-------------- 나. 강제경매개시결정

나. 강제경매개시결정

1. 심리・조사

‧ 신청방식 등 조사

‧ 신청방식의 적법여부 조사 → 각하

‧ 관할의 조사 → 이송 ┈ A법원인데 B법원에 신청했더니 C법원으로 이송한 경우 → C법원 관할

‧ 집행력 있는 정본 조사

‧ 강제집행의 개시요건에 대한 조사 → 직권조사

‧ 부동산에 대한 조사

‧ 소유권 : 채무자의 소유 여부

‧ 상속등기가 되지 않은 부동산 → 선 대위상속등기, 후 경매신청

‧ 압류금지 부동산 여부

‧ 학교법인이 교육에 직접 사용하는 교지, 교사는 강제집행(압류)하지 못함 (96누4947)

‧ 주무관청의 허가 없으면 처분할 수 없는 재산(사립학교법28①에 의한 학교법인의 기본재산, 전통사찰보존법6①.ii호에 의한 사찰소유부동산)은 압류채권자가 매각명령 전까지 처분허가서를 제출하지 않으면 매각을 못함 (97다49817) ⇨ 압류는 가능

‧ 학교 재산 중 기본재산 → 교육에 직접 사용 (교실・운동장・실습실・강당 등) ⇨ 압류(집행) 자체 不可

‧ 직접 사용 ☓ ⇨ 주무관청 허가 要

‧ 일반 재산 ⇨ 집행 可

‧ 국가유공자 : 대출받아 취득한 부동산 → 압류 금지 규정 폐지 (단, 연금 = 아직 압류 금지)

‧ 경매개시가 되어 있는 부동산 → 개시결정 가능. 다만, 경매절차는 먼저 개시한 절차에 따라 진행 (87)

‧ 가압류등기, 환매특약등기가 있는 부동산 : 가압류, 환매특약은 경매개시의 장애사유 ☓

‧ 최선순위의 처분금지가처분등기가 있는 부동산 → 철차가 사실상 정지 ┈ 가처분보다 선행하는 담보권・가압류 등이 있는 경우 → 장애사유 ☓ (매각으로 소멸)

‧ 최선순위의 가등기가 있는 부동산 → 절차가 사실상 정지(소유권이전등기청구권 가등기로 추정) ┈ 나중에 담보가등기임이 밝혀지면 → 다시 진행

‧ 체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산 ⇨ 별개의 절차, 상호 불가침

‧ 각 별개의 절차이어서 서로 다른 절차를 간섭할 수 없으므로 경매가 각각 진행 (2001두7329)

‧ 먼저 소유권을 취득(대금납부를 먼저) 한 자가 진정한 소유자로 확정

‧ 대금납부가 늦은 자가 먼저 등기가 되었다면 → 소(訴)로서 말소할 수 밖에 없음

‧ 파산선고・채무자회생절차개시결정의 등기가 있는 부동산 → 개별집행에 의한 경매신청은 각하

‧ 파산의 경우 → 별제권을 가지는 저당권자의 임의경매는 개시

‧ 채무자회생절차의 경우 → 임의경매도 不可

2. 개시결정의 시기 및 내용

‧ 접수일로부터 2일 이내 개시결정하여야 함

‧ 개시결정에는 다음 사항을 기재하고 판사가 서명날인 또는 기명날인

‧ 채권자・채무자의 성명・주소, 부동산의 표시, 청구금액, 집행력 있는 집행권원, 강제경매절차개시의 문구, 채권자를 위하여 부동산을 압류한다는 선언, 결정연월일

‧ 채권자가 매각부동산을 가압류한 후 채무자가 타에 소유권을 이전하여 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에는 채무자 외에 소유자도 표시 (예 :‘제3취득자 ○ ○ ○’라고 표시)

3. 경매개시결정에 의한 압류의 효력

‧ 압류의 효력발생시기 = 󰊲 결정이 채무자에 송달된 때 또는 󰊱 개시결정의 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때 (83④)

‧ 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에

‧ 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생

‧ 압류의 효력이 생기면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효력

‧ 압류의 효력발생 여부에 관계없이 채무자에게 경매개시결정이 송달되지 않으면 경매절차를 진행할 수 없으며(91마239), 경매개시결정 송달의 흠은 매각허가결정에 대한 항고이유가 됨 (97마814)

