..... 전세권의 소멸

전세권의 소멸

A. 소멸사유

1. 물권 일반의 소멸사유

∙ 목적부동산의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 전세권에 우선하는 저당권실행경매, 토지수용, 전세권의 포기, 약정소멸사유 등

∙ 소멸시효 ☓ (최장존속기간이 10년이므로)

⚫ 목적부동산의 멸실 (314, 315)

∙ 전부멸실

∙ 전세권 : 당연히 소멸

∙ 전세권자에게 책임이 있는 사유에 의하든 or 불가항력에 의하든 전세권은 소멸

∙ 전세권설정자에게 책임 있는 사유 → 이때도 전세권 소멸 ┈ 다만, 전세권자에게 손해배상책임 발생

∙ 손해배상책임

∙ 불가항력 → 책임 ☓, 전세금반환문제만 있을 뿐

∙ 전세권자의 책임있는 사유 → 전세권자 배상책임 ○ (315①) ┈ 전세권설정자 : 전세금으로 손해배상 충당, 나머지 = 반환해야 하며, 부족하면 부족부분 청구 가능

∙ 일부멸실 ➜ 원칙 : 멸실된 부분만 소멸 (예외적 : 목적달성 ☓ → 전부 소멸) ┈ 137의 예외

∙ 불가항력 ＋ ＜잔존부분으로 전세권의 목적 달성 ○＞ ⇨ 멸실된 부분에 한하여 전세권 소멸 ┈ 멸실부분에 해당하는 만큼 전세금 감액청구 가능 (형성권)

∙ 불가항력 ＋ ＜잔존부분으로 전세권의 목적 달성 ☓＞ ⇨ 전부를 소멸통고 가능 ┈ 313의 소멸통고 ☓, 311의 소멸청구 (통설) ┈ 권리일 뿐 ○, 당연히 무조건 소멸 ☓

∙ → 6개월의 유예기간없이 전세권 소멸을 청구하고 전세금 반환청구 가능 (314②)

∙ 전세권자의 귀책사유 : 명문규정 ☓ but 잔존부분만으로 전세권의 목적을 달성할 수 없으면 → 전부 소멸통고 가능 (이것도 311의 소멸청구 : 통설)

∙ ┈ but 전세금 감액청구 ☓, 전세금은 손해배상에 충당 (315)

⚫ 목적부동산의 멸실 (귀책사유여부의 관점)

∙ 불가항력으로 인한 멸실

∙ 전부멸실의 경우 : 통고 = 청구 (통설), 전세금 반환청구 가능

∙ 일부멸실의 경우 : 멸실된 부분의 전세권은 소멸, 전세금도 감액 (통설적 견해) ┈ 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때 → 전부멸실과 동일

∙ 전세권자의 귀책사유로 인한 멸실

∙ 전부멸실 : ⇨ 전세권 소멸, 손해배상책임 → 전세금으로 손해의 배상에 충당, 잉여가 있으면 반환, 부족이 있으면 다시 청구 可 (전세금이 보증금의 성질)

∙ 일부멸실 : ⇨ 전세권설정자의 소멸청구 + 일부멸실로 인한 손해에 대한 배상책임 ○
잔존부분으로 목적달성이 불가능한 경우 → 전세권자도 소멸청구 가능 (통설), but 손해배상책임 부담

⚫ 존속기간의 만료 ┈ 등기 ☓

∙ 등기말소 없이도 당연히 소멸

∙ 그 전세권을 목적으로 한 저당권도 <당연> 소멸 (대판 98다31301)

∙ 전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산의 소유자에게 더 이상 저당권 주장 不可 [98다31301]

∙ 다만, 전세권에 대하여 저당권이 설정되어 있는데 전세권이 기간만료로 종료된 경우, 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권설정자는 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담하는지 여부(적극) 및 그 저당권의 실행 방법

∙ 전세권에 대하여 저당권이 설정된 경우 그 저당권의 목적물은 물권인 전세권 자체이지 전세금반환채권은 그 목적물이 아니고, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권은 소멸하므로 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우에는 민법 제370조, 제342조 및 민사소송법 제733조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사하여 비로소 전세권설정자에 대해 전세금의 지급을 구할 수 있게 된다는 점, 원래 동시이행항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도인 점, 전세권을 목적물로 하는 저당권의 설정은 전세권의 목적물 소유자의 의사와는 상관없이 전세권자의 동의만 있으면 가능한 것이고, 원래 전세권에 있어 전세권설정자가 부담하는 전세금반환의무는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대해 전세금을 지급함으로써 그 의무이행을 다할 뿐이라는 점에 비추어 볼 때, 전세권저당권이 설정된 경우에도 전세권이 기간만료로 소멸되면 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담 [98다31301]

