제7장 형식적 경매

제7장 형식적 경매

1. 형식적 경매

‧ 형식적 경매란 ?

‧ 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매 (우선변제권 개념 ☓)

‧ 청구권의 만족・보전을 목적으로 하지 않지만 담보권실행으로서의 경매의 예에 의하는 현금화 절차 (274)

‧ 2 가지 ⇨ 광의

‧ ① 유치권에 의한 경매 ┈ 민사유치권(민320), 상사유치건 (상58, 91, 111, 113, 120, 147, 800②)

‧ ② 민・상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매 ⇨ 협의

‧ 공유물 분할(민269②,278,1013②)

‧ 자조매각・긴급매각(민490, 상67, 770, 71, 109, 113, 123, 142, 143①, 149②, 165, 777, 804①, 민집258⑥, 민집규칙142③, 200②)

‧ 단주의 경매 (상443①, 461②, 530③)

‧ 타인의 권리를 상실시키는 경매 (상757①, 집합건물법45①)

‧ 청산을 위한 경매 (민1037, 1051③, 1056②)

‧ ② 만 형식적 경매라는 견해도 有 ⇨ 좁은 의미의 형식적 경매라고 할 것

‧ 순현금화형 : 공유물분할을 위한 경매 등

‧ 청산형 : 한정승인, 재산분리에 따르는 상속재산의 경매 등

‧ 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시 (274①)

‧ 경매신청에 법원의 허가 등을 요하는 경우 → 심판 또는 허가결정의 등본첨부 要

2. 유치권에 의한 경매

‧ 집행기관에 경매신청

‧ 부동산 → 집행법원 (사법보좌관의 업무)

‧ 동산 → 집행관에 대하여 서면으로 경매신청

‧ 유치권의 존재를 증명하는 서류(264①)를 집행기관에 제출할 것을 요함

‧ 부동산의 경매신청서에는 부동산에 대한 경매신청의 예에 의하여 ‘유치권의 존재를 증명하는 문서’를 첨부 要 (274①)

‧ 법정담보물권인 유치권에서는 채권자가 물건을 점유하고 있는 것 이외에 유치권의 존재를 증명하는 서류가 있기 어려우나 공사계약서, 내용증명, 채무자 또는 소유자의 인도청구소송에서 유치권항변이 인용된 판결문 등을 제출하면 될 것

‧ 이 문서는 사문서라도 무방

‧ 채권이 변제기에 이르지 않을 때에는 유치권이 성립하지 않으므로 채권이 변제기에 있다는 것은 유치권에 의한 경매의 실체상의 적법요건이지만 담보권실행의 경우와 마찬가지로 이것을 증명하는 문서를 신청서에 첨부할 필요는 없는 것

‧ 경매신청에 법원의 허가 등을 요하는 경우 → 심판・허가결정의 등본첨부 要

‧ 그 서류에 의하여 유치권의 성립이 추정되면 → 경매 개시

‧ 동일 목적물에 강제경매 또는 담보권실행의 경매와 경합적으로 개시되면 → 형식적 경매는 정지

‧ 강제경매 또는 담보권실행의 경매만 속행 (274②) ┈  but 뒤의 경매가 취소되면 → 형식적 경매가 속행 (274③)

‧ 경매개시 결정

‧ 형식적 경매의 절차를 개시하는 방법 역시 담보권 실행의 절차의 예에 따름

‧ ∴ 법원은 당사자의 신청에 따라 경매개시결정을 하고 동시에 그 부동산 또는 동산의 압류를 명하여야 함 (274 → 268 → 83①)

‧ 경매신청 기입등기의 촉탁

‧ 형식적 경매에 있어서 압류에 관하여는 담보권실행의 예에 따라 경매신청의 기입등기를 촉탁할 필요

‧ 공사 중인 건축물에 대하여 보존조치를 취하여야 하나 유치권에 의한 경매신청과 신청인이 당해 부동산을 점유하고 있는 자조매각의 경우에는 이를 적용할 필요 ☓

‧ 개시결정에 대한 이의

‧ 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시결정에 대한 이의에서는 담보권의 부존재 또는 소멸 주장 可 (265)