‧ 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고이유로 삼을 수 있음

‧ 송달의 흠 → 설사 뒤에 매각대금이 완납되었다 하여도 소유권취득 ☓ (판례) → 그만큼 송달이 중요

‧ 실무상 : 등기를 먼저 함 ┈ 채무자 송달 후 등기 전에 소유권을 취득한 선의의 제3자는 압류채권자에게 대항할 수 있으므로(92①), 이를 방지하기 위함

‧ 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸

‧ 󰊱 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우

‧ 제3자의 선의・악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못하지만,

‧ 󰊲 집행채무자에게 개시결정 송달 후 경매개시결정등기 전에 제3자가 권리를 취득한 경우

‧ 제3자가 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면(선의) 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면(악의) 압류채권자에게 대항 가능 (92①)

4. 경매개시결정 이후의 절차

‧ 집행법원(사법보좌관)이 강제경매개시결정을 하면 ⇨ 그 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 함(83①)

‧ 법원사무관 등은

‧ ① 개시결정을 채무자에게 반드시 송달하여야 함 (84④) but, 다른 이해관계인에게는 송달 불요

‧ ② 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 함 (94①) ⇔ ‘압류등기’라고 함

‧ ③ 채권자에게는 상당한 방법으로 고지 (민소221) ┈ 송달 불요

5. 경매개시결정등기의 촉탁

‧ 등기권리자, 등기의무자

‧ 등기권리자 : 경매신청채권자

‧ 등기의무자 : 부동산소유자 = 즉, 채무자 ┈ 가압류등기를 한 후 채무자로부터 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우 → 가압류 당시의 소유권의 등기명의인을 기재 (제3자는 가압류채권자에게 대항할 수 없고, 제3자명의의 등기는 매각으로 인한 등기촉탁시 일괄말소촉탁)

‧ 촉탁서의 경정

‧ 촉탁이 잘못되었을 경우에는 촉탁서를 직권으로 경정하여 다시 촉탁

‧ 등기 후 착오 발견시 경정등기촉탁

‧ 경매개시결정등기가 불법으로 말소된 경우 집행법원은 직권으로 회복등기촉탁

‧ 등기관의 조치

‧ 촉탁서에 표시된 등기의무자의 기재가 등기부상의 소유명의인의 기재와 다를 경우 → 촉탁 각하
(다만, 법원이 오기한 것인 때에는 법원이 직권으로 경정하여 다시 촉탁)

‧ 92②의 적용에 의하여 압류 후 소유권을 취득한 제3자가 있더라도 매각절차를 속행하여야 하는 경우 등기의무자가 다르더라도 등기관은 기입등기 실행

‧ 등기 후 등기부등본 작성하여 집행법원에 송부
(경매신청인이 제출한 등기부등본이 작성된 이후에 변동사항이 없으면 통지서로 갈음 가능)

6. 경매개시결정의 송달

‧ 채무자에 대한 송달

‧ 송달시기

‧ 규정 : 개시결정일로부터 3일 이내

‧ 실무 : 등기촉탁 이후 등기관으로부터 기입등기가 된 등기부등본을 받거나 이에 갈음하는 통지서를 받은 이후에 발송 → 압류채권자에 대항할 수 있는 선의의 제3취득자가 발생하는 것을 방지하기 위함 (92①)

‧ 매각절차진행의 유효요건

‧ 압류의 효력 발생은 개시결정등기만으로 가능 ┈ but 절차진행을 위해서는 채무자 송달 要

‧ 채무자에 대한 송달이 없으면 → 절차 진행 不可 (91마239)

‧ 진행되었다면 매각허가에 대한 항고(97마814)에 의하여 그 절차는 취소되고, 매각대금이 납부되었더라도 매수인은 소유권을 취득 ☓ (93다9477)

‧ 송달방법

‧ 특별송달이 원칙 ┈ 개시결정은 우편(발송)송달 不可 ┈ 공시송달은 가능하지만 우편(발송)송달은 허용 ☓

‧ 이사불명의 경우 → 공시송달 ⇨ 어떠한 경우에도 채무자에게는 송달해야 함

‧ 주소불명의 경우에도 송달은 하여야 함 ┈ 법12 : 개시결정의 채무자 송달에는 적용 ☓ (개시결정의 송달은 집행행위 ☓), 결과적으로 공시송달하게 됨

‧ 채무자가 법인인 경우 → 법인주소지 및 대표이사 개인주소지 모두 송달되지 아니한 경우에만 공시송달 허용 (97다31267)