⚫ 전세권의 포기 ┈ 등기 要

∙ 포기 : 자유 ➜ 물권적 단독행위 : 등기 필요 (다수설) ┈┈ vs. 등기필요설과 등기불필요설이 대립

∙ 존속기간의 약정과 관계없이 언제나 자유로이 포기 가능

∙ 단, 전세권이 제3자의 권리의 목적인 경우 (전세권을 목적으로 하는 저당권을 설정한 경우) → 제3자의 동의 없이는 포기 불가 (371②)

∙ 전세권 포기로 전세권 소멸하여도 전세금반환 청구 ☓

∙ 전세권과 전세금반환청구권 = 독립된 권리 ┈ but, 존속기간 내에는 반환청구  ☓

⚫ 약정소멸사유의 발생 ┈ 등기 要

2. 전세권 특유의 소멸사유

⚫ 전세권의 소멸청구 (311) ┈ 등기 ☓

∙ 설정계약 or 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용・수익하지 아니한 경우 ┈ (cf) 용도에 좇은 사용・수익한 것인지 여부 → 설정합의 or 목적물의 성질에 따라 판단 (311① 참조)

∙ 원상회복 or 손해배상청구 가능 (311②) ┈ 원상회복이란 : 용도에 어긋난 용익이 없었다면 있었을 상태로의 복구를 의미

∙ 형성권으로 보는 견해 (다수설) → 등기 필요 ☓ (다수설) ┈┈ vs. 채권적 청구권설 → 말소등기 필요

⚫ 전세권의 소멸통고 (313) ┈ 등기 要

∙ 존속기간을 약정하지 않은 경우 → 각 당사자가 언제든지 → 통고를 받은 후 6개월이 경과하면 전세권 소멸

∙ 등기요부 - 등기필요 ○ (다수설) ┈┈ vs. 소멸청구와 다름

B. 전세권 소멸의 효과

1. 동시이행의 관계 (317) : 목적물 반환, 전세권말소등기에 필요한 서류 교부 ↔ 전세금 반환

∙ 전세권자 : <목적부동산 반환 & 전세권설정등기 말소> ┈ 동시이행관계 ┈ 전세권설정자 : <전세금 반환>

⚫ 서로 동시이행관계

∙ 전세권이 소멸한 경우의 동시이행관계와 부당이득 ➜ 부당이득 ☓

∙ 전세권자로부터 전세권 목적물을 인도받은 전세권설정자가 전세권자에 대하여 전세권설정등기의 말소와 동시이행을 주장하면서 전세금의 반환을 거부하는 경우, 전세권설정자에게 전세금에 대한 이자 상당액의 부당이득 반환의무가 있는지 여부 (소극) [2001다62091]

∙ 전세권의 소멸과 전세권을 목적으로 하는 저당권의 운명 ➜ 저당권 소멸 ○ [98다31301]

⚫ 반환의무의 당사자는 누구인가 하는 것이 문제되는 경우

∙ 전세권이 양도된 경우 ➜ 양수인

∙ 양수인이 양도인의 법적 지위를 총체적으로 인수 → ∴ 양수인이 각 반환의무의 당사자 (307)

∙ 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우 ➜ 제3취득자 ○

∙ 특히 전세금반환의무를 전세권설정자가 부담하는가 아니면 제3취득자인가 하는 것이 문제

∙ 제3취득자가 당사자로서 전세금반환의무를 부담하고 목적물반환채권 및 말소등기청구권을 가진다고 할 것 : 판례의 입장도 동일

⚫ 전세권자의 전세금반환채권

∙ 원칙 : 전세권 소멸시 발생

∙ 물론, 전세권이 소멸되기 전이라도 전세권이 양도되면 전세금반환채권도 이전 (수반성 : 307)

∙ 전세권이 소멸되기 전에 전세권과 분리하여 전세금반환채권만을 양도

∙ 원칙 : 양도 不可 ┈ but, 전세권의 소멸 전이라도 전세권과 분리하여 정지조건부의 반환채권만을 양도 가능 (판례 : 2001다69122)