‧ 유치권에 의한 경매에도 그 예에 의하여 신청권의 부존재 또는 소멸을 이유로 하여 개시결정에 대한 이의 제기 可

‧ 소멸주의(268 → 91②③④)의 적용여부

‧ 유치권에 의한 경매에 있어서 위 규정을 적용할 것인가에 대하여

‧ 매각의 실효를 거두기 위하여는 위 규정의 적용을 긍정하는 견해

‧ 형식적 경매는 환가 그 자체를 목적으로 할 뿐 별도로 청구권의 만족 내지 실현이라는 단계에까지 나아가지 아니하므로 목적 부동산의 부담이 있으면 부담이 있는 대로 평가하여 경락인에게 이를 인수시키는 조건으로 환가를 하면 족하고 강제경매와 담보권의 실행을 위한 경매에 있어서와 같이 위 규정을 적용할 필요가 없다는 견해가 있으며, 후자의 견해가 유력

‧ but 유치권을 행사하고 있을 때 채무자가 그 부동산을 등기한 경우, 후에 채무자의 다른 채권자들이 가압류・가처분 등을 한 경우, 후자의 견해에 따른다면 유치권의 행사 이후의 권리자들이 경락으로 소멸되지 않는다면 유치권에 의한 경매신청 자체가 무의미해지며 경매참가자로서도 경매에 참여하지 않을 것이고 유치권자의 권리를 침해하는 결과 → ∴ 매각의 실효를 거두기 위해서도 91②의 적용을 긍정하여 유치권 이후의 권리는 경락으로 인하여 소멸되어야 할 것

‧ 실무

‧ 청산을 위한 경매 : 소멸주의 적용

‧ 현금화를 위한 경매 : 소멸주의 적용 ☓ → 인수주의 ┈ 인수주의를 채택할 경우 매각물건명세서에 명기 要

‧ 91⑤의 의미 : 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지에 대해서

‧ 91⑤은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정

‧ 그 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지 ○, 인적 채무까지 인수한다는 취지 ☓

‧ ∴ 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구 ☓ (95다8713)

‧ 잉여주의(91①) 적용여부 ⇨ 적용

‧ 강제경매와 마찬가지로 절차비용, 우선채권을 변제하고 잉여가 생기지 않으면 경매를 실시할 수 없다는 잉여주의가 적용 (268 → 91①)

‧ 환가의 실시

‧ 부동산임의경매절차와 동일

‧ 환가금의 처리

‧ 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 권리가 있을 뿐, 환가금에서 우선변제를 받을 권리 ☓

‧ 채권의 변제가 완전히 이루어지기까지는 경락인에 대하여 부동산의 인도 거절 可

‧ 유치권에 의한 경매대금에 일반채권자의 배당요구가 허용되는지, 배당절차가 실시되는지 ⇨ 형식적 경매는 일반경매와 다르므로 부정하는 것이 통설・판례 (유치권에 의한 경매는 본래 유치물을 금전으로 환가하는 그 자체를 목적으로 하여 행해지는 것일 뿐)

‧ 일반채권자가 만족을 얻기 위해서는 강제경매 또는 임의경매 신청할 필요

‧ 이미 강제경매(또는 임의경매)가 진행중이라면 그 절차에서 배당요구하는 것은 가능

‧ 일반채권자의 배당요구가 인정되지 아니하면 유치권자 혼자 남기 때문에 현금화 후의 매각대금은 경매비용을 빼고 난 뒤 경매신청인인 유치권자에게 교부 (환가금을 공탁하여야 한다는 근거 규정도 ☓)

‧ 유치권자가 교부받은 환가금을 자기의 채권에 충당할 수 있는가 ⇨ 부정설이 다수설

‧ 자기의 채권이 금전채권이고 또 채무자가 위 유치물의 소유자인 경우에는 우선 교부받은 환가금과 자기의 채권을 대등액에서 상계할 수 있으므로 실질상으로는 우선변제

‧ 담보물권 중에서 우선변제권이 없는 유치권은 그 성립의 선후에 관계없이 경매목적물에 대하여 유치적 효력을 행사하며 경락인에 대하여 변제를 강제할 수 있으므로, 유치권의 존재 및 그 내용, 즉 채권자와 채무자, 피담보채무액,공동담보나 인적보증의 유무 등에 대하여 현황조사보고서에 기재