‧ 채무자가 외국에 거주하는 경우에도 송달은 하여야 함 ┈ 역시 법12 적용 ☓, 법13에 의한 외국송달의 특례 적용 ○, 외국공시송달(민소194)도 可

‧ 금융기관의 임의경매신청시 발송송달에 관한 예규 (재민99-4)

‧ 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 송달특례가 적용되는 경우에도 경매신청 후 비로소 경매실행예정사실을 통지한 경우에는 송달특례를 적용받을 수 없다. (○) ┈ 임의경매 part 참조

‧ 채권자에 대한 송달

‧ 송달은 물론이지만 고지도 가능

‧ 절차진행의 유효요건 ☓ (69마231) → 안 해도 상관 ☓

‧ 강제관리의 관리인 및 압류채권자 등에 대한 통지 (규칙43)

‧ 강제관리개시결정이 된 부동산에 대하여 강제경매개시결정이 있는 때

‧ 대상 : 관리인, 압류채권자, 배당요구를 한 채권자

‧ 강제경매개시가 강제관리개시 보다 선행한 경우에는 통지 不要

7. 압류의 효력

‧ 압류의 효력이 발생하면

‧ 경매개시시점으로 소급하여 시효중단의 효과도 발생 (개시 ☓ → 시효중단 효력 발생 ☓)

‧ 이러한 논리는 다른 경우에도 마찬가지로 적용 → 근저당권의 확정시기 = 경매신청시 (개시되면 신청시점으로 소급하여 확정)

‧ 압류 이후 채무자의 관리 등

‧ 압류 이후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지는 부동산의 교환가치를 감소시키지 아니하는 한도에서 목적물을 관리・사용・수익 가능 (83②)

‧ 부동산의 점유 빼앗는 것 ☓

‧ 채무자의 관리・이용에 영향 ☓ (83②) → 통상의 용법에 따라 거주・영업・경작 등 사용 또는 임대차 등 수익 가능

‧ 단, 압류 뒤에 새로운 임대차계약 → 압류채권자에게 대항 ☓

‧ 처분금지효 ⇔ 양도 ☓, 용익권・담보권 설정 ☓ ⇨ 배당요구 part (배당요구할 수 있는 채권) 참조

‧ 처분금지효가 최초의 압류채권자나 처분 전의 다른 채권자에게만 미치느냐(개별상대효), 그 처분 후에 집행절차에 참가한 다른 채권자에게도 미치느냐(절차상대효)에 관하여 다툼 있음

‧ 학설・판례 ⇒ 개별상대효설

‧ 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐

‧ 압류후의 채무자의 처분행위는 당사자간에는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에 있어서만 무효

‧ 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효

‧ 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차 진행 가능

채무자의 압류 후의 처분행위

절대적 무효설		‧ 압류 후의 처분행위 : 무효
상대적 무효설	개별적 (판례)	‧ 압류채권자에 대하여는 무효 ‧ 처분 후의 이중압류채권자 또는 배당요구채권자에 대하여서는 유효
	절차적 (일본)	‧ 압류채권자 뿐만 아니라 집행절차에 참가한 모든 채권자와의 관계에서 무효

‧ 압류의 효력 소멸

‧ 매각대금의 교부, 배당, 경매의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연 소멸

‧ 목적물이 멸실된 경우에도 마찬가지

8. 부동산의 멸실 등에 의한 경매의 취소

‧ 부동산이 멸실되었거나 매각 등으로 인하여 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때 (96①)

‧ 소유자의 고의, 인지 경위 不問

‧ 압류부동산 멸실 또는 제3자가 압류채권자에 대항할 수 있는 소유권을 취득한 경우 ⇒ 법원은 <직권으로> 강제경매절차를 <취소> (96)

‧ 부동산의 멸실

‧ 일부멸실의 경우 → 그 부분만 취소・기각

‧ 채무자의 소유권 상실

‧ ㉠ 경매개시결정의 촉탁등기 전 소유권의 변동 ⇨ 등기촉탁이 각하 (채무자에게 송달되어 압류되더라도)

‧ 제3자가 권리를 취득할 때 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우 → 압류에 대항 ☓ ⇨ 경매 속행 (92①) ┈  선의 → 경매 진행 ☓

