제3장 부동산집행 개관

제3장 부동산집행 개관

‧ 부동산강제집행 = 부동산강제경매 + 강제관리

‧ 담보권실행 → 부동산경매만 ○, 관리 ☓

‧ 선박, 자동차・건설기계・소형선박・항공기 → 부동산경매 ○, 관리 ☓

‧ 강제경매 : 압류(강제경매개시결정-83, 등기-94) ⇨ 현금화(호가경매, 기일・기간입찰) ⇨ 변제(배당) -145～161

‧ 강제관리 : 압류(강제관리개시결정-164, 등기-163) ⇨ 현금화(압류재산의 수익-166) ⇨ 변제(배당) -169

‧ 양자의 관례 → 임의적 선택, 동시신청 가능

‧ 현금화 방법은 강제집행・강제관리만 허용, 특별한 현금화명령 ☓ (동산집행에만 인정 : 유체동산(214), 채권(241) ～ all) ┈ 특별지급방법(143)과 혼동하지 말 것

‧ 부동산등에 대한 결매절차 처리지침 (재판예규 제1230호)

‧ 집행법원

‧ 부동산이 있는 곳의 지방법원이 전속관할 (79①, 법21)

‧ 간주부동산, 준부동산 → 등기・등록을 한 곳의 지방법원이 관할

‧ 간주부동산 : 지상권과 그 공유지분

‧ 준부동산 : 선박・자동차・건설기계・항공기 등

‧ 사법보좌관제도 신설 → 강제경매절차 : 2005년 7월부터 사법보좌관의 업무 ┈ but, 강제관리 = [종전처럼] 지방법원 단독판사가 담당

‧ 압류의 방법

‧ 부동산의 압류공시 = 압류등기  ┈┈ vs. 유체동산의 압류공시 = 봉인

‧ 압류의 효력

‧ 관리・이용권의 인정(83②)

‧ 압류 = 교환가치의 유지목적 → 통상의 방법에 따른 채무자의 관리・이용권 인정 but, 압류 후 주임법・상임법상의 임대차계약의 체결 = 허용 ☓

‧ 강제관리 = 압류재산에 대한 채무자의 관리・이용권 인정 ☓

‧ 처분금지효

‧ 양도 ☓, 용익권・담보권의 설정 ☓

‧ 처분하더라도 무효, but 채권자의 만족을 부당하게 해치는 것이 아니면 처분금지의 효력 生 ☓ ┈ 즉, 절대무효는 ☓

‧ 압류효력의 객관적 범위

‧ 원칙 : 저당권의 효력이 미치는 범위(민358)와 같음

‧ ∴ 부합물・종물 및 종된 권리 등에도 미침 (아래 [판례] 참조) → 임대토지상의 건물이 경매된 경우 토지임차권・지상권에 압류의 효력 미침

부합물	입목법상의 입목도 아니며 명인방법도 갖추지 아니한 입목 권원없이 심은 수목 지하콘크리트 구조물 유류저장탱크 구분소유의사가 나타나지 아니한 기존건물의 증축부분 등
종물	본채에서 떨어진 가재도구보관방 연탄창고 공중변소 등
종된 권리	목적토지에 대해 갖는 지역권 등

‧ 압류효력의 주관적 범위

‧ 양도 또는 저당권 등 설정행위 ⇒ 압류의 효력인 처분금지효의 위반

‧ 절대무효로 보지 않고 그 처분행위는 <처음의 압류채권자>와 <처분 전에 집행절차에 참가한 압류채권자나 배당요구권자>와의 관계에서 상대적으로 무효

‧ 당사자 사이에서는 무효 ☓  → ∴ 절대적 무효 ☓

‧ 양도・저당권설정 등 처분행위가 있은 뒤에 강제집행의 취하 또는 취소가 있었을 때에는 그 처분이 완전히 유효하게 됨 ⇒ 압류 효력의 ‘상대성’

‧ 그 ‘상대성’의 구체적 내용에 관하여 → 학설 대립

‧ [제1설 개별상대효설]

‧ 압류 후에도 채무자의 재산처분의 자유를 십분 존중하여 압류의 효력을 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 한도 내에 그쳐야 한다는 발상

