............... C. 집합건물법의 내용

C. 집합건물법의 내용

1. 구분소유권의 개념

∙ 구분소유권 개념 : 집합건물의 전유부분을 목적으로 하는 소유권 (동법2①1호)

∙ 일물일권주의의 예외

∙ 독립성(구조상・이용상) + 구분행위 (구분등기 포함) ⇨ 구분소유의 필수 개념요소

2. 적용범위

∙ 아파트, 연립주택 등 공동주택은 물론, 오피스텔, 주상복합건물 등 모든 집합건물에 적용

3. 전유부분과 공용부분

① 전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분

∙ 전유부분이 되기 위한 요건 : 1동의 건물 중 구분된 수개의 부분이

∙ ① 구조상으로 독립되어 있어야 하는 동시에 (구조상의 독립성)

∙ 전유부분이 타전유부분과 벽, 천정, 바닥, 문, 창 등에 의하여 구조상 구획되어 있는 것을 말함

∙ ‘전유부분’이란 ? -- 구분소유권의 목적인 건물부분

∙ ‘구분소유자’란 ? -- 구분소유권을 가진 자

∙ ② 사용상으로도 독립되어 있어야 한다 (이용상의 독립성)

∙ 전유부분이 독립된 출입구에 의하여 외부로 통할 수 있어서 독립적으로 주거, 점포, 사무실, 창고 등으로 사용할 수 있는 것을 말함

∙ 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 or 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적 不可

∙ 아파트의 지하실 ☓ → 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물부분으로서 구분소유의 목적 ☓ (대판 94다4691)

∙ 상가건물의 지하주차장 ○ → 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가 건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상 [94다44675]

∙ ③ 구분행위 (구분의사)

∙ 1동 건물의 증축부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조상, 이용상의 독립성과 소유자의 구분행위가 있어야 ~ [98다35020]

∙ 전유부분에 대한 구분소유자의 권리 및 의무 → 일종의 상린관계의 권리와 의무 발생

∙ 다른 구분소유자의 전유부분이나 공용부분의 사용청구권

∙ 건물의 보존에 해로운 행위나 공동의 이익에 반하는 행위의 금지

∙ 용도외 사용이나 내부구조변경의 금지 등

∙ 의무위반자에 대한 조치

∙ ① 행위의 정지청구 등

∙ ② 공동생활의 유지를 도모함이 심히 곤란한 때 → 사용금지의 청구

∙ ① or ②의 의무를 위반 → 공동생활 유지가 심히 곤란한 때 → 법원에 <경매> 청구 가능

② 공용부분

∙ 공용부분의 유형 : 법정 공용부분과 규약상 공용부분

∙ ① 법정공용부분 (3①)

∙ 1동의 건물 중 전유부분 외의 건물부분(외벽・지붕・계단・복도 등)과 전유부분이 아닌 건물의 부속물(수위실・수도탱크실・전기배선실) → 외관상 독립한 건물 ☓. 등기 필요 ☓ (등기 不可)

∙ 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 or 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분

∙ 전유부분인지 공용부분인지 여부

· 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점 기준

· 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등 = 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향 ☓ (대판 99다1345)

∙ ② 규약공용부분 (3②③)

∙ 구조상 전유부분이 규약에 의하여 공용부분으로 된 건물부분과 부속의 건물 (집하실, 관리사무소, 공동창고, 차고 등)

∙ 외형상 독립한 건물 ○, 공용부분이라는 취지의 등기 要

∙ 전유부분에 해당되지만 규약 or 그에 상당하는 공정증서로써 공용부분으로 정한 것

∙ 공용부분의 귀속 (10)

∙ 원칙 : 구분소유자 <전원의> 공유 간주(의제) ┈┈ vs. 추정 ☓

∙ 각 공유자의 지분 = 전유부분면적의 비율 (12①) ┈┈ vs. 가액 비율 ☓

∙ 일부공용부분은 그 구분소유자의 전유부분의 면적의 비율에 따라 배분하여 전유부분의 면적에 산입 (12②)