‧ 실무상 이런 경우가 발생하지 않도록 촉탁등기필 통지를 받은 후 채무자에게 송달

‧ 판결에 의하여 강제경매를 신청한 채권자가 그 판결에 표시된 채권을 담보하기 위하여 저당권 등을 이미 설정한 경우, 채무자에 대한 경매개시결정의 송달 후 소유권을 취득한 제3취득자가 개시결정이 있었다는 사실을 몰랐더라도(선의), 경매는 속행 (92②)

‧ ㉡ 가등기에 기한 본등기・본안의 승소판결에 따라 가처분에 기한 소유권이전등기

‧ 대금납부 후의 본등기 또는 가처분에 기한 소유권이전등기의 경우 → 경락인은 소유권 취득 ☓ (∵ 가등기・가처분에 대항할 수 없기 때문)

‧ 경매 취소 不可 → 구제방법 <담보책임의 추급은 허용. 다만, 납부한 매각대금의 반환 청구하는 방법으로 추급하는 것이 허용된다는 판례> (96그64)

‧ 경락대금 납부 후 경락부동산에 관해 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되어 경락인이 소유권을 상실한 경우, 민사소송법 제613조의 경매절차취소 사유에 해당하는지 여부(소극) 및 이 때 경락대금 배당 전인 경우 경락인의 구제 방법 - 소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 민사소송법 제613조에 따라 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환받을 수는 없다고 할 것이나, 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다고 할 것인바, 이러한 담보책임은 낙찰인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 낙찰인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 낙찰인은 민사소송법 제613조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다. (96그64)

‧ 경매절차의 취소

‧ 직권으로 취소결정 (확정으로 효력발생 : 17②)

‧ 이해관계인등의 신청은 법원의 직권발동 촉구 효력

‧ 직권취소를 하지 않을 경우 → 집행에 관한 이의신청으로 불복 (96그64)

‧ 고지 : 채권자, 채무자, 매수인

‧ 불복 : 취소결정에는 즉시항고로써 불복 (96②)

‧ 말소등기의 촉탁 (141)

‧ 비용 : 경매신청채권자의 부담 (규칙77)

‧ 종국적으로 채권자가 부담 (채무자에게 변상을 요구할 수 있는 것은 경매절차가 완전하게 종료하였을 때에만 가능)

‧ 실무상 : 답답한 채무자가 비용을 부담 ┈  채권자가 적극적으로 비용 납부하지 않을 것이므로

‧ 말소신청을 하는 이해관계인 등의 부담 ☓

9. 부동산의 침해방지를 위한 조치 (83③)

‧ 채무자 등의 부동산 가액을 감소시키는 행위를 방지함으로써 경매의 실효성 확보하기 위한 보전처분

‧ 매각결정 이후의 관리명령과 목적은 동일 → 관리명령 : 관리명령・인도명령

‧ 기준시점 : 매각(허가)결정

부동산 침해방지 조치 (83③)			매각결정	관리명령 (136②③)
금지・작위명령	채권자・매수신고인	담보・무담보		담보 ☓	채권자・매수인	관리
집행관 보관명령		담보		담보・무담보		인도

‧ 신청인

‧ ① 이해관계인(압류채권자 또는 최고가매수신고인)의 신청

‧ ② 법원의 직권결정도 가능 (83) ┈ but, 규칙44에 따르면 신청이 필요한 것으로 규정하고 있음

‧ 상대방

‧ 점유하고 있는 소유자, 점유하고 있는 채무자

‧ 압류채권자 등에게 대항하지 못하는 채무자 아닌 점유자

‧ 보전처분의 요건과 내용

‧ 금지명령, 작위명령의 경우 (규칙44①)

‧ 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청 要

‧ 신청시기 : 경매개시결정 후부터 매각허가결정 선고 전까지 ┈ 매각허가결정 선고 후 부동산인도시까지는 136②에 의한 보전처분

‧ 담보제공 또는 무담보

‧ 금지명령의 내용 ┈ 건물파괴행위 등의 금지

‧ 작위명령의 내용 ┈ 보존행위(필요한 수리를 하지 않고 방치하는 경우의 수리) 제3자에 대한 임대차는 가격감소행위 ☓

‧ 집행관 보관명령의 경우 (규칙44②)

