..... 관습법상 법정지상권

관습법상 법정지상권

A. 서설

⚫ 의의

∙ 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 그 중 어느 하나가 <매매・증여> 기타의 사유로 처분되어 각각 소유자를 달리하게 된 경우에 <그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한> 그 건물의 소유자가 관습법상 당연히 취득하게 되는 지상권 (판례에 의해 인정)

⚫ 인정이유

∙ 건물을 독립한 부동산으로 취급하고 있는 우리 법제하의 특수성에 기인하는 결함을 시정하기 위해서 인정

⚫ 법률에 의해 법정지상권이 성립하는 경우 : 4가지

∙ 이외에도 일정한 경우 → 관습에 의해 법정지상권이 성립한다는 것이 판례의 확고한 입장

∙ 사례

∙ 갑이 토지와 건물을 소유하고 있는데, 그 중 건물만이 을에게 양도되었다. 그 후 갑은 토지를 A에게 매도하고, 을은 건물을 B에게 매도하여 각각 소유권이전등기가 경료되었다. A는 B를 상대로 건물의 철거 및 대지의 인도를 청구하고, 아울러 B의 점유기간 동안의 차임 상당액에 대해 부당이득반환을 청구하였다. A의 청구는 인용될 수 있는가 ?

∙ 사례의 해설

∙ 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 or 토지가 매매 기타의 원인으로 양자의 소유자가 다르게 된 때에, 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한, 건물소유자는 토지소유자에 대하여 慣習法상의 法定地上權을 취득한다는 것이 판례의 견해 → 따라서 사례에서 을은 건물의 소유를 위해 관습법상의 법정지상권을 취득

∙ 문제는 을이 그 건물을 B에게 매도하면서, B가 건물에 대해서만 소유권이전등기를 하고 지상권에 관해서는 그 이전등기를 하지 않은 점. 여기서 현재의 토지소유자 A가 토지사용권이 없는 B에게 그 건물의 철거와 대지의 인도를 청구한 것. 그러나 한편 을은 법정지상권을 가지고 있으므로, A는 그러한 지상권의 부담을 안고 있는 것이고, 또 B는 자신의 지상권이전청구권을 보전하기 위해 을이 A에 대해 갖는 법정지상권에 기한 지상권설정등기청구권을 대위행사할 수 있으므로(404) 결국 A의 위와 같은 청구는 권리자를 상대로 한 청구라 할 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다는 것이 판례의 견해 [87다카279]

∙ 다만 B의 점유기간 동안의 차임 상당액의 부당이득반환청구는 인용 (356단서 유추적용)

∙ 참고로 신의칙을 근거로 한 위와 같은 판례이론에 대해서는 다음과 같은 비판. 즉, 을은 법정지상권자로서 토지를 점유할 권리가 있고, 한편 지상권자는 임의로 타인에게 그 지상권을 양도하거나 그 토지를 임대할 수 있어(282) B에게 그 토지의 점유를 이전하는 것이 토지소유자에 대한 관계에서도 허용되므로, 결국 B는 토지를 “점유할 권리”가 있어 A의 B에 대한 토지 명도청구는 신의칙에 의해 허용되지 않는 것이 아니라 제213조 단서에 의해 허용되지 않는다는 것

B. 성립요건

∙ 󰊱 대지상 건물 + 동일인 소유 = 저당권에 기한 법정지상권과 동일

∙ 󰊲 매매 등 기타 사정 → 소유자 변경 ┈ 매매, 증여, 경매 등 ○, 환지처분 ☓ ┈┈ vs. 저당권 실행경매 ☓ (366에 포섭)

∙ 󰊳 별도의 이용권계약 ☓ (건물철거특약 없을 것)

1. 토지와 건물이 동일인의 소유에 속 + 처분 당시에 건물이 존재

∙ 토지와 건물이 <처분 당시> 동일인의 소유에 속할 것

∙ ~ 원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용 ☓ [98다64189]

∙ 366의 법정지상권 = 저당권 설정당시에 동일인의 소유임을 요한다는 점과 다름

∙ 대지소유자가 건물을 신축한 경우 → 미등기건물 or 무허가거물인 때에도 법정지상권 취득 ○ (∵ 신축건물 = 등기 전이라도 신축자가 소유권자)

∙ 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나를 불문

∙ 단, 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우에는, 미등기 건물의 양수인은 미등기 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권 발생 ☓ [98다4798] ┈ [일괄매수 Case]