∙ 구분소유자 일부만의 공용에 제공되는 것(일부공용부분) = 그 구분소유자 일부만의 공용부분

∙ 공용부분의 의무부담과 이익취득 = 지분 비율 (17)

∙ ‘지분의 비율’에 따라 → 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담, 공용부분에서 생기는 이익을 취득 ┈ 규약에 달리 定 가능

∙ 공용부분에 대한 구분소유자의 권리 및 의무

∙ 각 공유자 = 공용부문을 그 용도에 따라 사용 (11) ┈┈ vs. 민263 = 지분의 비율

∙ 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성 (13)

제13조 (전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성)

① 공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.

③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다.

∙ 지분 = 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 처분 ☓ (절대적으로 금지) vs. 대지사용권 = 상대적 금지

∙ 공용부분에 관한 물권의 득실변경 = 등기 필요 ☓

∙ 공용부분의 관리 (16,14) = 통상의 집회결의로써

∙ 원칙 : 통상의 집회결의로써 (단, 보존행위는 각 공유자가 <단독>으로 가능) ┈ 규약으로써 달리 정할 수는 있음

∙ 예외 : ① 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원의 이해에 관계가 있는 사항 및 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정

∙ ② ① 이외의 사항은 그것을 공용할 구분소유자만의 집회결의로써 결정

∙ 공용부분의 변경 (15) = 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정

∙ 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로 결정 ┈ 단, 과다한 비용이 들지 않는 공용부분의 개량인 경우, 통상의 집회결의로써 결정 가능

∙ 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 함

∙ 공용부분에 관하여 발생한 채권 = 그 특별승계인에 대해서도 행사 가능 (18)

∙ [다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물법28③에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리・의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법42① 및 공동주택관리령9④의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리・사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지・관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지・관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당 [전합 2001다8677]

∙ 건물의 설치・보존상의 하자의 추정 (6)

∙ 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 or 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정 ➜ 결국, 공동책임 (연대책임)

4. 건물의 대지와 대지사용권

① 건물의 대지

∙ 법정대지 (당연대지)

∙ 전유부분이 속하는 <1동의 건물이 소재>하는 <1필 or 여러 필>의 토지

∙ 규약상 대지

∙ 건물의 대지와 일체로 관리 or 사용되는 토지로서 규약・공정증서에 의하여 건물의 대지로 된 토지 ┈ (ex) 집합건물내의 도로・놀이터・주차장・정원・부속건물의 대지 등

∙ 그 취지 = 등기 要

∙ 법정대지가 일부멸실 or 분할로 건물이 소재하는 토지가 아닌 토지로 된 때 → 규약상의 대지가 된 것으로 간주 (4③). 인접 要 ☓

∙ 대지공유자의 분할청구의 금지 (8)

∙ 대지의 공유자는 1동의 건물의 사용에 필요한 범위내의 대지 = 분할 청구 ☓

② 대지사용권

∙ 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리 - ex) 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 ○ but 지역권 ☓

∙ 대지권등기는 안 되어 있을 수 있다는 점을 상기

∙ 대지의 소유권자와 구분건물의 소유권자와의 다툼의 원인이 될 수 있음

∙ 권한 없이 집합건물이 지어지고 이를 분양받은 상태에서 대지의 소유권자가 집합건물을 철거하라는 소송 제기 可

∙ 그럴 경우 대지의 소유자는 ‘구분소유권 매도청구권’(7) 행사 可 → 구분소유권자는 이에 응해야 (형성권 by NAM)

⚫ 전유부분과 대지사용권의 일체성 (20)