‧ 발령요건

‧ ㉠ 점유채무자・점유소유자・압류채권자 등에게 대항하지 못하는 채무자 아닌 점유자 등이 위 금지・작위명령을 위반

‧ ㉡ 금지・작위명령으로는 부동산가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때

‧ 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청 要

‧ 신청시기 : 경매개시결정 후부터 매각허가결정 선고 전까지

‧ 필수적 담보제공

‧ 보관명령의 내용 : 채무자의 사용・수익권 박탈

‧ 발령절차

‧ 관할 : 경매개시결정을 한 법원

‧ 심문 要 : 소유자・채무자 이외의 점유자(규칙44③본문), 압류채권자 등에게 대항할 수 없는 점유자임이 명백하거나, 이미 그 점유자를 심문하였을 때 심문 不要 (규칙44③단서)

‧ 금지・작위를 명하는 내용은 구체적 특정 要 ┈ 집행권원이므로 (56.i)

‧ 고지 : 신청채권자와 그 상대방 (규칙7①.ii)

‧ 발령 이후의 사정변경 → 신청(보전처분의 신청인・상대방・그들의 승계인)에 의하여 결정의 취소・변경 가능 (규칙44④) ┈ 취소・변경결정은 확정되어야 효력 (규칙44⑥)

‧ 명령의 집행

‧ 금지명령・작위명령

‧ 대체집행(260), 간접강제(261)의 규정에 따라 집행

‧ 집행개시요건 구비 要 : ① 정본 또는 등본의 상대방에 대한 송달, ② 집행문의 부여

‧ 집행기간 : 매각허가결정시까지 ┈ 명령의 상대방 송달 前 집행 不可, 고지일로부터 2주일 이내의 제한 없음

‧ 집행관 보관명령

‧ 보전처분의 집행 준용

‧ 집행개시요건 구비 不要 : 명령의 상대방 송달 前 집행 可能 (규칙44⑧)

‧ 집행문부여 不要 (단, 승계시 승계집행문 要), 136①에 의한 인도명령시는 집행문 要

‧ 집행기간의 제한 : 고지일로부터 2주일을 경과하면 집행 不可 (규칙44⑦)

‧ 불복절차 : 즉시항고

‧ 금지명령・작위명령・집행관보관명령 모두에 대하여 즉시항고로 불복 (규칙44⑤) ┈ 취소・변경도 마찬가지 (규칙44⑤)

10. 매각절차에 있어서의 이해관계인

‧ 이해관계인

‧ 매각목적부동산에 대한 이해관계를 가진 자 중 특별히 보호할 필요가 있는 자로서 법90에 규정된 자 → 예외 ☓, 제한・열거 ○, 제한적 열거규정 (98다53240)

‧ 송달・불복할 수 있는 자의 기준

‧ 이해관계인의 권리

‧ 공익적 절차규정위반 및 자신의 권리에 관한 절차위반에 관하여서만 권리행사 가능 ┈ 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 권리행사 不可 (122)

‧ 각종의 불복신청구권

‧ 각종의 통지를 받을 수 있는 권리

‧ 각종의 의견을 진술할 수 있는 권리

‧ 각종의 합의를 할 수 있는 권리

‧ 채무자 아닌 이해관계인에게는 개시결정의 송달 不要 (86마70)

‧ 이해관계인이 사망하여 절차에 관여할 수 없게 되더라도 그것 때문에 매각절차가 중단되지는 아니함

‧ 이행관계인인 자 (90)

‧ ㉠ 압류채권자(경매신청채권자) 및 ㉡ [집행력 있는 정본에 의한] 배당요구채권자 (90.i)

‧ 배당요구 종기까지 경매신청을 한 뒤의 압류채권자도 본호의 이해관계인

‧ 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자이기도 하지만,

‧ 선행사건이 정지되어 후행사건에 의하여 진행될 경우 압류채권자에 해당하므로, 어느 모로 보나 본호의 이해관계인 (75마332)

‧ 체납압류채권자(국세체납에 의하여 압류등기를 한 압류권자)도 본호의 이해관계인

‧ ㉢ 채무자(집행채무자) 및 ㉣ 소유자 (90.ii)

‧ 소유자는 경매개시결정 당시의 매각부동산의 소유자를 의미

‧ 등기 없는 진정한 소유자는 이해관계인이 아니므로, 소유권 회복의 등기를 하 수 있는 확정판결이 있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하여야 이해관계인이 됨 (91마141)

‧ 경매개시결정의 등기 후 제3취득자는 본호 소유자에 해당 ☓ (그 권리를 증명하면 90.iv호의 이해관계인 : 대법64마525)