∙ 명의신탁토지에 수탁자가 건물을 신축한 경우

∙ 1. 수탁자가 건물을 소유하는 동안 명의신탁이 해지된 경우 → 수탁자 = 관습법상의 법정지상권 취득 ☓

∙ 2. 수탁자가 건물을 제3자에게 양도한 경우 → 제3자 = 건물이전등기시에 관습법상 법정지상권 취득 ○

∙ 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없으므로, 그 건물과 부지인 토지가 동일인 소유임을 전제로 한 법정지상권 성립되지 아니한다. (○) (2003다29043)

∙ 갑이 자기소유의 A토지・B건물 중 B건물을 명의신탁한 Case

∙ A토지를 매수한 을에 대해 명의수탁자는 법정지상권 주장 ☓

∙ B건물을 매수한 병도 법정지상권 주장 ☓

∙ 병의 경우 → 명의수탁자(정) 명의의 건물의 소유를 위한 어떤 토지이용관계가 있는지 확인해 보아야 할 것임. 갑은 토지를 매각할 때 B 건물을 위한 토지이용권을 확보해 둘 필요가 있다. 물론 그 경우 을을 쉽게 매수하지 않을 테지만, ‘그냥 나중에 관습법상 법정지상권을 주장해야 하지’라고 생각했다간 큰 코 다친다.

∙ 타인의 토지 위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물을 매수하여 취득한 경우에도 관습법상의 법정지상권은 성립 ☓ (∵ 토지와 건물이 동일인의 소유가 아니기 때문)

∙ 피고소유의 건물의 존립을 목적으로 하는 대지사용을 그 대지소유자인 원고가 승낙하였다고 하여도 그 사실만으로 그 건물이 노후되어 멸실될 때까지 그 대지를 사용할 수 있는 관습상의 토지권이 설정되었다고 볼 수는 없다고 함 (∵ 토지와 건물이 동일인 소유 ☓)

∙ ~ 토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것이고 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 생기지 않는다고 보아야 할 것 (∵ 토지와 건물이 동일인 소유 ☓) [71다2124]

∙ 공유자 중의 1인 or 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 소유권이 공유에서 단독소유로 바뀐 경우에 건물소유자는 관습법상의 법정지상권을 취득 ┈ 공유토지분할로 대지와 지상건물이 소유자를 달리하게 된 경우에도 건물소유자는 관습법상의 법정지상권을 취득 (73다353)

∙ but, 토지공유자 1인이 공유토지(이 토지는 구분소유적 공유토지 ☓) 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매한 경우에는 관습법상 법정지상권 성립 ☓ , 즉 토지공유자 중의 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매함으로써 단순히 토지공유자의 1인에 대하여 관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 볼 사유가 발생한 경우에 있어서는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권 성립 ☓ [87다카140]

∙ 토지소유자와 건물소유자가 다르다면 →

∙ 건물소유자가 권리 有 → 그대로 가면 됨 (법정지상권을 인정할 필요가 없기 때문)

∙ 건물소유자가 권리 無 → 보호할 필요 ☓

2. 매매 기타의 원인 → 소유자 변경 (매매, 증여, 공매, 경매 등)

∙ 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 각각 소유자가 다르게 될 것

∙ 처분원인 = 매매, 증여, 공유물분할, 국세징수법상 공매, 민사집행법상 강제경매

∙ 법정지상권 = 토지사용에 대한 권원을 취득할 기회 없이 타인의 토지상에 건물을 소유하게 된 자를 보호하는데 그 취지

∙ 이 점에서 이 경우는 법정지상권을 인정하여도 무방

∙ 366조에 의한 법정지상권은 저당물의 경매의 경우에 적용되는 것이고, 강제경매나 공매에는 직접 그 적용이 없으나 그 취지는 마찬가지인 점에서, 이를 관습법상의 법정지상권으로 인정

∙ but, <환지> = 처분원인 ☓ ┈ 환지처분에 의해 소유자가 달라지더라도 법정지상권 성립 ☓ [93다49871]

3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

∙ 건물철거특약 ☓ → 건물소유자를 위하여 계속 토지를 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 추정 ➜ 관습상의 법정지상권 성립

∙ 특약 있다면 → 그것에 따라 (지상권 or 임대차)

∙ 토지 or 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 or 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상, 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 자기의 의사에 의하여 건물만의 소유권을 취득하였다고 하여 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없는 것은 아님 (96다30080)

∙ 입증책임 = 약정의 존재를 주장하는 자 (대판 87다카279)