∙ 대지사용권 = 전유부분의 처분에 따르고, 분리하여 처분할 수 없으며, 규약이나 공정증서로 달리 정한 때에는 처분 가능

∙ 분리처분금지의 취지를 등기해야만 선의의 제3취득자에게 대항 가능

∙ 규약으로 달리 정한 때를 제외하고, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분 ☓

∙ 금지되는 ‘처분’의 개념 ┈ 판례 = 계약에 따른 양도에 한정하지 않고 법적인 집행인 (가)압류 등으로 폭넓게 해석하고 있는 경향 [2004다742]

∙ 한국수자원공사로부터 토지를 분양받은 집합건물의 건축주가 토지상에 아파트 및 상가를 신축하다가 부도를 내자 건축주의 채권자들이 건축의 마무리 공사를 진행하고 신축건물에 관하여 건축주 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기를 마친 경우, 건축주가 한국수자원공사에 대하여 가지는 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 효력이 없다고 한 사례 [2004다742]

∙ 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항 ☓

∙ 그 취지의 등기란 ? - <대지권 등기> + <해당구 사항란>에 대지권인 취지의 등기

∙ 집합건물법20②본문에 반하여 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우 그 효력(무효) 및 그 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 대항할 수 없는 같은 조 제3항에 정한 ‘선의’의 제3자의 의미

∙ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다. 또한, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서( 동법 제2조 제6호) 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요치 않은 사정도 고려하면, “분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다”고 정한 동법 제20조 제3항의 ‘선의’의 제3자는, 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미 [2009다26145]

∙ 분리처분금지 취지의 등기를 하지 않았다 하더라도 일체적으로 처리되는 것은 변함이 없음

∙ 즉, 규약으로 달리 정한 때를 제외하고 구분소유권자는 전유부분과 분리하여 대지사용권 처분 ☓

∙ 그럼에도 분리처분한 경우 → 그 처분 = 무효

∙ 단, 분리처분금지 취지의 등기(= 대지권등기) ☓ ⇨ 선의의 제3자에게 대항 ☓ = 무효 주장 ☓

∙ 분리처분이 금지된 사실을 모르고 대지사용권만을 취득한 경우 (분리처분금지 취지의 등기 ☓) → 대지사용권을 가진 사람은 구분소유자에게 ‘구분소유권 매도청구권’(7) 행사 可

∙ 민267(지분의 탄력성)의 배제 : 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 타 공유자에게 귀속하는 것이 아니라 국고에 귀속. 즉 지분의 탄력성에 관한 민법267의 규정은 대지사용권에는 적용 ☓ (22)

∙ 민법 제358조 본문은 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다."고 규정하고 있는바 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용된다고 할 것이고, 한편 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.", 제2항은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다."고 규정하고 있고 동법 제2조 제6호는 "대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다."고 규정하고 있으므로, 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이며, 구분건물의 전유부분만에 관하여 저당권설정등기가 경료된 후에 대지권등기가 경료되면서 그 저당권설정등기는 전유부분만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료되었다고 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당한다고 볼 수 없을 것 [2000다62179]

∙ 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율 (21)

∙ 구분소유자가 2개 이상의 전유부분을 소유한 때에는 규약이나 공정증서로 달리 정함이 없으면 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분의 면적의 비율

∙ 민사집행법 정리 참조 : 8. 감정인의 평가 ⇨ 󰊳 평가서 중 미등기대지권에 관한 부분 → 아래 참조

⚫ 미등기대지권

∙ ㉠ 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수한 경우 (전합 98다45652 → 96다14661 폐기 : 아래 판례 참조) cf. 판례를 읽어봐야 이해할 수 있는 내용 (아래 판례 참조)

∙ 사후취득한 대지권을 전유부분의 소유자 아닌 제3자에게 양도하였을 경우 → 무효

∙ 그 제3자의 전유부분 소유자에 대한 차임상당의 부당이득반환청구 → 不可

∙ 을 소유 토지, 갑 건설이 매수(등기☓)하여 집합건물 건축하여 갑으로 보존등기 후 분양 → A에게 분양・이전 → A가 저당권설정 → 저당권실행 → B가 경락받았을 때 ⇨ B가 대지권을 취득하는지 여부와 관련하여 위와 같이 판시하면서 과거 96다14661 폐기한 것