‧ 이 경우 소유권을 양도한 전소유자는 채무자가 아닌 한 경매목적물에 대한 소유권의 상실과 동시에 매각절차상 이해관계인의 지위도 상실 (67마615)

‧ 결국, 이 경우 양도인・양수인 모두 이해관계인에 해당 ☓

‧ 가압류 후 본압류로 이전하는 경매개시결정 등기 전의 제3취득자는 본호의 소유자에 해당 ○

‧ 파산선고 후 별제권자에 의한 경매개시의 경우 → 파산관재인만 소유자에 해당

‧ 임의경매에 있어서 경매신청이 되지 아니한 저당권의 피담보채권의 채무자는 여기서 말하는 채무자에 해당 ☓ (68마716)

‧ 저당권설정등기에 채무자로 표시되지 아니한 다른 공동채무자도 이에 포함 ☓

‧ ㉤ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 (90.iii) → 증명 필요 ☓ ⇨ 이상(㉠㉡㉢㉣㉤) 당연 이해관계인 ┈ 권리신고 要 ☓

‧ 경매개시결정의 등기시점 기준 : 개시결정시점이 아님 (99마5901)

‧ 용익권자 등 (전세권자, 지상권자, 등기한 임차권자, 저당권자, 저당권부채권에 대한 질권자 등)

‧ 공유지분경매에 있어서 다른 공유자 (97마962) ┈ 다른 공유자에게 경매개시결정의 통지 (139①본문)

‧ 다만, 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계(대지권의 목적인 토지의 공유, 구분소유적 공유 등)의 경우에는 그 공유지분에 관하여 누가 소유자가 되더라도 이해관계가 없다 할 것이므로, 공유자통지를 할 필요 ☓ (139①단서)

‧ 가등기담보권자도 ○ (가담법16③)

‧ 소유권이전등기청구권 가등기권리자도 ○ (가담법16③)

‧ 등기되지 않은 임차인 : 여기에 포함 ☓ (96마548) → ㉥에 해당할 수는 있음

‧ ㉥ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 (90.iv) → 개시결정 등기 전까지 등기하지 못한 자들 ⇨ 권리신고 要

‧ 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자를 말함

‧ 해당하는 자 = 개시결정 등기 전 등기하지 않았다면 → 그 이후 등기여부 불문하고 증명 要 ┈ 이중경매신청이 있는 경우 선행경매신청 기준으로 그 전에 등기되지 아니한 자들은 그 권리를 증명하여야 한다. (후행의 경매신청기록에 이해관계인으로 표시된 자 = 이해관계인 ☓)

‧ 유치권자, 점유권자, 특수지역권자(입회권)

‧ 건물등기 있는 토지임차인 (민622,366,187)

‧ 법정지상권자 (민305,366,187)

‧ 대항력을 갖춘 임차인 (94마2134)

‧ 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 족하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 ☓

‧ 주택의 인도와 자신의 배우자 명의로 주민등록을 마친 임차인 (○)

‧ 자신은 주민등록을 마치지 않았으나, 임대인의 승낙을 받아 전대하고, 전차인이 주민등록을 마친 경우의 원래의 임차인 (○)

‧ 주택임대차보호법 등의 임차인이라 하여도 그 권리를 증명하여 신고하지 아니하면 이해관계인 ☓ (2003마44)

‧ 대항요건을 갖춘 임차인이 매각허가결정 이후에 권리신고한 경우는 매각허가결정에 대해 즉시항고 할 수 있는 이해관계인이 아니라고 판시 (99마3792) ┈ 집행관의 현황조사보고서에 임대차관계가 누락되고 경매법원으로부터 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우, 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인에 해당하는지 여부(소극) : 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이라고 하여 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하기 위하여는 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있을 때까지 그러한 사실을 증명하여야 하고, 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있은 후에 그에 대하여 즉시항고를 하면서 그러한 사실을 증명한 자는 그 제4호 소정의 이해관계인이라고 할 수 없으므로 그 즉시항고는 부적법한바, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서, 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원송무예규(송민98-6)에 의한 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하더라도 경락허가결정이나 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우에는 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 항고를 제기할 수 있는 정당한 이해관계인이 될 수 없다. (99마3792)

‧ 경매개시등기 이후의 제3취득자 ┈ 경매개시결정등기 후 소유권이전등기를 마치고 그 사실을 집행법원에 증명한 자 = 이해관계인 (○)