∙ [판례]

∙ 305와 306의 법정지상권 = 강행규정 → ∴ 적용배제 특약 = 무효 (대판 87다카1564), 포기 ☓ (저당권설정 당사자간 법정지상권 배제특약 = 무효)

∙ ┈┈ vs. 관습법상 법정지상권 = 포기의 특약 인정 (대판 91다1921) (매매당사자간 법정지상권배제특약 = 건물철거특약으로 유효) ┈ 동일인에 속하였던 대지와 지상건물 중 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대차 계약을 체결하였다면, 위 건물매수로 인하여 취득하게 될 관습법상의 법정지상권은 포기하였다고 볼 것 (대판 91다1912)

4. 등기는 요구 ☓

∙ 단, 제3자에게 처분(양도)하려면 반드시 등기 要 (187단서)

C. 효력 = 보통의 지상권과 동일 (지료 = 366단서 준용 : 판례)

∙ 성질

∙ 일반지상권의 내용과 다름없음 → ∴ 지상권에 관한 내용 준용

∙ 범위

∙ 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위내에서 인접토지에까지 미침 (대판66다1844)

∙ 관습법상의 법정지상권이 성립한 후에 건물이 멸실하여 재건축한 경우 → 멸실 이전의 건물을 기준으로 하여 그 범위를 정함

∙ 지료지급의 의무

∙ 당사자간의 협의에 의하여 결정

∙ if 협의 ☓ → 당사자의 신청에 의하여 [법원]이 결정 (366단서 준용)

∙ 법정지상권의 성립 당시 제반사정을 참작하여 지료를 결정, 건물에 의해 토지의 소유권이 제한받는 사정은 참작 ☓ (대판 88다카18504)

∙ 존속기간

∙ 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보아 280와 281에 의함 (대판 63아11)

∙ 관습법상의 법정지상권 = 건물이 존속하는 한 영원히 존속하는 것이 아니라, 280・281에 의한 최단기간동안만 존속한다는 것

D. 관습법상의 법정지상권의 성립한 후, 토지・건물이 양도된 경우의 효력

⚫ 토지가 양도된 경우에 있어서의 효력

∙ 건물소유주는 토지양도인 뿐만 아니라 토지양수인(제3자)에 대하여도 지상권의 등기없이 대항 가능 (대판 65다1222)

⚫ 건물이 양도된 경우에 있어서의 효력 : 관습법상 법정지상권을 등기없이 양도한 경우

∙ 관습법상의 법정지상권의 승계여부

∙ 제3자에게 처분하려면 → 민법187단서에 의해 등기 要

∙ if. 등기없이 건물을 처분하였다면 → 건물의 양수인 (건물의 전득자) = 관습법상의 법정지상권 승계 ☓ (관습법상 지상권은 원래의 지상권자에게 존속)

∙ 토지소유자에 대하여 지상권을 갖고 대항 ☓ (70다729)

∙ 동일인 소유에 있던 대지와 그 지상건물 중 건물만을 양수한 사람은 다른 특별한 사정이 없는 한 대지소유자에 대하여 이른바 관습에 의한 법정지상권을 취득하고 그에 관한 등기가 없더라도 이를 주장할 수 있으나 그 건물의 전득자는 지상권에 관한 등기가 되어 있지 않는 한 이를 주장할 수 없는 것 [70다729]

∙ 다만, 경매에 의하여 건물을 경락받은 경우 → 종된 권리도 함께 이전하므로 (100②) ➜ 경락인 = 등기없이도 관습법상의 법정지상권 승계취득 (79다1087)

∙ 지상권설정등기의 대위청구

∙ 특별한 사정이 없는 한, 건물과 함께 관습법상의 법정지상권을 양도하기로 하는 채권적 계약이 있는 것으로 보고, 건물양수인 = 양도인을 순차로 대위하여 토지소유자에 대하여 관습법상 법정지상권의 설정등기절차의 이행 청구 가능 (대판 94다39925)

∙ 토지소유자의 건물철거청구와 토지인도청구의 인정여부

∙ 건물을 양수하면서 등기를 하지 않은 지상권까지 양수받기로 한 건물양수인에 대하여, 토지소유자가 토지소유권에 기한 건물의 철거 및 토지의 인도를 구하는 것은, 지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무있는 자가 그 권리자(건물양수인)를 상대로 청구하는 것이므로 신의칙상 허용 ☓ [전합 84다카1131・1132, 94다45545]