∙ 무담보의 채권 양수가 되는 경우

∙ ~ 전세권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우이거나 전세계약의 합의해지 or 당사자 간의 특약에 의하여 전세권반환채권의 처분에도 불구하고, 전세권의 처분이 따르지 않는 경우 등의 특별한 사정이 있는 때에는 채권양수인은 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것 (97다29790)

∙ 전세금 : 보증금의 성질도 有

∙ 전세금반환채권은 전세권 소멸과 더불어 확정적으로 성립

∙ but 그 액은 유동적 → 전세권 소멸 후 목적물을 반환하지 않고 있는 동안 그와 관련하여 채무를 부담하게 된 경우, 그 채무에 대해서도 전세금으로써 충당

⚫ 전세권자의 등기말소 및 목적물반환의무

∙ 말소등기

∙ 공동신청의 원칙 (부등28) → 결국 전세권자는 말소등기절차에 협력할 의무 부담

∙ 전세목적물 반환과 관련하여

∙ 󰊱 원상회복 : 전세권 소멸시 → 원상으로 회복하여 반환하여야 함 ┈ 316① 존속기간의 만료와 관련하여 규정 but 다른 사유로 소멸하는 경우에도 마찬가지

∙ 원상회복의 내용 = 목적물에 부속시킨 물건을 수거 ┈ 전세권자의 의무이자 동시에 권리

∙ 부동산소유자의 부속물매수청구권 인정 (316①단서) ┈ 전세권자는 정당한 이유 없이 거절 ☓ (형성권)

∙ 전세권자의 부속물매수청구권도 인정 (316②) ➜ 전세권설정자의 동의를 얻어 부속되었거나 전세권설정자로부터 매수한 경우 (형성권)

∙ 󰊲 목적물의 현상유지와 수선의무 : 전세권자의 부담 (309) → 필요비 상환 청구 인정 ☓ but 유익비를 지출한 경우 → 310에 따라 유익비 상환 청구 가능

∙ 전세권 소멸시 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 限 → 부동산소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액 or 증가된 가액의 상환 청구 가능 (310①)

∙ 법원 : 부동산소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간 허여 (310②)

2. 전세금의 우선변제권

⚫ 경매청구권

∙ 전세금의 반환을 지체한 경우

∙ → 전세권자가 목적부동산의 반환 및 전세권등기의 말소에 필요한 서류를 제공하여(317) 부동산소유자를 이행지체에 따뜨린 경우를 의미

∙ 민사집행법에서 정하는 바에 의한 목적물의 경매 → 담보권 실행을 위한 경매 (민집264 이하)

∙ 전세권이 부동산의 일부에 설정된 경우

∙ 경매청구의 대상이 그 목적부분에 한정되는가, 아니면 부동산 전부인가 ? 견해의 대립

∙ 그 목적부분에 한정된다는 견해에 따르면,전세권의 목적인 부동산의 부분에 대한 분할등기 or 구분등기를 한 후에 경매 신청

∙ 판례의 입장과는 달리 전세권자는 원칙적으로 목적부동산 전부의 경매를 청구할 수 있지만(불가분성 321) 가령 고층건물의 한 구획에 전세권이 설정된 경우에서와 같은 사정이 있다면 → 부동산소유자는 과잉경매를 이유로  경매개시결정에 대한 이의(민집86, 124)를 할 수 있다는 견해 有

∙ 판례 → 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대하여 경매신청 할 수 없다고 함

∙ 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 or 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 판시 [2001마212]

∙ 동일인에 속하는 대지와 건물 중 건물에만 전세권이 설정된 경우 → 건물에 대해서만 경매 청구 가능

⚫ 전세목적물에 대하여 실시된 어떠한 경매절차에서도 우선변제권 행사 가능

∙ 경매절차에서 행사하지 못하였더라도 행사하였다면 배당받았을 액을 부당이득을 원인으로 하여 다른 후순위의 배당채권자로부터 별도의 민사소송에 의하여 반환받을 수 있다는 것이 일관된 판례 → 경매대금의 배당을 못 받을 자가 배당을 받은 경우에는 배당을 받아야 할 권리자는 부당이득반환청구 가능 [63다839]

∙ 부동산 전부에 대하여

∙ 우선변제권 = 목적물 전부의 매각대금에 대한 것

∙ 그로부터 전세금 전부의 반환을 받지 못하면 → 그 잔액 = 일반채권으로 잔존

∙ 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제 받을 권리

∙ 물권인 전세권이 일반채권에 우선한다는 점은 두말 할 필요 ☓

∙ 전유부분에 대한 전세권의 효력 (대지사용권과 그보다 선순위의 저당권의 관계)