‧ 같은 경우의 담보권자(즉, 경매개시결정 등기 후에 목적부동산에 대하여 담보권의 설정등기를 한 자), 용익권자, 지상권자, 임차권등기명령에 의한 등기권자 등은

‧ 그 권리의 등기있는 등기부등본이나 주민등록등본 등을 제출하여 그 권리를 증명하면 이해관계인으로 취급

‧ 이 경우 당연히 이해관계인인 되는 것 ☓, 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 비로소 이해관계인이 됨 (94마1455) ┈ 경매개시결정의 기입등기 후에 그 부동산에 관하여 저당권을 취득한 자가 있어도 경매법원은 이 사실을 알 수 없으므로 제90조 3호의 등기부에 기입된 권리자라 하기보다 경매법원에 그러한 사실을 증명한 때에는 동조 제4호의 이해관계인이라고 본 것 (94마1342)

‧ 현황조사보고서상 나타난 임차인 등도 별도도 권리신고 要 (배당요구도 마찬가지)

‧ 위 권리의 증명 : 매각허가결정시까지 가능 (2008다43976) → ∴ 매각허가결정 후 항고를 제기하면서 그때서야 비로소 권리를 주장한 자는 이해관계인 ☓ (87마1198)

‧ 등기하지 아니한 진정한 소유자는 이해관계인에 해당 ☓ → 확정판결을 받은 상태이더라도 ‘등기’와 ‘신고’를 하여야만 이해관계인이 됨 (94마1465・1466)

‧ 전세금반환청구권 또는 임차보증금반환청구권을 압류 및 전부받은 자가 권리신고한 경우 → 본호의 이해관계인

‧ 이 경우 전세권자 또는 임차권자도 이해관계인에서 제외되지는 ☓
(∵ 압류 및 전부명령을 받은 채권자의 채권에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로)

‧ 이해관계인 ☓

‧ 가압류채권자 (98다53240) ┈ ‘～ 이를 집행법원에 증명한 자’라는 식으로 꼬셔도 넘어가면 안 됨

‧ 경매개시 전의 가압류권자는 배당요구하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(94다57718), 이행관계인은 ☓

‧ 가처분채권자 (94마1534)

‧ 예고등기권리자 (67마947)

‧ 임의경매에서 경매신청되지 아니한 타 저당권의 채무자 (68마716) ┈ 저당권자 = 이해관계인 ○

‧ 대항력을 갖추지 아니한 임차인 또는 등기하지 아니한 임차인 (96마548)

‧ 재매각 절차에서의 전 매수인

‧ 일반가등기권자

‧ 배당요구하지 아니한 채권자 (98다53240)

‧ 선행사건의 배당요구종기 이후에 설정된 후순위의 근저당권자로서 위 선행사건의 배당요구종기까지 아무런 권리신고를 하지 아니한 채, 위 배당요구의 종기 이후에 이중경매를 신청하였더라도 그 자는 선행사건의 이해관계인 ☓ (2005마59)

‧ 경매부동산의 명의신탁자 (94마1465・1466)

11. 경매개시결정에 대한 이의신청 (86①)

‧ 집행이의신청(16)의 일종인 경매개시결정에 대한 이의(86) → 86 고유의 이의신청

‧ 경매개시결정 ⇒ 사법보좌관의 업무, but 결정에 대한 이의신청재판 ⇒ 지방법원 단독판사의 업무 ┈ 이의의 재판에 관하여는 즉시항고 가능 (86③)

‧ 강제경매신청의 기각・각하결정에 대한 불복 ⇒ 먼저 사법보좌관의 처분에 대한 이의신청(사보규4) → 즉시항고(83⑤)

‧ 정리하면,

‧ ① 강제경매신청 인용 = 경매개시결정 ⇨ 이의신청 (이해관계인) (86①) ⇨ 불복 : 즉시항고 (이해관계인) (86③)

‧ 이의가 인용 → 이해관계인(경매신청인)이 즉시항고

‧ 이의가 기각・각하 → 이해관계인(이의신청인)이 즉시항고

‧ ② 강제경매신청 기각・각하 ⇨ 즉시항고 (경매신청인) (83⑤)

‧ 관할

‧ 개시결정을 한 집행법원 (86①)

‧ 매각허가결정에 대한 항고가 있어 기록이 항고법원에 있는 경우에도 → 이의신청은 개시결정을 한 집행법원에 하여야 함

‧ 이의신청권자 = 매각절차의 이해관계인(86①)

