..... 부동산실명법의 주요내용

부동산실명법의 주요내용

A. 부동산실명법의 적용범위

∙ 부동산물권에 관한 명의신탁약정이 있는 경우에 적용

∙ 명의신탁약정 : 부동산실권리자가 타인과의 사이에서, 대내적으로는 실권리자(명의신탁자)가 부동산물권을 보유하기로 하고, 그에 관한 등기 = 타인(명의수탁자)명의로 하기로 하는 약정

∙ 적용대상 ⇒ 부동산물권 : 소유권, 기타의 물권(지상권, 지역권, 전세권, 저당권) ┈ 부동산임차권 ☓ (∵ 채권이므로) ┈┈ vs. 종래의 판례이론 : 소유권만 ○

∙ 가등기형식이든, 위임의 형식이든, 위탁매매의 형식이든, 추인의 형식이든 막론하고 금지 (2.1호) ┈┈ vs. 종래의 판례이론 : 이전등기만 ○

∙ 부동산등기특별조치법과의 관계

∙ 부동산등기특별조치법 : 소유권이전등기에 대해서만 중간생략등기 금지

∙ 부실법 : 소유권 뿐만 아니라 지상권・지역권・전세권・저당권 등 기타 물권까지도 타인명의 등기 금지

B. 명의신탁의 유형

⚫ 등기명의신탁

∙ 양자간 명의신탁 (2자간 등기명의신탁)

∙ 3자간 명의신탁 (3자간 등기명의신탁, 중간생략[형] 명의신탁)

⚫ 계약명의신탁

C. 적용의 배제와 특례 → 과거 명의신탁 법리 적용

⚫ 적용의 배제 : 명의신탁약정 ☓

∙ 명의신탁약정의 범주에서 제외 (부실법2.i호단서)

∙ 상호명의신탁 (구분소유적 공유) : 부실법 적용 배제

∙ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의공유로 등기하는 경우

∙ 명의신탁인데 부실법의 적용을 받지 않는 것이 아니라 명의신탁이 아닌 것으로 해석

∙ 가등기담보 등 : 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물건을 이전받거나 가등기하는 경우

∙ 다만, 이 경우만은 부분적으로 부실법 적용 ┈ 즉, 3② : 양도담보라는 취지의 등기신청의무 有 (양도담보의 경우 : 양도담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기시 제출)

∙ 14 : 기존 양도담보권자의 서면제출의무. 유예기간 1년 ┈ (cf) 실명등기의무(1년내)에 준하는 것

∙ 신탁법 or 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우

⚫ 적용의 특례

∙ 특례조건을 만족 ➜ ① 부실법에 의한 제한・강제[과징금・이행강제금・벌칙] ☓,
② 약정의 효력 및 물권변동의 효력에 관한 규정도 적용 ☓,
③ 실명등기의무 규정도 적용 ☓

∙ 특례조건 = 조세포탈, 강제집행 면탈 or 법령상의 제한을 회피할 목적이 없어야 함

∙ 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중외의 자의 명의로 등기한 경우 ┈ (cf) 원래 의미의 종중만 (종중과 유사한 비법인사단 ☓)

∙ 배우자 명의로 등기한 경우 ┈ (cf) 배우자 = 법률상의 배우자만 ○, 사실상의 배우자 ☓

D. 명의신탁약정의 효력 & 명의신탁등기의 효력

1. 일반적 효력 - 4①②③

∙ 4① 명목여하를 불문 명의신탁약정 <무효> 단, 종중・배우자 ~ 위 특례 적용되어 무효 ☓

∙ 4② 물권변동의 효력 (등기의 효력) <무효>  : <계약명의신탁에서 상대방이 선의인 경우를 제외하고 All 무효)

∙ 4③ 명의수탁자와 거래한 상대방 → 선・악 불문 보호

∙ 제3자가 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 배신행위에 적극가담한 경우 → 명의수탁자와 제3자간의 계약은 무효 (103의 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위)

∙ 이 때, 신탁자는 수탁자를 대위하여 제3자에 대하여 말소등기 청구 가능

∙ 명의수탁자 : 등기명의신탁의 경우 (2자간 + 3자간) → 횡령죄 구성 ○ ┈┈ vs. 계약명의신탁의 경우 → 횡령죄 구성 ☓

2. 유형별 효력 간단 정리

⚫ 등기명의신탁

∙ 양자간 명의신탁 = 양자간 등기명의신탁, 이전형 명의신탁

∙ 명의신탁약정 무효, 물권변동(등기) 무효

∙ 소유권 = 신탁자 ∴ 수탁자에 대해 소유권반환 청구 가능 (소유권에 기한 방해배제청구권 행사 or 부당이득을 원인으로 한 소유권의 반환 청구 가능) ┈┈ vs. 명의신탁 해지 원인 소・이・등 → 불가 (∵ 무효이므로)

