 (재판예규969호←630호)

‧ 일괄지정하면 공고도 일괄공고 (7조)

‧ 일괄지정방식에 의한 경우에도 법원게시판에 의한 매각기일공고는 생략할 수 없다.

‧ 부득이한 사유가 없는 한 당사자의 기일변경신청을 허가하여서는 아니된다.

‧ 횟수는 3～4회가 적당하나, 그 이상도 가능

‧ 매각기일 공고에 기재할 사항 = 106 소정의 9가지

‧ 1. 부동산의 표시

‧ 2. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법

‧ 3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

‧ 4. 매각기일의 일시ㆍ장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간ㆍ장소

‧ 5. 최저매각가격

‧ 6. 매각결정기일의 일시ㆍ장소

‧ 7. 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지

‧ 8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지

‧ 9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지

‧ ※ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권(법정지상권)의 개요는 기재 ☓ → 매각물건명세서에 기재사항 ○

‧ 특히 문제가 되는 것 : 1. 부동산의 표시, 3. 부동산의 점유관계, 5. 최저매각가격 등

‧ 부동산의 동일성 식별에 지장이 없으면 → 위법공고 ☓

‧ 목적물 오인 또는 평가를 그르치게 할 정도라면 → 적법공고 ☓

‧ 등기부에 올라 있지 아니한 제시 외 건물(매각대상외의 건물) 포함 ☓

‧ 경매부동산의 부합물・종물이 아닌 한 포함 ☓

‧ 매수인에게 대항할 수 없는 임대차의 누락 → 위법공고 ☓

‧ 최저매각가격의 누락 → 위법공고 ○

‧ 공고방법

‧ 1. 법원게시판 게시

‧ 2. 관보・공보 또는 신문 게재

‧ 3. 전자통신매체(인터넷 또는 ARS 자동응답방식)를 이용한 공고 가운데 어느 하나의 방법 (규11①)

‧ 실무상 : 최초 매각기일은 신문에 여러 사건을 일괄공고, 속행기일은 법원게시판 공고 또는 매각물건명세서를 참조토록 함

‧ 변경된 매각결정기일 : 발송송달 등의 방법으로 이해관계인에게 통지하면 되고, 공고하지 아니하였다고 하여 매각허가결정이 위법은 ☓ (80마96)

‧ 매각기일・매각결정기일의 통지 (104②)

‧ 대상 → 이해관계인 ┈ 매각기일과 매각결정기일은 이해관계인에게 통지하여야 (104②)

‧ 개별통지 ┈ 절차권 보장 위해, 실무는 여러 차례의 입찰기일 및 매각허가기일을 일괄지정하고 일괄통지함

‧ 발송송달의 방법(민소189) - 경매절차 지연 방지 ┈ 처음 교부송달 또는 공시송달에 의하다가 뒤에 발송송달로 바꾸어도 상관없음 (95마35)

‧ 기일통지의 누락 : 매각허가에 대한 이의사유 (121. 1호)

‧ 등기가 없거나 대항력이 없는 임차인까지 이해관계인이라 할 수 없으므로 통지 필요 ☓ ┈ vs. 대항할 수 있는 임대차는 통지 필요 ○, 권리신고 없는 주택임차인에게 기일통지 하지 않아도 매각허가결정에 대한 불복사유 ☓

‧ 기일통지시 최저매각가격을 잘못 통지한 경우 : 불복사유 ☓

‧ 기일통지 없는 매각절차라도 불복없이 확정되면 그 하자는 치유

‧ 방법 = 송달 ┈ 우편(발송)송달 허용 (104③) ┈ 등기우편 (규칙9)

‧ 통지의 하자 : 매각허가에 대한 이의사유, 공유지분권자는 매각허가에 대한 항고사유

‧ 기간입찰의 경우

‧ 위 매각기일 & 매각결정기일 지정・공고・통지시 입찰기간도 포함하여 지정・공고・통지 (당연 : 104④)

‧ 매각기일의 변경(연기)신청

‧ 채권자 또는 채무자(채권자의 동의 要) ┈ 채권자와 채무자 사이에 임의변제의 협의가 진행 중일 때 흔히 연기신청

‧ 연기는 51②에 비추어 2회에 한하며, 6월 초과 ☓

14. 매각조건

‧ 법원이 부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는 데 있어서 지켜야 할 조건 (경매의 성립과 효력에 관한 조건)

‧ 법정매각조건 : 별도로 고지할 필요 ☓ → 모든 매각절차에 공통적으로 적용. 법과 규칙이 미리 정해놓은 매각조건 (집행법 그 자체)