‧ 이해관계인의 범위 = 법90(1호～4호) : 4개 그룹이 있음 ┈ 채권자대위권에 기한 이의신청은 不可

‧ ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자

‧ ② 채무자 및 소유자

‧ ③ [압류등기 전에] 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 = ‘등기된 권리자’

‧ ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 = ‘등기되지 않은 권리증명자’

‧ 이들 이해관계인 : 경매개시결정에 대한 이의신청만이 아니라, 집행법상의 여러 가지 절차권(즉시항고, 보전처분, 통지, 합의, 출석, 의견진술 등)이 뒤따름

‧ 이의신청의 방법

‧ 서면 또는 구술

‧ 이의신청의 시기 = 매각대금이 모두 지급되기 전까지 (86①)

‧ 이의신청에는 집행정지의 효력 ☓

‧ 16조②에 준하여 ⇒ 이의신청에 대한 결정에 앞서 담보부・무담보부로 집행정지 등의 잠정처분을 할 수 있음 (86②)

‧ 이의신청은 그에 관한 재판이 있기 전까지 취하 가능 but, 제1심결정 후에는 취하 불가

‧ 이의사유

‧ 집행이의신청(16) 일반의 경우와 마찬가지 ⇔ 절차상의 위법

‧ 경매신청방식이 틀렸을 때, 신청인의 자격에 문제가 있는 경우, 대리권의 존부, 부동산표시의 불일치, 집행력 있는 정본의 불일치, 집행채권의 기한미도래 등에 한함 

‧ 집행채권의 부존재・변제에 의한 소멸 등 실체상의 이유 ⇒ 이의사유 ☓ (94마147)

‧ 채권의 소멸은 이의신청사유 ☓ (90그66)

‧ 실체상의 사유는 청구이의의 소로 다투어야 함 → ∴ 채무자의 변제 등 실체상의 이유로 경매개시결정을 취소하려면 청구이의의 소(44)에 의한 집행불허의 판결을 받고 이를 제49조의 서류로 제출하여야 함 ┈ 이때 매수신고 후라면 최고가매수인고인등의 동의 필요 ○

‧ 이 점 실체상의 이유도 이의사유로 할 수 있는 <담보권실행을 위한 경매>에 있어서 ‘개시이의’(265)와 다름

‧ ∴ 임의경매에서 매수신고가 있은 후에 채무자가 변제유예를 받았음을 이유로 한 개시결정에 대한 이의신청에는 최고가매수신고인 등의 동의가 필요 ☓

‧ 개시결정 전의 하자

‧ 위의 하자는 개시결정 이전부터 존재하여야 함

‧ 개시결정 이후에 발생한 매각절차상의 하자(최저매각가격의 결정, 매각기일의 공고, 통지 등의 위법 등)는 개시결정에 대한 이의사유가 될 수 없음

‧ 심리와 재판

‧ 임의적 변론 또는 심문

‧ 판단시기 : 대금의 완납 전까지

‧ 인용 → 개시결정의 취소・신청의 기각(각하) ┈ 개시결정 취소결정이 확정되면 법원사무관등은 직권으로 개시결정등기 말소 촉탁 (141)

‧ 고지 = 상당한 방법

‧ 잠정처분 (86②)

‧ 이의신청은 집행정지 효력 ☓

‧ 잠정처분 (16② 준용) ┈ ㉠ 담보제공 또는 무담보, ㉡ 법원의 직권 (신청권 ☓), ㉢ 불복 不可

12. 채권의 일부청구를 한 경우

‧ 경매개시결정 후 청구금액의 확장 허용 ☓

‧ 그 뒤에 청구금액의 확장으로 잔액청구를 하였다고 하여도 ⇒ 배당요구의 효력밖에 없음

‧ 일부만 청구하고 그 뒤 신청채권자가 채권계산서에 청구금액을 확장하여 제출하는 등의 방법으로 청구금액을 확장할 수 없음은 확립된 판례

‧ 일부청구를 함으로써 배당받지 못한 나머지 채권액을 가지고 다른 채권자들에게 부당이득반환청구 할 수 없음(96다495)

13. 집행법원의 후속조치 (경매개시결정의 부수처분)

‧ 압류등기의 촉탁

‧ 배당요구의 종기결정・공고

‧ 채권신고의 최고 등