∙ but, 명의신탁약정이 “반사회질서의 법률행위”인 경우 → 불법원인급여로 되어 반환 청구 不可 (단, 대법원 = 746 인정 ☓)

∙ 3자간 명의신탁 = 3자간 등기명의신탁, 중간생략형 명의신탁

∙ 명의신탁 약정 무효, 등기 (물권변동) 무효 (but 매매계약 자체 = 유효 - 부실법상 규정 ☓ → ∴ 유효)

∙ 소유권 = 등기부상의 전소유자인 매도인

∙ 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자명의의 등기를 말소하고, 매도인에게 소유권이전등기를 청구하여 소유권을 취득할 수 있음

∙ 수탁자가 신탁자에게 임의로 이전등기해 준 경우 ⇨ 유효하다고 함

⚫ 계약명의신탁 = 위임형 명의신탁

∙ 명의신탁 약정 무효, but, 매매계약 자체는 유효

∙ but, 계약명의신탁에 기하여 수탁자 앞으로 경료된 등기의 효력은 매도인이 명의신탁약정을 알고 있었는지에 따라 좌우

∙ ① 갑(매도인)이 명의신탁약정을 안 경우 : 수탁자의 등기는 무효 → 소유권 = 갑(매도인)

∙ ② 갑(매도인)이 명의신탁약정을 알지 못한 경우 : 수탁자는 유효하게 소유권을 취득 → 소유권 = 병(수탁자)

∙ 신탁자는 소유권 취득 ☓

∙ 신탁자는 수탁자를 상대로 부당이득 반환 청구 可 ⇒ 반환의 대상(범위) 문제
❶ 제정 전 → 부동산 자체 반환 (1년간의 유예기간 내 실명등기하지 않은 경우 전제)
❷ 제정 후 → 매수대금만 반환

∙ 수탁자가 제3자에게 매각한 경우 → 등기명의신탁과는 달리 횡령죄 ☓ [판례]

3. 당사자간의 효력

⚫ 2자간 (양자간) [등기] (이전형) 명의신탁

∙ 신탁자 갑이 자신의 소유부동산을 수탁자 을에게 등기를 이전하는 경우

∙ 명의신탁약정 : 무효, 소유권이전등기 : 무효 ⇒ all 무효

∙ 소유권 = 명의신탁자에게 귀속

∙ 명의수탁자명의의 소유권이전등기를 말소청구 가능

∙ 갑은 을에게 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 그 소유권이전등기는 원인무효로서 말소 (∵ 명의신탁이 무효이므로 이를 해지할 수 없는 것)

∙ 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구 가능 & 갑은 을을 상대로 소유권에 기한 물권적청구권행사로 말소등기청구 가능

신탁자 갑 (실권리자)

명의신탁 약정(무효) -----> 등기이전(무효) ----->

수탁자 을 (등기부상 명의인)

양도 ------> 유효 → 횡령

제3자

⚫ 3자간 [등기] (중간생략등기형) 명의신탁

∙ 명의신탁자가 원소유자인 매도인으로부터 부동산을 매수하면서 명의수탁자 명의로 이전등기를 하기로 하는 것

∙ 명의신탁약정 & 이에 기초한 이전등기 All 무효 (4①②)

∙ 소유권 = 원소유자인 매도인에게 귀속 → 병은 무효인 을 명의 등기말소를 청구 가능

∙ 명의신탁자 : 명의수탁자에게 명의신탁약정을 이유로 한 소유권이전등기 청구 ☓, 명의수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구도 ☓

∙ 매도인(병)을 대위하여 명의수탁자 명의의 등기를 말소하고 원소유자인 매도인을 상대로 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구만 ○

∙ 매도인 병과 매수인 갑(명의신탁자) 사이의 매매계약은 유효 → 갑은 병에게 매매대금반환청구 ☓, 다만 갑은 병을 대위하여 을을 상대로 무효인 을 명의의 등기말소를 청구한 후 병을 상대로 매매계약에 기한 이전등기청구 가능

매도인 병 (원소유자)	매매계약 (유효) <------------------>				자금주 갑 (신탁자)
등기이전 (무효)  ↘			↙↗ 명의신탁약정 (무효)
		매수인 을 (수탁자)		------> 양도 (유효) → 횡령		제3자

⚫ 3자간 계약명의신탁 (위임형 명의신탁)

∙ 매도인(병) 선의 → 등기 유효 (4② 단서)   - 매도인(병) 악의 → 등기 무효 (4② 본문)   - 갑과 을 사이의 명의신탁약정 = 언제나 무효