∙ 이와 관련 등기예규 : 취득 ○ (보존등기시부터 대지권은 존재하는 것이고 전유부분과 분리하여 처분할 수도 없고 전유부분의 소유권에 부종하여 따라 다닌다는 논리)

∙ ㉡ 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기경료되기 전에 전유부분에 관하여만 설정된 저당권의 효력범위 (2001다22604 : 아래 판례 참조)

∙ 미등기대지권에도 미침

∙ 매수인은 평가되지 아니한 대지권의 소유권도 취득

∙ 부당이득반환청구 - 不可

∙ ㉢ 건설회사가 대지를 매수하여 집합건물을 건축하였으나 대지소유권을 취득하지 못한 상태에서 분양을 한 후, 전유부분만 이전등기한 경우 (2000다10741)

∙ 대지가 건설회사의 소유로 되어 있지 않았더라도 수분양자는 대지권 취득

∙ 수분양자의 전유부분에만 설정된 저당권에 기한 경매가 개시된 경우에도 매수인은 대지권 취득 (저당권의 효력은 미등기대지권에도 미침)

∙ 원심판결선고(2000.1.7)시는 대법원96다14661 판결을 인용(이전등기청구권은 대지권 아니다)하였으나, 이 판결선고(2001.1.30)시에는 위 원심의 인용판결이 2000.11.16. 위 ㉠의 전원합의체 판결로 폐기되었으므로 배척된 것. 나아가 이 판결에서는 ‘집합건물의 건축자가 대지를 매수하고 아직 소유권이전등기를 경료받지 않았다 하더라도, 매매계약의 효력으로서 이의 점유・사용권도 대지[사용]권으로 인정하였음 (대지권과 대지사용권을 엄밀하게 구별하여 사용하고 있지 않음에 주의)

∙ ㉣ 위 ㉠㉡㉢의 사안에서 수분양자가 지급한 분양대금에는 토지대금도 포함되어 있음

∙ ㉤ 구분건물의 전유부분만에 설정된 저당권의 효력범위

∙ 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이며,

∙ 구분건물의 전유부분만에 관하여 저당권설정등기가 경료된 후에 대지권등기가 경료되면서 그 저당권설정등기는 전유부분만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료되었다고 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당 ☓ [2000다62179]

⚫ 미등기대지권 관련 판례

∙ 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결 [부동산소유권이전등기절차] → 폐기 : 대법원 2000.11.16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결

∙ [사실관계] - 96다14661

∙ ① 우성건설(분양자) → 박춘우(수분양자) : 전유부분만 등기 → 원고(신학도)에게 매각・이전등기 완료

∙ ② 박춘우가 대지지분 이전등기완료 : 원고에게 이전등기 ☓

∙ ③ 원고 : 전유부분에만 → 근저당권설정 → 담보권실행경매 → 피고 : 경락인(남민우)

∙ ④ 이후 대지지분에 대한 이전등기를 경료한 원고 : 집합건물법7 소정의 구분소유권 매도청구권 행사하여 소유권이전등기청구소송 제기

∙ ⑤ 원심 : 원고 청구 기각 → 대법원 : 파기환송

∙ [판시사항]

∙ 1. 전유부분과 함께 대지지분을 매수한 자가 가지는 대지지분에 관한 소유권이전등기청구권이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 대지사용권에 해당하는지 여부(소극) → 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호에 의하면 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로 반드시 소유권일 필요는 없으나 적어도 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리여야 하고, 단순히 구분건물과 함께 그 대지지분을 매수한 자로서 매도인에게 매매를 원인으로 하여 그 대지지분에 관하여 가지는 소유권이전등기청구권과 같은 것은 동법 소정의 대지사용권에 해당하지 아니한다.