‧ 압류 후에 채무자가 한 처분행위는 압류채권자에 대해서만 대항할 수 없어 무효

‧ 처분 후의 다른 이중압류채권자 또는 배당요구채권자와의 관계에서는 완전히 유효

‧ 압류된 뒤의 저당권취득자도 그 저당권으로 압류채권자에 대해서만 대항할 수 없을 뿐 그 설정 후 집행절차에 참가한 이중압류채권자 배당요구채권자에 대하여는 그 저당권을 주장하여 우선변제 받을 수 있다고 함

‧ 압류 후의 제3취득자(양도의 경우)는 자기의 소유권취득을 다른 채권자와의 관계에서 유효하게 주장 가능 → 더 이상 채무자의 재산이 아니라 제3자의 것이 되어 다른 채권자가 이에 이중압류하거나 배당요구할 수 없다고 함

‧ [제2설 절차상대효설]

‧ 우리 법제가 금전집행에 있어서 평등주의를 취하여 배당요구제도를 인정함으로써 압류채권자 일반채권자를 달리 취급하지 아니함을 중시

‧ 압류채권자의 압류는 그 압류채권만이 아니라 그 집행절차에 참가한 모든 채권자에게 효력이 미치는 것으로 보아,

‧ 압류 후 처분행위는 집행절차에 참가한 모든 채권자와의 관계에서 무효가 된다고 함

‧ 최초의 압류 후 채무자가 압류목적물에 저당권 설정 → 이어 이중압류채권자와 배당요구채권자가 있었을 때
⇒ 저당권취득자는 이중압류채권자・배당요구채권자 등 저당권설정 후에 집행참가한 채권자에 대하여도 자기의 저당권의 유효를 주장할 수 없고 우선변제 ☓

‧ 소유권양도의 경우 → 제3자가 자기의 소유권취득을 다른 채권자들에게 주장 ☓, 당해 재산은 여전히 채무자의 재산이 되어 이중압류 또는 배당요구 가능

‧ 소제주의와 인수주의 - 소위 ‘권리분석’

‧ 말소기준권리 = [근]저당권(가등기담보권 포함), 압류・가압류채권, 전세권도, 경매개시결정등기

‧ 저당권 : 최순위저당권등기가 말소기준권리 (경매신청한 저당권자가 후순위 저당권자라도 선순위저당권이 말소기준권리가 된다는 의미)

‧ 예고등기 : 권리공시 ☓ (원칙적으로 말소 ☓)

‧ 저당권

‧ 무조건 소멸(소제주의) (설정시기가 압류등기 전이든 후이든 막론) (91②)

‧ 가등기담보권도 원칙적으로 동일(가담15)

‧ 지상권・지역권・전세권 및 등기된 임차권 등 용익권 → 후순위의 경우 소멸(91③)

‧ if 선순위 → 인수

‧ 단, 전세권의 경우 ⇒ 전세권자가 법88에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸(91④단서)

‧ 말소기준권리 이전 전세권이 있는 경우(인수와 배당 중 선택이 가능) → 배당을 선택한 경우 그 전세권이 말소기준권리가 되고, 인수를 선택하면 그 다음 선순위가 말소기준권리가 됨, 배당요구를 하지 않으면 앞(저담가압)의 말소기준권리보다 앞서므로 경락인에게 인수되는 용익물권에 해당 (담보물권적 성질이 있기 때문에 생기는 특수한 현상) ⇨ 배당요구하면 → 채무자에게 통지되는 순간 해지한 것으로 간주 (만족을 얻지 못하더라도 소제 : 대항력 있는 임차권과 다른 점)

‧ 말소기준권리보다 후순위(선택의 여지 ☓) → 말소됨

‧ 전세권도 경매신청 가능하지만 건물의 일부가 아닌 건물 전체에 설정된 전세권일 경우에 限

‧ 대항력을 갖춘 임차권 (주택・상가) → 순위에 따라 인수 또는 소제 결정

‧ 대항요건은 계속 존속하여야 함

‧ 당해 주택에 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록신고를 한 경우에 해당 (간접점유자는 포함 ☓)