∙ 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유 부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유 부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유 부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유 부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에 까지 미친다고 보아야 할 것이고, 위 집합건물에 관하여 경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에 대한 배당순위에 있어서, 위 전세권이 대지사용권이 성립하기 전의 토지에 관하여 이미 설정된 저당권보다 우선한다고 할 수는 없는 바, 이는 대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립함으로써 비로소 미치게 되는 것이므로 대지사용권이 성립하기 전에 그 토지에 관하여 이미 저당권을 가지고 있는 자의 권리를 해쳐서는 안되기 때문 [2001다68389]

∙ 일반채권자에 대한 우선변제

∙ 대항력 ☓ 채권 → 항상 우선

∙ 대항력 ○ 채권 → 순위에 의함 ┈ 등기 있는 임차권, 주임법에 의한 인도・주민등록이전이 있는 주택임차권 + 확정일자

⚫ 전세권과 저당권이 경합하는 경우 (저당권과의 우열)

∙ 전세권이 선순위인 경우

∙ 전세권자 경매신청 → all 소멸, 배당순위 = 설정등기의 순위

∙ 저당권자 경매신청 → 전세권 소멸 ☓ : 원칙 (전세권자의 선택에 따라)

∙ 저당권이 선순위인 경우

∙ 어느 쪽이 경매를 신청하든 → all 소멸

∙ 배당순위 : 설정등기 선후에 따라

⚫ 전세권설정자가 파산한 경우 : 별제권 ○ (파산84)

⚫ 우선변제권 실행방법

∙ 민사집행법에 의한 전세권의 목적물의 경매 (318)

∙ 전세권자가 단순히 채권자라는 자격에서 변제를 받는 경우 (340 준용)

∙ 전세권자의 우선변제권행사로부터 전세금의 일부만을 배당 → 잔액에 대하여 일반재산에 강제집행 가능 & 타인이 강제집행을 한 경우 배당참여도 가능

∙ 전세권 실행 없이 먼저 채무자의 다른 일반재산에 대해 일반채권자로서 강제집행 : 허용 ☓ (통설)

∙ ┈ 340 유추적용  but, 배당 참여는 가능 → 다른 채권자는 배당금액의 공탁 청구 가능 (340②)

∙ 임의환가의 특약에 의한 경우 ○

∙ 전세금반환시기가 도래한 후에 경매가 아닌 임의방법으로 처분하여 정산하기로 한 특약 = 유효 (통설)

∙ 경매청구의 범위

∙ ‘건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 or 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만이 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것이 아니다’라고 판시 [91마256]

∙ 건물의 일부에 대해 전세권을 설정한 경우 경매신청 ☓, but 누군가에 의해 경매신청이 되면 그 건물 전부에 대하여 우선변제권 있음

∙ 건물의 일부만 전세권이 설정되어 있는 경우에 경매신청권의 행사방법 (73마283) - 단일 소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 함

∙ 토지의 경우 → 분필등기되면 경매신청 가능 but, 전세권자가 토지분필 할 권한은 없음 → 결국, 이것도 ☓

∙ 통설 ⇒ 부동산의 일부를 분할한 후에 경매를 청구, 그 분할을 할 수 없는 경우에는 불가분성의 원칙에 따라 그 전부에 대해 경매 청구 가능

3. 원상회복의무, 부속물수거권 (316①)

∙ 전세권자 = 목적물 원상회복의무, 부속시킨 물건 수거권

4. 부속물매수청구권 (316①②) ┈ 전세권설정자 & 전세권자 all ○

∙ 전세권설정자 : 정당한 이유없이 거절 ☓ : 형성권 (통설)

∙ 전세권자 : 동의 얻어 부속시킨 때, 매수하여 부속시킨 때

5. 유익비상환청구권 (309, 310)

∙ 전세권설정자 = 적극적 의무 부담 ☓ → ∴ 전세권자 = 목적물의 현상유지와 수선의무를 부담 → 필요비 ☓

∙ 유익비만 청구 ○ (가액의 증가가 현존한 경우에 限) <지출액 or 증가액> 선택은 소유자 ┈ 법원은 상당한 상환기간 許與 가능 (소유자의 청구) → 유치권 저지