∙ 2. 대지지분에 대한 소유권이전등기 전에 전유부분만에 대한 경락이 이루어진 경우, 경락 후에 대지권 등기를 한 종전 소유자에게 구분소유권 매도청구권이 인정되는지 여부(적극) → 구분건물을 분양받은 최초의 구분소유자 갑이 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료된 상태에서 전유부분 및 대지지분을 을에게 매도하여 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 경료하여 주었다가 후에 대지지분에 대하여 갑 명의로 소유권이전등기가 경료되었음에도 을이 전유부분에 대하여 설정한 근저당권에 기하여 전유부분에 대한 경락이 있을 때까지 을에게 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주지 않아 을로서도 대지지분에 대하여 소유권을 취득하지 못하고 있었다면, 달리 을이 구분건물의 대지에 대하여 전유부분을 소유하기 위한 권리로서의 대지사용권을 취득하여 이를 가지고 있지 않는 한, 경락인 역시 경락에 의하여 전유부분을 소유하기 위한 대지소유권 기타의 대지사용권을 취득하지 못하는 것이므로 경락인은 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 해당하고, 전유부분에 대한 소유권을 상실한 후에 비로소 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마친 을은 그 대지지분의 소유자로서 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자에 해당하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제7조에 의하여 경락인에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

∙ [사실관계] - 98다45652 [전합]

∙ ① 분양자 → 피고 1(반소원고)이 아들인 피고 2 명의 분양받음 → 전유부분에 대해서만 소유권이전등기 경료 (대지권 등기 ☓)

∙ ② 피고 2가 원고와 협의이혼하면서 위자료 지급에 갈음하여 아파트 원고에게 이전등기 (전유부분만 이전등기)

∙ ③ 피고 1가 피고 2를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소제기 → 의제자백에 기한 승소판결 → 피고 2를 대위하여 위 대지지분에 대하여 피고 2명의로 소유권이전등기 경료 (분양자로부터 이전등기) → 이어 피고 1 명의로 이전등기

∙ ④ 원고의 대지권 이전등기 청구에 대해 반소로서 집합건물법7 소정의 구분소유권매도청구권 행사하여 소유권이전등기청구소제기

∙ ⑤ 대법원 : 96다14661 폐기

∙ [판시사항]

∙ 1. 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우, 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유・사용할 권리를 갖는지 여부(적극) 및 매수인의 지위에서 전유부분의 소유를 위하여 가지는 위와 같은 대지의 점유・사용권이 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 '대지사용권'에 해당하는지 여부(적극) → 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분・합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유・사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유・사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다. [참조 : 93다60144, 97다42832 → 아래 참조]

∙ 2. 집합건물에 대하여 전유부분의 등기와 대지지분의 등기가 동시에 이루어져야 하나 특별한 사정으로 인하여 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 받은 매수인이 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는지 여부(소극) 및 매수인이 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도하여 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분할 수 있는지 여부(소극) → 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분・합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유・사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유・사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다. [98다45652,45669 전원합의체]

∙ [93다60144]

∙ 집합건물의 구분소유자들이 가지는 대지사용권의 내용 → 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다.

∙ [97다42832]

∙ 소유권이전등기를 경료받기 전에 토지를 인도받은 매수인으로부터 다시 토지를 매수하여 점유・사용하고 있는 자에 대하여 매도인이 토지 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있는지 여부(소극) → 토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유・사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고, 또 매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유・사용권을 취득한 것으로 봄이 상당하므로 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를 매수한 자에 대하여 토지 소유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 없다.

