용익물권

용익물권

	지상권	지역권	전세권
의의 성격	타인토지(타물권)   - 대항력 ○ 목적 : 제한 ○ (소유 목적) 법률행위 : 설정계약 + 등기 법률규정 : 법정지상권 인정 배타성 (점유권 포함)	타인의토지 (타물권)      - 대항력 ○ 요역지의 편익증가 (토지소유자가 받는 이익은 반사적이익) 인역권 ☓ (단,특수지역권(302)=인역권) 목적 : 제한 ☓ (일조・조망・통행・용수 등) 비배타성 (점유수반 ☓)     - 공동이용권 상호지역권 可 설정계약 + 등기 법률규정 : 상속, 경매 등	타인의 부동산 (토지・건물 all) - 타물권 ⇨ 대항력 ○ 농경지 제외 (경자유전의 원칙) 목적 : 제한 ☓ (지상권 목적 위한 전세권도 가능 : 통설) 설정계약 + 등기 + 전세금 (필수요소) ⇨ 담보물권적 성격 부여한 이유 cf. 미등기 전세 = 채권적 전세 : 전세권 ☓, 임대차 ☓ (차임 ☓), 특수한 임대차 (차임 지급의 특수한 형태) - 아무 규정 ☓ (주임법 : 준용규정 ○) 법률규정 : 상속, 경매 등
대가	지료→요소 ☓ (단,약정 可) 법정지상권 : 지료요소화 ○	지료 → 요소 ☓ (단, 약정 可)	전세금 : 필수요소 전세금계약 = 종된 계약 + 요물계약성 사용수익의 대가, 신용수수, 손해배상의 담보 (보증금 역할) 등기사항 → ∴ 금전에 限
		기간 공식 최단 or 최장 존속기간 정 ☓ ① 최단 → 최단의제 ② 최장 → ~통고    (일정기간) 갱신 : ① 합의,② 갱신청구,③ 묵시갱신
존속 기간	최단 → 30・15・5년(영구O) 최단의제 갱신합의 ○ 갱신청구권 ○ 묵시갱신 ☓    (통설 = 인정)   소멸청구    : 2기 지료 연체		최장10년  (단, 건물=최단 1년) 소멸통고의 법리 (6월) 갱신합의 ○ 갱신청구권 ☓ 묵시갱신 ○       (건물 限) 소멸청구 : 용법 위반	임대차	최장 20년 (예외 : 석조등,식목・채염) ┈영구무한 ☓(∵채권이므로) 해지통고의 법리 (635)     - 6월,1월 (동산 5일) 합의 : 10년 (651②) 갱신청구권 ○      (643 → 283 준용) 묵시갱신 ○ (639) 해지 : 2기 차임 연체
				주임법 상임법	최단의제 : 주 2년, 상 1년 갱신청구권 : 주 ☓, 상 ○ 묵시갱신 : ○
		기간규정 ☓    → 자유롭게 定 영구 ○
양도성	철저하게 보장 ○ (제한 不可)	양도성 ○ (단, 요역지에 부종) 292	양도성 ○ (단, 제한 可) 306	임대차	양도성 ☓ (단, 임대인의 동의하에 양도 ○)
설정자의 의무 (비용상환문제)	소극적 → 인용의무 ○ 적극적 유지・수선의무 ☓ (필요비 상환 청구 ☓) 유익비상환청구 ○	비용의 문제 발생 ☓	소극적 인용의무 ○ 적극적유지・수선의무☓ (309) (필요비 상환청구 ☓) 유익비상환청구 ○	임대차	적극적 유지・수선의무 ○                 (623) (필요비 상환청구 ○) 유익비상환청구 ○

⚫ 갱신청구권

∙ 지상권 : 지상권 소멸 (존속기간 만료) → (건물 기타 공작물 or 수목) 현존 → 갱신청구 (형성권 ☓, 청구권 ☓, 특수한 청약 ○) → 지상물매수청구권 (형성권)

∙ 전세권 : ☓

∙ 임대차 : 준용 (지상권) - 토지임대차 기간 만료 → ~~

∙ 주임법 : ☓

∙ 상임법 : 임차인만, 6월~1월, 갱신요구 → 5년간 거절 ☓ (10①)

⚫ 묵시갱신

∙ 지상권 : ☓

∙ 전세권 : 설정자가, 6월~1월, 갱신거절 or 조건변경 통지 ☓ → 전전세권과 동일조건 ⇨ 존속기간 = 정 ☓ (결국, 1년 ┈ 단, 전세권자 = 언제든지 소멸통고 - 6월)

∙ 임대차 : 만료 후 <임차인 = 계속사용> + <임대인 = 상당기간 이의 ☓> → 전임대차와 동일 조건 ⇨ 존속기간 정 ☓ (6월, 1월, 5일)
         임대차만 ‘ ~ 상당기간’ ┈┈ vs. 나머지는 모두 ‘6월 ~ 1월 ~ ’

∙ 주임법 : 임대인이, 6월~1월, 갱신거절 or 조건변경 통지 ☓ → 전임대차와 동일조건 ⇨ 존속기간 = 정 ☓ (결국, 2년 ┈ 단, 임차인 = 언제든지 해지통고 - 3월)
         (임차인이, ~1월, 통지 ☓ 경우에도)

∙ 상임법 : 임대인이, 6월~1월, 갱신거절 or 조건변경 통지 ☓ → 전임대차와 동일조건 ⇨ 존속기간 = 1년 (단, 임차인은 언제든 해지통고 → 3월) (10④⑤)

		지상물매수청구권	부속물매수청구권	비    고
지상권		설정자 ○ 지상권자 ○  (현존시)		지상권 소멸시 현존 → 갱신청구권 ○ (형성권 ☓, 청구권 ☓, 특수한 청약 ○) 지상권 소멸 = 존속기간 만료만 갱신거절시 지상물매수청구 ○ (283) (이것은 형성권 ○) 설정자의 지상물매수청구 ○ (285②)
전세권	토지
	건물		설정자 ○ 전세권자 ○   (동의・매수)	존속기간 만료로 소멸시 → 전세권자의 부속물수거권 ○ 설정자가 매수청구시 → 거절 ☓ (정당한 이유가 有 → 거절 ○) 동의 얻어 부속시킨 때, 매수한 때 → 전세권자도 ○
임대차	토지	임대인 ☓ 임차인 ○   (현존시) 전차인도 ○		건물 기타 공작물의 소유 or 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차 기간이 만료 ┈ 차임연체 ☓, 해지통고의 경우에도 ○ (판례) 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때 ⇨ 객관적 가치 증가 要 283 (지상권) 준용 ⇨ 갱신청구 (형성권 ☓) ➜ 지상물매수청구 (형성권)
	건물		임대인 ☓ 임차인 ○   (동의・매수) 전차인도 ○	건물 기타 공작물 임차인 그 사용의 편익을 위하여 ⇨ 객관적 가치 증가 要 임대인의 동의 or 임대인으로부터 매수 임대차 종료시 ┈ 채무불이행으로 해지된 경우 ☓ (판례)

	지상권	전세권	민법 임대차	주택	상가
대상	All 증감청구권 有 (다만, 증액에 대한 제한이 각각 異)
	지료 (286)	전세금 (312의2)	차임 (628)	차임 & 보증금	차임 & 보증금
증액제한	☓	1/20 (1년)	☓	1/20 (1년)	9/100 (1년)