‧ 특별매각조건 : 매각기일을 개시할 때 그 내용을 고지하여야 (112)  → 법정매각조건 중 ‘공공의 이익이나 경매의 본질에 관계없는 조건’을 변경하거나 새로운 매각조건을 정한 것 (111)

‧ 법정매각조건 ○

‧ 우선채권을 변제하고 남을 것이 있을 것 (91①,102) ⇨ 경매이익의 존재

‧ 최저매각가격에 이르지 않은 매각불허가 (97①,119,134,138②) ┈ 이 조건은 이해관계인의 합의로도 변경 不可 (110①)

‧ 매수신청인의 보증제공의무 (113)

‧ 매각에 의하여 부동산 위의 용익권・담보권의 소멸 또는 인수 (91)

‧ 개별매각의 원칙, 일괄매각의 예외 (98)

‧ 여러 개의 부동산에 대하여 일괄매각결정이 없었다면 그 부동산들은 개별입찰이 되는 것이므로 개별입찰로 진행되는 입찰절차에서 입찰자가 1장의 입찰표에 의하여 여러 개의 부동산을 입착가격의 총액만을 기재하였다가 그 뒤 부동산별로 입찰료를 다시 작성 제출하였다고 해도 입찰표는 모두 무효 (94마1150)

‧ 대금납부시에 매수인의 소유권취득 (135)

‧ 소유권 취득등기의 시기, 방법 및 등기비용의 부담 (144①②)

‧ 매수인의 대금지급의무와 그 지급시기 (142②)

‧ 매수인의 인도청구시기 (136①)

‧ 대금불납시에 매각의 실효 (138)

‧ 공유지분매각의 경우에 최저매각가격의 결정(139②), 통지받은 다른 공유자의 우선매수권 (140)

‧ 매수인의 자격

‧ 농지매각에서 매수인 자격의 제한(농지6, 8)

‧ 채무자・집행관・감정인의 매수 금지 (규칙366) → 집행채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수 不可 (규칙59)

‧ 법정지상권의 성립 (민366)

‧ 법정매각조건 ☓ → 암기 : 일시・장소 & ‘매각’으로 시작되는 것 all

‧ 매각장소 ☓

‧ 매각기일 ☓

‧ 매각결정기일 ☓

‧ 기일의 공고 ☓

‧ 매각허가 여부의 결정방법 ☓

‧ 매각허가 여부에 관한 이의의 진술 ☓

‧ 매각허가 여부 결정에 대한 항고권 ☓

‧ 특별매각조건

‧ 법정매각조건 중에서 이해관계인 전원의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건

‧ 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 범위 내에서만 가능

‧ 현금화의 본질적・근본적・필연적 조건(최저매각가격 미만의 매각 불허 등)은 변경 不可

‧ 매각기일개시시 고지 要 (112)

‧ 매각허가결정에도 그 조건 기재 要 (128①)

‧ 방법

‧ 이해관계인의 전원합의에 따라 → 전원합의 + 신청에 의해 (법정매각조건 중 최저매각가격 외의 매각조건) (110①②)

‧ 저당권을 존속시키기로 하는 합의의 경우 그 저당권자만이 합의할 수 있는 이해관계인이 되고, 후순위저당권자는 이해관계인 ☓ (합의할 이해관계인은 90 각호 소정의 이해관계인 중 당해 매각조건의 변경에 의하여 자기의 권리에 영향을 받는 자이다)

‧ 법원의 매각조건변경결정이 있어야 효력 발생

‧ 직권에 의한 매각조건의 변경 → 법원 직권 + 모든 매각조건 : 변경 또는 추가 (111①)

‧ 배당요구의 종기까지 可

‧ 합의로 변경한 것은 다시 합의로 변경 可

‧ 직권으로 변경된 것은 이해관계인의 합의로도 변경 ☓

‧ 직권에 의한 매각조건의 변경결정 → 이해관계인의 즉시항고 가능 (111②)

‧ 실무상 특별매각조건의 例

‧ 매수인이 매각대금지급일에 대금납부를 하지 아니하고 지연이자를 납부하는 경우에는 지연이자를 연2할로 하는 것

‧ 농지매각의 경우에 매각결정기일까지 매수인이 농지취득자격증명서를 제출하지 아니하여 매각이 불허가 될 때에는 매수신청보증금을 반환하지 아니하고 배당시에 매각대금에 산입하는 것

‧ 매수신청의 보증금액 1/10을 달리 정하는 것

‧ 저당권이 붙은 별도 등기 있는 집합건물에 관한 경매신청의 경우 그 대지에 대한 저당권을 인수시키는 것