∙ [2001다22604 판결 부당이득금반환)

∙ 1. 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위 → 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분・합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

∙ 2. 구분건물의 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 경매절차가 진행되어 낙찰인이 전유부분만을 낙찰받았음에도 대지지분에 관한 등기까지 경료받은 것이 부당이득에 해당하는지 여부 (소극) → 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

⚫ 일체성의 원칙을 반영 ⇨ 대지권등기

∙ 대지권 = 대지사용권 중 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 것

∙ 1동 건물의 표제부 : [대지권의 목적인 토지의 표시]란 → 지번・지목・면적 등

∙ 전유부분의 표제부 : [대지권의 표시]란 → 대지권의 종류・비율 등

5. 담보책임 (9)

∙ 제1조 or 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용

∙ 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 무효

6. 구분소유자의 권리와 의무

∙ 구분소유자의 권리・의무 등

∙ 금지의무

∙ 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위 (5①)

∙ [전유부분이 주거용도로 분양된 것인 경우] 주택의 경우 주거 이외의 용도로 사용 ☓

∙ 내부벽을 철거 or 파손하여 증・개축하는 행위

∙ 상린관계

∙ 그 전유부분 or 공용부분을 보존 or 개량하기 위하여 필요한 범위 내에서 다른 구분소유자의 전유부분 or 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용청구권 ⇨ but, (손해를 입힌 경우) 보상해야 함

∙ 대지공유자의 분할청구의 금지 (8)

∙ 공용부분에 대한 권리・의무

∙ 공유자의 지분권 : 전유부분의 면적의 비율 (12①)

∙ 소유자의 사용권 : 용도에 따라 (11) → 지분비율로 사용하는 것 ☓

∙ 공용부분의 변경

∙ 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 (15) : 다만, 과다한비용이 들지 않는 공용부분의 개량 ⇨ 통상의 집회결의

∙ 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙 要

∙ 공용부분의 관리 (16)

∙ 일반관리사항 : 통상집회결의 (1/2)

∙ 보존행위 : 각 공유자

∙ 일부공용부분의 관리 (14) : 구분소유자 전원의 이해에관계가 있는 사항과 구분소유자 전원의 규약으로 정한 사항은 전원의 집회, 그 외는 일부구분소유자만의 집회결의로 함

∙ 공용부분의 부담・수익 : 지분의 비율 (17)

∙ 공용부분에 관하여 발생한 채권은 특별승계인에게도 행사 可 (18)

∙ 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당 (전원합의체 2001다8677)

7. 의무위반자에 대한 조치

∙ 행위정지 청구 ⇨ 사용금지 청구 ⇨ 경매 or 인도청구

∙ 사용금지 or 경매 = 訴로서만 가능

∙ 사용금지, 경매, 인도 = 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성

∙ 행위정지 : 공동의 이익에 반하는 행위 (43)

∙ 공동의 이익에 반하는 행위를 할 염려가 있는 경우에도 할 수 있음

∙ 관리인 or 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자가 행사 ┈ 재판상, 재판외에서도 행사 가능

∙ 행위의 정지청구, 행위의 결과 제거청구, 행위의 예방에 필요한 조치청구

∙ 점유자에게도 행사 가능 (구분소유자는 물론)

∙ 사용금지 : 공동생활의 장해가 현저 (44)

∙ 공동생활상의 장해가 현저한 경우 상당기간 전유부분의 사용금지청구

∙ 관리단집회의 3/4의 결의 + 소송으로서만 ┈ 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야

∙ 경매 : 공유생활의 유지가 심히 곤란 (45)

∙ 의무의 현저한 위반으로 공동생활유지가 심히 곤란한 경우

∙ 관리단집회의 3/4 결의 + 소송으로만  ┈ 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야

∙ 경매를 명한 재판의 확정일로부터 6월 내에 경매신청

∙ 당해 구분소유자는 이 경매의 경락인 ☓

∙ 인도 : 공유생활의 유지가 심히 곤란 (45)

∙ 임차인 or 전세권자가 의무위반한 경우 (점유자가 의무위반을 한 결과 공동생활의 유지가 심히 곤란해진 경우)

∙ 관리단집회의 3/4의 결의로 계약의 해제 및 인도청구 ┈ 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야