∙ 원칙적 형태 (매도인이 선의인 경우)

∙ 원소유자인 매도인 : 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고, 명의수탁자와 직접 계약을 체결하여 명의수탁자에게 소유권이전등기

∙ 명의신탁약정 = 무효, but, 매도인과 명의수탁자간 계약 & 등기의 효력 = 유효 → 명의수탁자 = 완전히 유효한 소유권 취득

∙ 명의신탁자 : 명의수탁자에게 명의신탁약정을 이유로 한 소유권이전등기 청구 ☓,  수탁자를 대위하여 매도인(병)에 대한 등기이전청구나 매매계약상 권리 행사하지도 ☓

∙ 신탁자 갑이 수탁자 을에게 제공한 매매대금 등 급부는 부당이득으로 반환청구 ○ ⇨ 부당이득반환대상

∙ 실명법 제정 전 (1995. 6. 30.까지) → 부동산 자체 (1년간의 유예기간 내 실명등기하지 않은 경우 전제)

∙ 실명법 제정 후 (1995. 7. 1.부터)  → 매수대금

∙ 실명법 이전 판례들

∙ [판례① 대판 63다388] : 명의수탁자가 자신에게 등기가 있음을 기화로 제3자와 매매계약을 체결하고 이전등기해 준 경우 제3자는 선악을 불문하고 원칙적으로 소유권을 취득

∙ [판례② 대판 91다6221] : 만일 수탁자의 배임행위에 제3자가 적극 가담하여 매매계약이 체결되었다면 민법 제103조에 해당

∙ [판례③ 대판 77다1079] : 제3자가 소유권을 침해한 경우 수탁자만 소유권자로서 소유권에 기한 방해배제를 청구 가능

∙ [판례④ 대판 77다246] : 신탁자인 종중은 수탁자를 대위하여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐 직접 침해배제를 청구 不可

매도인 병					자금주 갑 (신탁자)
등기이전 (유효)  ↘↖ 매매계약 (유효)			자금지원 ↙↗ 명의신탁약정 (무효)
		매수인 을 (수탁자)		----->양도 (유효) 횡령 ☓		제3자

∙ 매도인이 악의인 경우 (이런 경우 잘 발생 ☓)

∙ 계약명의신탁 형태인 것은 사실이나 → 중간생략등기형 명의신탁과 다름없는 결과가 발생 ┈ 다만, 계약당사자가 다를 뿐임

∙ 중간생략등기형 명의신탁의 계약당사자 → 매도인과 신탁자 ┈┈ vs. 계약 명의신탁의 계약당사자 → 매도인과 수탁자

∙ 등기 무효, 소유자 = 매도인 → 매도인은 소유권이전 or 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 ○

∙ 수탁자 : 매도인에게 대금반환청구권 ○

∙ 신탁자 : 수탁자에게 신탁약정 무효 → 매매대금액 상당의 부당이득반환청구 ○ → 신탁자는 수탁자를 대위하여 매도인에게 대금반환청구권 행사 가능

∙ 신탁자는 매도인에게 이전등기청구권 행사 不可 (∵ 매도인과 신탁자간에는 아무런 법률관계가 없기 때문)

4. 제3자에 대한 효력

∙ 선・악의 不問 all 제3자에게 대항 ☓ (4③)

∙ 명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우 ⇒ 제3자가 명의신탁사실을 알았던 몰랐던 관계없이 제3자는 유효한 소유권 취득

∙ 등기명의신탁 → 횡령죄 ○ ┈┈ vs. 계약명의신탁 → 등기명의신탁과는 달리 횡령죄 ☓ (대판 98도4347)

∙ 제3자

∙ 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람만 ○ ┈ 즉, 명의수탁자와 법률행위를 한 자만 ○

∙ 명의신탁자와 계약을 맺고, 등기명의만을 수탁자로부터 경료받은 자 = 해당 ☓

∙ 명의신탁자와 부동산에 관한 계약을 체결하고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 제3자를 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항에 정한 ‘제3자’로 볼 수 있는지 여부(소극) 및 그 제3자 명의의 등기의 효력(=무효) ┈ 부실법4③의 입법 취지 등을 고려해 볼 때, 여기에서 말하는 제3자라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 할 것이고, 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 법률조항의 제3자에 해당되지 아니한다고 할 것이므로 이러한 자로서는 자신의 등기가 실체관계에 부합하여 유효라고 주장하는 것은 별론으로 하더라도 동법 제4조 제3항의 규정을 들어 무효인 명의신탁등기에 터 잡아 경료된 자신의 등기의 유효를 주장할 수는 없다고 판시 [2002다48771]