‧ 계약서상 확정일자까지 갖춘 경우 → 전세권과 마찬가지로 목적물의 계속 사용보다 배당요구(88)하여 보증금의 우선변제받는 것을 선택할 수 있음

‧ 배당받아 만족을 얻으면 → 소멸, 만족 ☓ → 계속 존속 ┈┈ vs. 전세권과 다른 점

‧ 유치권 → 무조건 인수(91⑤)

‧ 압류채권자 이외의 자에 의한 압류(체납처분의 압류도 같음)・가압류 → 매각에 의하여 소멸(148①③)

‧ 가압류채권자는 <당연히> 또는 <배당요구>에 의하여 배당될 뿐 매각으로 소멸

‧ 단, 경매목적물에 대한 현재의 소유자 아닌 전소유자 때에 했던 구(舊)가압류 ⇒ 인수될 수도 있음 → 경매부동산의 소유권자 이전의 소유권자에 대한 가압류로서 경매신청등기나 저당권, 담보가등기보다 앞서면 말소되지 않고 인수될 수도 있음을 주의

‧ 가처분, 순위보전의 가등기, 등기된 환매권 ⇒ 등기순위에 의하여 소멸여부 결정

‧ 부담인수의 효과

‧ 선순위의 가등기・가처분・환매권, 전소유자에 대한 구가압류 등 ⇒ 매수인이 인수하여야 함

‧ 즉, 선순위가등기권자의 본등기, 선순위가처분권자의 승소본안판결, 환매권자의 환매권행사, 전소유자에 대한 구가압류권자의 강제경매실시 등에 의하여 매수인은 매각으로 취득한 소유권을 상실

‧ 용익권이 인수된 경우 → 사용・수익에 제한

‧ 인수된 임차권의 경우(등기된 임차권・대항력 갖춘 임차권) → 매수인이 보증금을 부담하여야 하며, 그렇지 아니하면 인도받을 수 없음

‧ 잉여주의

‧ 매각대금으로 집행비용과 압류채권자의 채권에 우선하는 채권(저당권, 가등기담보권, 전세권, 국세・지방세 등 공과금, 임금채권, 주택・상가건물임차보증금 등)을 변제하기에 부족하면 그 부동산의 매각을 허용하지 아니하는 원칙 (91①，법102) ┈ 여기의 전세권 = 물권인 전세권, 채권계약인 전세계약 ☓

‧ 무익집행 금지 천명한 것

‧ 개시되었다가도 나중에 밝혀지면 강제집행절차의 <취소사유> (102)

‧ 담보권실행의 경매에도 구법시대와 달리 신법은 <잉여주의>를 채택 (268,법102)

‧ 채권자의 경합과 입법례

‧ 압류채권자 이외에 여러 채권자가 경합

‧ 우선권을 가진 저당권자 등에게 변제하고 나서 그 뒤 나머지 채권자들간의 이해조정의 문제

‧ 평등주의 : 프랑스・이탈리아

‧ 압류채권자 또는 일반채권자 all 평등하게 취급 ⇒ 채권자평등의 원칙

‧ 각 채권액에 따라 안분배당

‧ 비판 : 비용과 노력을 들인 자 아닌 타인 절차의 편승자에게 유리

‧ 우선주의 : 독일・오스트리아・미국법, 국세징수법에 의한 공매절차 = 압류우선주의

‧ 먼저 최초의 압류채권자가 전액변제를 받고, 다음 순위의 채권자가 나머지에 대하여 변제

‧ 압류채권자가 압류질권자가 되는 것 (압류의 물권성)

‧ 비판 : 비용과 노력을 들인 자이더라도 우연한 사유로 압류만 늦어면 불리

‧ 群團우선주의 : 스위스법

‧ 제1군단 → 제2군단

‧ 군단내부에서는 평등배당에 의하는 방식

‧ 군단 내부에서는 평등주의의 비판, 군단끼리는 우선주의 비판

‧ 우리 법제 = 다른 채권자의 이중압류와 배당요구를 인정하는 등 평등주의를 기조

‧ 배당요구자격자를 집행권원보유자 등에 한정(88)하고, 배당요구 즉 집행참가시기(배당요구종기84)를 제한함으로써 구법보다 평등주의를 후퇴