8. 집행건물의 관리 [관리단 및 관리인]

⚫ 관리단 : 권리능력 없는 사단

∙ 관리단의 당연 설립 : 법률상 반드시 두어야 하는데 필요적 관리기구

∙ 관리단의 구성 : 구분소유자 전원으로 구성 (임의탈퇴 ☓) ⇨ 구분소유건물의 임차인이나 전세권자는 구성원 ☓

⚫ 관리인의 선임・해임

∙ 의무사항 ⇨ 구분소유자가 10인 이상인 때 → <반드시> 관리인 선임 要 (24①)

∙ 관리인의 선임・해임 : 관리단집회의 통상결의 ⇨ 관리인은 구분소유자가 아닌 자라도 가능 (법인도 ○)

∙ 부정한 행위 기타 직무를 수행하기 부적합 : 각 구분소유자가 법원에 해임청구 ○

∙ 관리인의 직무 (25, 26) : 관리인의 대표권은 제한할 수 있으나 선의의 제3자에 대항 ☓

⚫ 관리인의 권한・의무

∙ 권한

∙ 공용부분의 보존・관리 및 변경을 위한 행위

∙ 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구・수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

∙ 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 or 재판 외의 행위

∙ 그 밖의 규약에 정하여진 행위

∙ 의무

∙ 관리인의 보고의무 : 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 사무보고

∙ 선관주의 의무 : 관리인은 그 권리・의무에 관하여 민법의 위임규정이 준용 → 직무수행시 선관주의의무를 부담

∙ 이 법 or 규약에서 규정하지 아니한 관리인의 권리의무에 관해서는 민법의 위임규정을 준용

∙ 관리인의 대표권 제한 : 관리인의 대표권 제한 可 but 이로써 선의의 제3자에게 대항 ☓

⚫ 관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임

∙ 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없을 때 ⇨ 각 구분소유자가 지분비율로 관리단의 채무를 변제할 책임 ┈ 단, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있음

∙ 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여 책임 ○

⚫ 규약

∙ 관리단의 자치법규 : 집합법에 규정이 없는 사항에 限 (28)

∙ 규약의 설정・변경・폐지 : 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성

∙ 이 내용이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때 → 그 구분소유자의 승낙 要

∙ 규약의 보관 및 열람 (30)

∙ 관리인 or 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관

∙ [규약에 다른 규정이 없는 한] 규약을 보관할 구분소유자 or 그 대리인은 관리단집회의 결과로써 定

∙ 이해관계인은 규약의 열람을 청구, 자기비용으로 등본의 교부를 청구 可能

∙ 규약은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력 (42)

∙ 구분소유자 및 포괄승계인은 물론 특별승계인에 대하여도 그 효력

∙ 점유자도 구분소유자와 동일한 의무를 부담

⚫ 관리단 집회

∙ 관리단의 최고의사결정기관 : 이 법 or 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외의 사항에 관해 결의 (31)

∙ 집회소집 통지

∙ 정기관리단집회 : “매년 1회” ‘일정한 시기’에 관리인이 소집 (32)

∙ 임시관리단집회 (33)

∙ 관리인이 필요하다고 인정한 때

∙ 구분소유자의 5분의 1 이상으로서 의결권의 5분의 1이상을 가진 자의 소집청구

∙ a. 관리인이 소집하지 않으면 직접 소집 ○

∙ b. 이 정수는 규약으로써 달리 定

∙ 집회소집 통지 및 소집절차의 생략

∙ 집회통지서

∙ 집회일의 “1주일 전”에 회의의 목적 사항을 명시, 각 구분소유자에게 ┈ 규약으로 달리 정할 수 있음

∙ 통지는 그것이 통상 도달할 시기에 도달한 것으로 간주

∙ 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우, 의결권을 행사할 자에게 통지해야 함 ┈ 만약 의결권을 행사할 자가 없는 경우에는 공유자의 1인에게 통지