∙ 제3에 해당 ☓ → 그 등기는 무효 → ∴ 그 등기에 기초하여 새로운 법률원인으로 이해관계를 맺은 자 명의의 등기도 무효

∙ 명의수탁자로부터 명의신탁된 부동산의 소유명의를 이어받은 자가 부실법4③의 제3자에 해당하지 않아 그 등기가 무효인 경우, 그 등기에 기초하여 새로운 법률원인으로 이해관계를 맺은 자 명의의 등기의 효력(무효) 및 위 이해관계를 맺은 자가 위 조항이 규정하는 제3자에 해당하는지 여부(소극)

∙ 부실법4③에서 "제3자"라고 함은 명의신탁 약정의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 할 것이므로, 명의수탁자로부터 명의신탁된 부동산의 소유명의를 이어받은 사람이 위 규정에 정한 제3자에 해당하지 아니한다면 그러한 자로서는 부동산실명법 제4조 제3항의 규정을 들어 무효인 명의신탁등기에 터 잡아 마쳐진 자신의 등기의 유효를 주장할 수 없고, 따라서 그 명의의 등기는 실체관계에 부합하여 유효라고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이고,

∙ 등기부상 명의수탁자로부터 소유권이전등기를 이어받은 자의 등기가 무효인 이상, 부동산등기에 관하여 공신력이 인정되지 아니하는 우리 법제 아래서는 그 무효인 등기에 기초하여 새로운 법률원인으로 이해관계를 맺은 자가 다시 등기를 이어받았다면 그 명의의 등기 역시 특별한 사정이 없는 한 무효임을 면할 수 없다고 할 것이므로, 이렇게 명의수탁자와 직접 이해관계를 맺은 것이 아니라 부실법4③에 정한 제3자가 아닌 자와 사이에서 무효인 등기를 기초로 다시 이해관계를 맺은 데 불과한 자는 위 조항이 규정하는 제3자에 해당하지 않는다고 보아야 ~ [2005다34667,34674]

∙ 이 사건 토지는 원래 피고가 매입하여 등기한 피고의 소유로서 이를 소외 1에게 명의신탁한 것인데, 소외 2가 자신이 실제 소유자라고 주장하면서 소외 1을 상대로 이전등기 소송을 제기하고는 소외 1의 인낙을 받아 그 소유권을 취득하였으므로, 소외 2는 명의수탁자 소외 1이 이 사건 토지의 소유자임을 기초로 소유권을 이어받은 것도 아니고 소외 1과 사이에 새로운 법률원인으로 이해관계를 맺은 것도 아닐 뿐 아니라, 소외 2의 소유권취득은 피고로부터 소유명의를 수탁받은 소외 1의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 반사회적 법률행위에 해당하여, 소외 2는 부동산실명법 제4조 제3항에 정한 제3자에 해당한다고 할 수 없어 소외 2 명의의 등기는 무효이고, 나아가 소외 2로부터 이 사건 토지를 증여받은 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)도 무효인 소외 2 명의의 등기를 승계하였을 뿐 명의수탁자인 소외 1과 사이에 새로운 이해관계를 맺은 것이 아니어서 역시 위 규정에 정한 제3자에 해당하지 아니하므로 이 사건 토지에 관한 원고 명의의 등기도 무효라고 판단 ~

∙ but 위와 같은 자들(제3자에 해당하지 않는 자들)도 자신의 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 주장은 가능 ○

∙ 부실법4③의 제3자라는 이유로 유효를 주장할 수는 없지만, 그러한 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 주장은 가능하다는 것

∙ 부실법4③에 정한 ‘제3자’는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말하고, 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 조항의 제3자에 해당하지 아니하므로, 같은 조항을 들어 무효인 명의신탁등기에 터 잡아 경료된 자신의 등기의 유효를 주장할 수는 없으나, 이러한 자도 자신의 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 주장은 할 수 있다 ~ [2008다45187]

E. 종중재산과 부부간의 명의신탁

∙ 조세포탈・강제집행의 면탈・법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 한,

∙ 종중보유부동산을 종중의 대표자명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 등기한 경우 ⇒ 유효

F. 기존의 명의신탁자의 실명전환등기의무부과

∙ 실명전환의무의 내용 (11)

∙ 예외 (실명전환등기의무 ☓)

∙ 공용징수・판결・경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우 (상속의 경우는 제외)와 종교단체・향교 등이 조세포탈・강제집행의 면탈의 목적없이 명의신탁을 한 경우 → 실명등기 전환하지 않아도 됨 (11① 단서)

∙ ⇒ 이 경우 과거 명의신탁 법리가 그대로 적용된다는 의미