‧ 건물 일부의 유치권

‧ 1동의 건물 중 일부에 대하여 점유자가 필요비 등에 관하여 유치권을 가지는 경우에 유치권자는 경매신청을 할 수 있는가

‧ 현행 부동산등기법상 경매신청의 기입등기를 할 방법이 없고 각 채권자의 이해관계가 다를 수 있어 전세권과 같이 분필등기를 한 후에야 경매신청 可 (91마256,257)

‧ 유치권과 소멸시효

‧ 유치권은 시효로 소멸 ☓

‧ 단, 채권의 소멸시효의 진행에는 영향 ☓ → ∴ 목적물을 유치하고 있더라도 채권은 시효로 소멸될 수 있으므로 피담보채권의 소멸로 인하여 유치권도 소멸

‧ ∴ 유치권자는 채권에 대하여 보전처분이나 소제기를 통하여 시효중단의 조치를 취하여야 함

‧ 동시이행의 항변권과 유치권

‧ 동시이행의 항변권은 기능적인 면에서 유치권과 같은 내용

‧ 동시이행의 항변권은 쌍무계약을 기초로 하여 인정되며, 당사자 일방의 채무이행을 강요당하는 것을 피하기 위한 목적을 가지며, 이 경우 급부에는 제한이 없음. 또한 실무에서 임차보증금반환청구권에 의해서 그 임차목적물에 대하여 유치권을 주장하는 경우가 많으나 이는 그 부동산에 관하여 생긴 채권이 아니므로 동시이행의 항변권을 주장할 수 있을 뿐 유치권 주장 不可

‧ 유치권 판례

‧ 가. 신탁의 해지 등 신탁종료사유의 발생으로 신탁재산이 수익자나 위탁자에게 당연히 복귀되거나 승계되는지 여부 → 신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁의 목적을 위하여 재산의 관리 또는 처분을 하도록 하는 것이어서 부동산의 신탁에 있어서 신탁자의 위탁에 의하여 수탁자 앞으로 그 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는것은 아니므로 신탁의 해지 등 신탁종료의 사유가 발생하더라도 수탁자가 신탁재산의 귀속권리자인 수익자나 위탁자 등에게 새로이 목적부동산의 소유권등 신탁재산을 이전할 의무를 부담하게 될 뿐, 신탁재산이 수익자나 위탁자등에게 당연히 복귀되거나 승계된다고 할 수 없다.

‧ 나. 신탁해지로 소유권이전등기가 경료되기 전까지의 제3자에 대한 신탁재산 점유로 인한 부당이득반환청구권을 위탁자 또는 그 상속인이 당연히 행사할 수 있는지 여부 → 갑 소유의 건물이 을에게 신탁된 것이라면 신탁등기가 된 때부터 신탁이 해지되어 갑의 상속인 병 명의로 이전등기가 될 때까지는 건물의 소유권은 대내외적으로 을에게 완전히 귀속되었다 할 것이고, 따라서 그 동안에 정이 법률상 원인 없이 건물을 점유함으로 인하여 부담하게 되는 임료 상당의 부당이득반환채무에 대한 청구권은 을이 갖는 것이고, 그 후 신탁이 해지되었다 하더라도 이미 발생한 부당이득반환청구채권은 을이 신탁재산의 관리로 얻은 재산으로서 신탁재산에 속하는 것이므로(신탁법 제19조) 당연히 위탁자 갑의 상속인인 병에게 승계된다고는 할 수 없고, 수탁자인 을로서는 신탁계약의 본래 목적에 따라 잔여신탁재산으로서 이를 귀속권리자인 병에게 양도하여 대항요건을 갖추는 등의 이전절차를 취하여야 할 의무를 부담하는 데 지나지 아니하므로 을이 이러한 이전절차를 밟지 아니하였다면 병이 정에 대하여 그 부당이득반환청구채권을 행사할 수 없다.

‧ 다. 임차인이 약정에 기한 권리금반환청구권을 가지고 임차물에 대해 유치권을 행사할 수 있는지 여부 → 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.(93다62119-건축명도등)