∙ 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 통지장소를 제출한 때에는 그 장소에, 제출하지 않은 때에는 구분소유자가 소유하는 전유부분이 소재하는 장소에 발송

∙ 소집절차의 생략 ⇨ 구분소유자 “전원의 동의” (36)

∙ 결의사항 (36) : 소집통지시에 통지한 사항에 관하여서만 결의

∙ 의결권 및 의결방법 (37)

∙ 의결권

∙ 의결권은 규약에 정함이 없으면 공유자의 지분비율에 의함

∙ 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 定

∙ 의결권은 서면 or 대리인에 의하여 행사 可 (38②)

∙ 의결방법 = 서면결의 (구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결)

∙ 점유자의 의견진술권 (40)

∙ 집회 결의의 효력 (42) : 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력 ○

∙ 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 효력

∙ 점유자도 구분소유자가 부담하는 의무와 동일한 의무를 짐

⚫ 재건축

∙ 요건

∙ 건축 후 상당 기간의 경과로 건물이 훼손 or 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의해 건물 가격에 비해 과다한 수선・복구비나 관리비용이 소요될 것

∙ 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의해 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있을 것

∙ 재건축결의

∙ 재건축의 요건에 해당하는 경우

∙ 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용될 것을 결의할 수 있음

∙ 구분소유자 및 의결권의 각 4・5 이상의 다수로 결의 ⇨ 여러 동을 재건축하는 경우 각 동마다 결의 要 (판례 : 99두7210)

∙ 결의사항

∙ 신건물의 설계 개요

∙ 건물철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액(槪算額)

∙ 비용의 분담에 관한 사항

∙ 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항

∙ 구분소유권 등의 매도 청구

∙ 반대자에 대한 조치

∙ 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여

∙ 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고(2월의 유예기간) ⇨ 확답이 없으면 불참으로 간주

∙ 최고는 서면

∙ 최고 소령일로부터 2월 이내에 회답

∙ 회답하지 아니한 경우 → 재건축에 참가하지 아니하는 뜻으로 회답한 것으로 간주

∙ 시가로 구분소유권의 매도청구권 : 최고기간 만료 후 2월 내

∙ 재건축에 합의한 자의 권리

∙ 반대하는 구분소유자(승계인 포함)에 대하여

∙ 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있음

∙ 시가는 노후건물기준이 아니라 개발이익 포함한 가격 (판례 : 95다38172)

∙ 매도청구권의 법적 성질 ⇨ 형성권

∙ 건물명도기간의 유예

∙ 생계유지곤란 + 재건축수행에 지장이 없을 때 ⇨ 법원에 청구

∙ 1년을 넘지 않는 범위 내에서 유예 可

∙ 구분소유자 등의 환매 청구 : 그 기간의 만료일로부터 6월 이내 ⇨ 재건축 결의일로부터 2년 이내 건물철거공사를 착수하지 않는 경우

⚫ 복구

∙ 전유부분의 복구 : 자기비용으로

∙ 공용부분의 복구

∙ 건물가격의 1/2 이하에 상당하는 건물부분이 멸실 → 복구

∙ <다른 규약 or 재건축결의가 없는 한>

∙ 각 부분소유자 = 멸실한 전유부분과 공용부분을 복구할 수 있으며

∙ 이 경우 공용부분을 복구한 자는 다른 구분소유자에 대하여 전유면적의 지분비율에 따라 복구에 소요된 비용의 상환청구 可

∙ all 규약으로써 달리 정할 수 있음

∙ 건물가격의 1/2 초과하는 건물부분의 멸실 → 복구

∙ <구분소유자 및 의결권의 4・5 이상>의 다수에 의한 결의

∙ 멸실한 공용부분을 복구할 수 있음

∙ 결의에 반대한 구분소유자는 찬성한 구분소유자에 대하여 건물 및 대지에 관한 권리를 시가에 따라 매수청구 可